2016年佛山商业地产新增供应井喷 年末中心城区平均租金跌6%

2017年03月20日20:34 来自:赢商网 李璐
核心提示:2016年,佛山中心城区优质零售市场新增供应井喷,新增优质商业面积同比增长363%,年末中心城区优质商业首层平均租金同比下降6%。

  (赢商网报道)2017年3月20日,戴德梁行发布2016佛山房地产市场回顾及未来展望报告称,2016年,佛山中心城区优质零售市场新增供应井喷,迎来佛山岭南站NOVA、佛山丽日广场、佛山南海悦万城、佛山越秀·悦汇天地、佛山中海环宇城五座优质商场开业,新增优质商业面积总计37万㎡,同比增长363%,创历年新增供应之最。

  租金方面,2016年年末中心城区优质商业首层平均租金为283.6元/㎡/月,同比下降6%。部分购物中心业态调整升级,减零售业态面积、增体验式业态面积,使租金收益短暂下降;市场空置率上升、激烈竞争及运营瓶颈使多数购物中心不得不降租。

  整体而言,2016年,佛山实现GDP8630亿元,GDP增速继续保持平稳,增速分别较全国(6.7%)、广东全省(7.5%)高1.6和0.8个百分点。从宏观经济指标看,第三产业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额均与2015年增速持平,进出口总额较2015年增速有所提升,房地产开发投资增速则由2015年的近15%大大提高至近30%。此外,就经济结构而言,2016年,广州、佛山第二、三产业占比分别为30%VS59%、69%VS39%。

  戴德梁行方面表示,2016年是开启广佛同城新时代的一年。随着多项城市规划的获批及多项产业、民生政策的落地,广佛同城迈上了一个新台阶。在今年刚刚结束的两会上,政府工作报告提及粤港澳湾区概念,处于粤港澳湾区中不可或缺地位的广佛,二者比邻而居、文化同源、经济结构互补,未来的前景必定更加广阔。

  零售市场新增供应井喷 年末中心城区平均租金跌6%

  2016年,佛山实现社会消费品零售总额3017.8亿元,较2015年增长11.6%,增速高于全国及广东全省数据;它较去年同期略微回落0.3个百分点,但仍保持在较高水平。

  纵观目前零售市场,电商间竞争日益激烈,市场进一步细分。国家统计局数据显示,近年来网上零售额增速较前期明显放缓,电商优势较前期减弱;百货暂遇瓶颈,实体商业步入调整期,消费主力群体发生更迭(80、90年代人成主力),随之而来的消费习惯也发生改变,新一代消费群体更注重个性、体验和性价比,这要求零售运营方及时调整运营策略以适应市场节奏的变化。

  从佛山中心城区区域市场行情来看,2016年,桂城商圈零售存量为68.4万㎡,平均租金是272.9元/㎡/月,空置率达20.8%;季华路商圈零售存量为26.5万㎡,平均租金是237.5元/㎡/月,空置率达30.2%;祖庙商圈零售存量为31.5万㎡,平均租金是403.3元/㎡/月,空置率达9.4%。可见,在三大商圈中,桂城商圈零售存量最大,祖庙商圈每月平均零售租金最高且空置率最低。

图片来自:戴德梁行

  据介绍,2016年,佛山中心城区优质零售市场新增供应井喷,迎来佛山岭南站NOVA(6万㎡,祖庙商圈)、佛山丽日广场(9.5万㎡,季华路商圈)、佛山南海悦万城(6万㎡,桂城商圈)、佛山越秀·悦汇天地(5.5万㎡,桂城商圈)、佛山中海环宇城(10万㎡,桂城商圈)五座优质商场开业,新增优质商业面积总计37万㎡,同比增长363%,创历年新增供应之最。在新增优质商业面积中,有58%位于桂城商圈,26%位于季华路商圈,16%位于祖庙商圈。(“优质商业”指商业面积2.5万㎡以上、内外部动线设计合理、品牌定位中档以上,含相当比例零售业态的综合性购物中心及个别标杆百货商场)

  而就佛山优质零售市场供应吸纳而言,2016年,佛山新增供应推升年末中心城区优质商业存量至138.6万㎡,同比上升36.4%;受供应推升,全年净吸纳量达21.9万㎡;大量新增供应的入市及激烈的市场竞争共同将年末中心城区优质商业空置率推升至19.5%,同比升高7.8个百分点,在空置率攀升的同时,新项目集中在下半年开业,大体量的新增供应也给招商方面带来了不小压力。

图片来自:戴德梁行

  租金方面,2016年年末中心城区优质商业首层平均租金为283.6元/㎡/月(“平均租金”指基于试用面积的首层报价,不包含物业管理费及推广费等。),同比下降6%。究其原因,戴德梁行研究部高级分析师缪舒怡指出,部分购物中心进行业态调整升级,退减零售业态面积,增加体验式业态面积,致使租金收益出现短暂下降;此外市场空置率的上升、激烈的竞争及运营瓶颈使得多数购物中心不得不在租金方面做出让步,三者共同令租金承压。

