代建行业的春天到了 绿城管理怎样分食万亿蛋糕 ？

　　“中国房地产未来的大趋势就是金融属性会单独显现出来，以后一些专业的金融机构会变成真正的大地主，但这些专业的金融机构不会变成开发商。”

　　绿城管理总经理李军简单的一句概括，道出了中国房地产行业正在往轻资产方向转型的趋势。

　　事实上，这些年来平安、安邦、生命人寿等“大金主”在土地市场上大手笔买地，或者在资本市场上强势入股房地产公司的现象，也在不断印证着李军的观点。

　　一直以来，房地产都被视为重资产行业。如今，金融机构的涉足把重资产部分转移，而传统的开发商则逐步向轻资产道路迈进。这时，不参与投资，仅负责开发、运营、营销、服务的代建市场开始兴起。

　　目前，这个被视为万亿级的蓝海市场吸引着越来越多的房企进入，包括绿城管理、万科、朗诗、建业、滨江……

　　代建行业的春天

　　从最初的政府代建算起，房地产代建在国内已经有一定的发展历史，直到最近几年，在拿地资金有限，调控风险依旧的现状下，房地产行业开始往轻资产转型，代建进入快速发展阶段，迎来了生命中的春天。

　　根据《中国房地产代建行业发展蓝皮书》最新数据显示，2016年房地产代建的销售额达932亿元，单个企业的平均代建销售额为49亿元。

　　《蓝皮书》预计，2017-2020年，各类房地产房屋需求面积将超70亿平方米，其中商品房约46亿平方米，非市场化住宅需求约24亿平方米，商办物业需求1亿平方米。

　　若根据2010-2016年房地产代建累计合约总建面的复合增长率19.8%，房地产代建累计合约总建面占房地产累计需求总建面的比例2.7%来估算，2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

　　与此同时，有分析人士指出，代建将成为一个万亿级规模的蓝海市场。

　　“最近几年出让的土地，还有接近12万亿左右的可售金额没有被开发，这些地已经拿了，但是没有开发出来，因为很多拿地方不专业，或者在资金方面、能力方面存在不足。”

　　这时候，具备开发运营能力以及品牌优势的开发商变成了“大红人”，换句话说，代建的需求变得越来越大。

　　绿城管理的地位

　　面对着这片万亿级的蓝海市场，绿城管理无疑是走在最前面的标杆型企业。

　　早在2010年，绿城中国已经开始涉足代建业务；五年之后，为更好地应对市场变化，绿城将代建业务单独剥离出来，以代建、品牌输出为核心的绿城管理应运而生，于2015年9月23日正式挂牌成立。

　　之后，绿城管理逐渐壮大。2016年底成功整合蓝城之后，绿城管理的规模跃居行业第一。最新数据显示，绿城管理在管项目达172个，包括98个商业代建，66个政府代建，8个管理咨询项目，项目规模超5000万平方米。

　　2016年，绿城管理录得181亿销售额，成为绿城中国迈入千亿俱乐部的重要推手。而且，在国内房地产代建932亿销售总额中，绿城管理占比达19.42%，远超单个企业平均49亿的代建销售额。

　　在《中国房地产代建行业发展蓝皮书》选定的十九家代表企业中，2010-2016年，这十九家代表企业代建项目的累计合约总建面11153万平方米，其中绿城管理累计合约总建面达5068万平方米，市场份额占比达45.4%。

　　而且，这种领先优势还将持续。李军在接受观点地产新媒体采访时指出，从目前情况来看，在代建这个细分领域里，3到5年内不大可能有人追得上绿城管理。

　　在市场份额遥遥领先的同时，绿城管理还在不断建立自己的行业壁垒，抢占行业高地。

　　“虽然很多开发商都声称自己可以做代建，但我们之间的定位是不一样的，我们会聚焦更高层面的代建4.0业务模块。”

　　李军称，绿城代建4.0将是一个上下游产业链的联动，这与过去做代建时仅考虑从委托方单向收费不同。

　　“其实更多时候是搭建一个平台，在这个过程中，绿城管理跟所有参与者都是共赢关系，同时又是相互收费的关系。这样，在市场好的时候大家共同发展，市场不好的时候，可以抱团取暖。”

　　李军同时指出，推动代建4.0版本的成型，绿城管理也有自身的诉求，因为这个标准一旦定好之后，代建的门槛就会设好，这个行业壁垒也会形成，届时代建将不再是简单的谁都可以玩的领域。