中国金茂卖写字楼支撑物业开发？金茂商业上市仍无时间表

　　（赢商网报道）自傍上央企中化集团的大腿、由方兴地产更名为中国金茂之后，中国金茂走的每一步都引起了市场的极大关注，而这家公司往往又与“地王”二字脱不开干系。在房地产调控愈演愈烈、地价暴涨的当下，中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞，近日在该公司2016年业绩会上却明确表示，“中国金茂坚决反对拿地王”。

　　中国金茂3月28日公布的2016年年报显示，该公司营收大涨54%，但公司所有者应占溢利却下跌17%，另外，扣除投资物业公平值收益的溢利亦下降10%，财务数据似乎匪夷所思。

　　事实上，为了支撑物业开发规模与速度的加快，中国金茂去年已选择出售写字楼，且不排除继续出售，“未来有一些持有性项目还是要卖掉，以兼顾持有与开发规模的平衡，卖掉部分价格已经到达顶的持有型项目，也会选择在一些新兴的城市再买回来别的一些物业”。

　　而2016年初高调入主中国金茂的宁高宁，在一系列的动作之后，业界对“宁氏第三城”在金茂的长期表现亦抱有极大期望，不过商业路漫漫，李从瑞明确表示，中国金茂的商业地产板块上市目前还没有时间表。

　　卖写字楼支撑开发速度？

　　市场依稀记得，2009年中国金茂前身方兴地产一举拿下北京广渠路地王项目，令潘石屹侧目。2015年正式更名中国金茂后，由于确立了销售和持有相结合的战略，金茂府等产品的热销下，当年实现销售额301亿，而2016年销售额又大幅上升到485亿。

　　数据显示，2016年中国金茂营业收入升54%至273亿元，销售业绩与营收大幅增长。同时，税前利润达到82.9亿元，同比增长29%。

　　但蹊跷的是，公司所有者应占溢利为25.35亿元，同比下降17%，扣除投资物业公平值收益后的溢利为20.69亿元，同比下降10%。

　　事实上，管理费用、融资成本和所得税费用的增加就阻碍了公司的净利润增幅，年报显示，2016年中国金茂集团管理费用为15.62亿元，较上年度增长26%，年度融资成本为7.29亿元，较上年度的4.56亿元增长了60%，所得税费用为37.17亿元，较上年度增长了61%。

　　在业绩说明会上，中国金茂首席财务官江南解释称，金茂2016年的收益结构突然跟2015年发生了比较大的变化，且合作项目占股的比重小，对利润的影响较大。

　　江南所说的合作项目，是指位于上海北外滩星外滩的上海国际航运中心写字楼项目，中国金茂拥有该项目50%的权益。据媒体报道，中国金茂于2016年12月6日将该项目作价53亿，整售给国家投资开发公司。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，出售行为一定程度上说明该公司资金有压力，随着上海航运业务的上升，该项目所在写字楼租赁提升，可能中国金茂看到了出售的好时机，回笼资金对该公司后续的拿地有积极作用。

　　为了支撑物业开发规模与速度的加快，中国金茂的想法是卖掉部分核心区域的写字楼，实现资金的兼顾平衡，“你大量全部持有，就没有钱搞开发了，核心区域如卖掉了，但会在别的地方、新兴的城市物色一些物业”。

　　2017年，中国金茂将业绩目标定为580亿元，其中物业销售510亿元，一级土地开发70亿元。直言不拿地王的中国金茂，今年的业绩增长要靠去年的新进城市所获取地块了。

　　“我们去年进的七个新城市里，拿的地现在价格比当时的价格都有20%以上的加成，所以未来的物业销售价格即使按照一个正常的走向，也能获得较好的回报”，“今年我们希望大概在两百亿左右的土地支出”，李从瑞表示。

　　中国金茂商业上市仍无时间表

　　开发业务大幅迈进的同时，中国金茂坚持“开发+持有”双轮两翼战略，起步较晚的商业板块似乎难有突破。

　　数据显示，中国金茂的持有物业包括商务租赁与零售业务、酒店业务，商务租赁与零售业务涵盖写字楼、购物中心。六处核心投资物业的总建筑面积超过55万平方米，2016年实现物业租金收入12.74亿元，同比上涨6%，而酒店业务2016年实现经营收入18.9亿元，同比上涨4%。

　　中国金茂计划80%的投资用于物业开发，20%的投资是面向持有物业2016年持有物业的收入近32亿，预计到2019持有物业的收入将超过50亿。

　　而这一切，都与宁高宁有关。2016年初入主中化集团后，宁高宁迅速为中国金茂注入宁氏元素，于去年5月19日高调为中国金茂发布了最新的商业发展战略，金茂商业计划到2018年实现商业管理面积200万余平米，并希望择机上市。

　　由于宁高宁此前有万象城、大悦城的优秀商业规划与开发经验，如今操刀中国金茂，金茂商业吸引了行业的大量关注度。

　　宁高宁2016年一手推出了中国金茂的长沙览秀城项目，该项目在引进包括沃尔玛、CGV、H&M、MUJI、GUESS、优衣库等知名品牌之余，还自主研发了金茂独有的四大创新业态。

　　对于金茂商业未来的上市计划，李从瑞表示，“目前还没有时间表，因为我们商业起步比较晚”。

　　今年1月底，主管金茂商业超过3年时间的商业操盘手，中国金茂副总裁、商业事业部总经理任艳华离职，使对金茂商业的发展发生变数。

　　商业地产需要长时间培育，“公司管理层目前还是按照宁高宁所提出的创新、体验的这样一种方式在发展后面的商业”，李从瑞表示。