  缪舒怡表示,目前来讲,佛山各大优质购物中心定位各有侧重,但在品牌招商方面仍然难免重复,业态组合的差异性不明显,同质化现象突出。电影院、主题餐饮成新开业购物中心标配,今年新开购物中心的餐饮面积占比均已不低于30%。招租压力激发运营商们各出奇招,一些新兴业态成空间吸纳利器。

  据戴德梁行介绍,未来(2017-2020年),佛山中心城区优质零售市场供应量不小。 

  2017年,正佳Young(祖庙商圈)、东方新天地(祖庙商圈)、雄盛王府广场(季华路商圈)、招商I Park(桂城商圈)、新凯广场(桂城商圈)、星耀101(佛山新城商圈)将相继面世。

图片来自:戴德梁行

  2018年,新福港广场(魁奇路商圈)、禅城绿地缤纷城(季华路商圈)、星星国际(季华路商圈)将陆续亮相。此外,禅城万科广场(季华路商圈)、苏宁广场(佛山新城商圈)及星都汇广场(佛山新城商圈)拟于2019年被推出。而金海M-City则预计在2020年与各消费者见面。当然,以上项目均属计划,不排除因工期等原因调整入市时间,如金海M-City,据项目方透露,其开业时间计划提前至2018年。

   “尽管当前市场面临由于新增供应大量集中入市、购物中心同质化现象突出及运营暂遇瓶颈等所导致的空置率攀升、租金下滑、客流量难以提高等问题,但通过找准购物中心项目定位、突出个性、合理增加体验式业态及其他新兴业态占比以适应市场的变化,加上良好的服务,盘活市场、提升市场并非难事,优质零售市场依然充满了机遇。”缪舒怡谈到。

  土地市场:商办用地同比减少53% 南海顺德成土拍大热

  据戴德梁行方面表示,2016年全年,佛山土地成交面积734.8万㎡,同比减少4.1%,成交金额609.8亿,同比大涨68.7%。尽管成交面积回落至近年低点,但土地市场仍然热度难掩,全年土地成交平均溢价率创85.7%的新高。

2016佛山土地市场溢价率前十地块

2016佛山土地市场成交总价前十地块

(以上2张图片来自:戴德梁行 数据来源:中国指数研究院 )

  工业用地主导了全年土地出让,全年共成交工业用地387.7万㎡,占全年土地成交面积的52.8%,成交面积同比上升15%;住宅用地全年成交292.8万㎡,占全年土地成交面积的39.9%,成交面积同比下降26%;商办用地全年共出让10.8万㎡,同比减少53%。

  南海区、顺德区成全年土地市场热门,成交面积、平均溢价率指标双双领先全佛山市。

  戴德梁行指出,土地市场的成交热门板块呼应了佛山的经济、社会结构,同时广佛同城的进一步深化,也令到与广州比邻的南海、顺德地块备受关注。

  高质素写字楼新增供应推升平均租金 未来供应井喷仍有发展

  报告显示,从写字楼市场来看,2016年,佛山地区生产总值8630亿元,同比增长8.3%,增长率高于全国和全省,经济结构以第二产业为主,第三产业增长迅速。佛山与广州的经济结构互补优势明显。

  2016年佛山主城区写字楼销售与投资市场明显回暖:新增供应面积同比减少42%,而成交面积却同比增加73%,成交均价同比上升26%,达近年成交均价最高点。然而受前期大规模供应入市影响,2016年末中心城区写字楼可售库存依然攀升了10.8%。尽管吸纳乏力,但2016年交付的新增供应质素优秀,推升中心城区甲级写字楼平均租金年末升至68.6元/㎡/月,同比上升了4.0%。

  戴德梁行指出,佛山中心城区甲级写字楼市场目前正处于高速成长期,至2020年末前仍将有超过200万㎡的优质物业将要入市,其中计划于2017年交付的新增供应量将达到72万㎡,远高于2010年以来市场的年均新增供应水平。

  缪舒怡指出,尽管挑战当前,甲级写字楼市场仍然充满机遇,佛山甲级写字楼物业租金优惠、配套完善、新入市物业质素优秀,加之政府政策的扶持,写字楼市场可谓性价比十足;此外,广佛同城的再深化无疑为佛山甲级写字楼市场注入一针强心针,两地全面合作的开展、产业合作的深化将为市场带来广州的租户资源,随着两地往来便捷度的提升,人员的双向流动将进一步加强。

  同时,本地产业的迭代、升级和扩张所带来的市场需求及政府一系列招商引资活动及城市综合水平的提高所吸引到越来越多新产业、新企业落户而带来的市场需求,对佛山写字楼市场而言,都是重大的发展机遇点。

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