华润置地再降杠杆，北京万象城项目公司引入新加坡GIC不动产持股70%

作者：杨雪

编辑：tuya

出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，近日，北京市市场监督管理局公示了瑞科克拉里私人有限公司（下称“瑞科克拉里”）收购北京顺进商务咨询有限公司（下称“北京顺进”）股权案。 前者隶属新加坡GIC不动产，后者是地产巨头华润置地为北京首个万象城专门设置的项目公司，前者拟间接收购后者 70%股权 。收购金额暂未披露。

GIC与华润共同控制该项目公司

根据经营者集中简易案件公示表显示，北京顺进的主营业务是在北京市从事大型零售商业地产的开发和运营以及写字楼的开发和运营。交易前，Boom Go间接持有北京顺进100%的股权，进行单独控制。瑞科克拉里与Boom Go签署了投资合作协议。交易后，瑞科克拉里及Boom Go将分别间接持有项目公司70%和30%的股权，并共同控制项目公司。

瑞科克拉里于2021年8月7日成立于新加坡，主要业务是投资房地产行业，具体是在中国境内进行大型零售商业地产的开发和运营、写字楼的开发和运营。其最终控制人为新加坡GIC不动产（GIC Realty Private Limited），主要从事全球范围内的房地产投资。

而Boom Go于2005年7月25日成立于英属维尔京群岛，主要业务是持有中国境内的房地产资产，其最终控制人是中国华润有限公司。

据天眼查APP显示，北京顺进的法人代表为华润置地华北大区总经理凌晓洁，她还是华润置地开发（北京）、华润置地（山东）、北京润置商业运营管理有限公司等多家华润置地相关企业的法定代表人。北京顺进母公司为注册于香港的腾至投资有限公司，腾至投资的董事为华润置地副总裁、香港平台公司总经理郭晓东。

华润置地的轻资产之路

新加坡GIC不动产深耕中国地产超过20年，与多家房企先后开展合作。2020年年底， 华润置地分拆华润万象生活在香港上市，基石投资者的认购阵容中出现了GIC 。

自分拆之后，华润置地主要负责重资产，而华润万象生活则专注轻资产运营，主要为旗下购物中心提供商业运营服务。2022年财报显示，万象生活项目总出租率约96.4%，86个项目中有69个位居所在城市销售额前三名。

但并非所有项目都一帆风顺。华润置地指出部分非核心城市的商办招租、销售情况并不理想，正在将其转为长租公寓或保障性租赁住房，寻求地方政府的整体收购。

面对大规模的有息债务、略有上升的融资成本以及不断下滑的毛利率，华润置地还尝试发行了ABS融资产品和类REITs产品，还有将非核心城市招租、销售的商办转为长租公寓或保障性租赁住房，以寻求地方政府的整体收购。

目前，在沪、深证交所平台上，华润置地涉及的ABS融资产品共六单，分别涉及成都、上海、重庆、石家庄等万象城， 融资金额接近200亿元 。此类细分产品，可以说是商业地产抵押贷款支持证券的CMBS，购物中心仍为华润置地所有。

而去年发行的“华润类REITs二期”（“22清万”）、“华润类REITs三期”（“22通万”），前者底层资产是北京清河万象汇，后者底层资产是南通万象城，均被第三方中信证券不动产基金旗下物业全资收购，所有权发生转移，为类REITs产品。

本次GIC不动产收购北京万象城项目公司70%的股份，很可能也是采取类似模式。前者作为接盘第三方长期持有，分享年度红利和资产增值收益；华润置地作为出售方，可以凭借品牌优势，长期贴牌独家运营，取得各种服务费及利润分成等，腾挪现金流继续扩张。

近日， 华润置地又将太原万象城所对应项目公司的100%股权挂牌出售 ，可能也会走类REITs产品的思路。未来，更多的万象城或万象汇会采取类似模式。

随着证监会在3月强力推动商业REITs试点，除了华润之外，龙湖、万科、新城等自持商业比重较大的房企，预计都将进一步盘活商业存量资产。

北京首个万象城

今年2月，北京规划与自然资源委员会发布一宗综合性商业金融服务业用地出让公告。北京市朝阳区东风乡朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目（0313-5597、5598、5599地块）竞得人为北京顺进，也意味着该地块由华润置地以底价63.58亿元摘得。

根据出让公告，该地块占地面积约6.28万平方米，建筑控制规模不大于27.55万平方米。以成交价计算，地块的楼面地价约为2.3万元/平方米。与此同时，华润置地发布官宣海报，海报上写着“万象耕新”以及“ 北京首个万象城落地 ”，宣告了该地块的用途。预计在2027年入市。

该地块由三幅小地块组成，或被分为三部分，以空中连廊相连，有购物中心及办公两种业态。除传统盒子型商业A馆、B馆外，项目中还设置了街区式小盒子商业独栋+步行街，有利于开拓户外活动，还将建设两栋高度不超过100米的写字楼。其中，华润自持部分不能低于总建面的70%，自持部分建筑规模用途为商业，自持年限为20年。剩余30%可销售部分则需在出让年限内销售且不可散售，销售单元不小于整层。

该地块属于标准的TOD（以公共交通为导向的开发）项目，高铁、地铁、客运等交通枢纽都集结于此。地块设计概念方案显示，项目将和北京朝阳站的停车库进行一体化设计，还将接入3号线和规划R4线两条地铁。周边配有泛海世家、泛海国际、星河湾、天鹅湾等高端住宅区。

该地块坐落在朝阳区的朝青商圈，商业体竞争非常激烈，项目附近有朝阳大悦城、蓝色港湾、颐堤港、同属华润置地旗下的姚家园万象汇，以及在建的东坝万达广场和颐堤港二期。

不过，姚家园万象汇体量较小，属于社区配套商业，与万象城定位并不同。而万象城与大悦城同属大型商业综合体，它的落地或将对大悦城形成客流分流。就建筑面积而言，万象城规划是27.55万平方米，商务面积8万平左右，朝阳大悦城规划超过40万平方米，其中大型购物中心23万平方米，后者的面积优势显著。

华润置地2022年积极扩张

作为综合性国资开发商，华润置地主营业务包括地产开发销售、不动产经营、轻资产管理等。其中，购物中心是其经营性不动产业务中的重要业态，主要打造“万象城”“万象汇”和“万象天地”三大产品线。万象城定位最高端，主要分布在一二线城市的核心及潜力地段。

截至2022年年底，华润置地共运营10座万象城，2022年新增了武汉、福州、海口3座万象城。不过，万象城的布局以深圳为核心，此前避开了北上广，上海万象城2017年开业后表现不佳，广州万象城拿地三个月后仍未官宣，只能暂时看作集齐了北上广深4地。

今年3月，公司在年度业绩发布会上披露了 2023-2026年购物中心开业计划：预计这四年将新开设8家万象城 ，2023年长春和昆明，2024年常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州，2025年东莞。

具体到北京市场的表现，华润置地近三年在北京频频拿地，在多批次集中供地中均有斩获。2022年，其在 北京竞得五宗地块，拿地总金额超220亿元，是全年在北京拿地第二多的房企 。

目前，华润置地在北京的商办类土地储备有约60万平方米，销售及自持各占一半。清河万象汇、三元桥凤凰汇、姚家园万象汇均已开业，但在金盏、丽泽区域持有的商办土地资源还在筹备中。

此外，华润置地面对的挑战也不少。其投资物业账面值在去年年底高达约2378.9亿，比龙湖集团多500亿，沉淀资金金额庞大。同期末的毛利率26.2%，同比下降0.8%； 净负债率38.8%，同比上升8.4% ；银行结余及现金721亿，同比减少160亿；融资成本加权均值3.75%，同比上升0.4%；有息债务规模大幅增加到2300亿，同比增加326亿元。

按照“三道红线”要求， 华润置地新增有息负债规模年增速不得超过15% ，既要保持扩张步伐，又不能大规模借债，导致核心财务指标异动，就得大力提升存量经营性物业的利用效率。

新加坡GIC深耕中国不动产

再来看新加坡GIC不动产，是新加坡政府投资公司旗下子公司，主要投资于新加坡以外的房地产和房地产相关资产，是全球最大的地产公司之一。投资组合较为多元化，涵盖40多个国家的房地产行业，如办公、零售、酒店、住宅和酒店等传统行业。

自1995年起，GIC开始布局在中国的投资，1999年投资进入地产项目。不动产大中华区总部位于上海陆家嘴，近年来在求职平台招募过合伙人。与其他很多外资机构偏爱商业地产不同，其在中国市场上投资的项目类型多样：从单个投资开发住宅、办公和商业房地产到整体开发城市综合体，从国与国合作项目中新苏州工业园到天津生态城以及新中国家级双边合作项目中新广州知识城，还有工业园、物流地产设施等等。

不动产具体案例，GIC在2018年和凯德集团以50:50的合资比例，以128亿元人民币收购上海北外滩最高的双子塔；2018年联合GIC在中国设20亿美元新基金，专攻物流地产；2018年宣布与盛煦地产(NOVA)将合资成立一家长租公寓投资平台, 初期投资额为43亿人民币，专注于投资中国一线城市核心地段的优质长租公寓项目，还将收购NOVA的少数股权；2020年以80亿人民币收购了韩国企业LG集团位于北京的LG双子座大厦。

进入中国地产市场20多年，GIC不动产陆续和首创置业、万科、金茂、仁恒、大悦城、龙湖、融创、旭辉等10家房企达成合作，其中仅 在并购基金方面合作所涉及的资金就达到近300亿的规模 。

其中，GIC和大悦城合作探索了首个轻资产大悦城项目——2016年底开业的天津和平大悦城。在这个项目中， GIC是出资方，大悦城输出品牌和管理能力。

大悦城和华润万象生活在轻资产模式上较为相似，都是精细化运营能力突出，可以借助资本的力量，最大化去更新和激活市场上的存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，以带来明显的租金收入提升。