专项解读|万科万达华润争抢C位，深圳龙岗商业进化图谱

头图|视觉中国

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本文作者|罗嘉欣

按商业发展阶段，龙岗商业即将迈入“黄金时代”。

龙岗，是城区面积仅次于宝安的深圳第二大行政区。作为深圳的“东部中心”，长期以来偏安一隅在深圳城市商业发展格局上属于“被忽略的存在”。但这种状况，在近几年得到一定程度的改善。近三年，龙岗区新增商业体量位居全市第一。

未来，伴随着华润置地龙园旧改、华侨城布吉旧改、万科坂田项目、星河雅宝二期、京基南约旧改、朗泓万达、万象生活合正方洲项目等数十万方大体量商业项目入市，龙岗商业“越来越有看头”。

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龙岗商业现状：点状分布

缺一座“城市级商业”代表作

龙岗辖区东西直线距离超过35公里，是深圳各行政区内东西直线距离最远的城区。因此，形成了龙岗商业跟其他城区不同的特征。

据赢商大数据统计，龙岗目前拥有已开业存量商业达到328万㎡，总体量位居全市第二位，仅次于宝安。其中≥3万㎡在营商业项目达到50个。

大型“轨道+”商业数量少，社区型mall较多

长期以来，龙岗腹地居民的出行，主要依赖龙岗大道及地铁3号线，而龙岗大道的“拥堵”也让众多驾车出行的消费者，更青睐就近消费。

从商业体量来看，社区mall占主导。在营的50个商业项目中，体量≥10万㎡的购物中心的有6个，占比仅为10%；体量在5-9万㎡的中型MALL达到23座，占比46%，剩下的5万㎡以下的21个，占比超过42%。整体来看，龙岗商业主要以中小型MALL为主，定位服务周边1-3公里的的社区购物中心为主。

在商业分布来看，以龙岗中心城为核心，主要沿地铁10号线与3号线沿线点状分布状态。目前拥有坂田商圈、平湖商圈、布吉商圈、横岗商圈、大运商圈、龙岗中心城商圈和南联商圈等7大区域级商圈。值得注意的是，在深圳的七大城市级商圈中，龙岗一个也没有。

从商业特性来看，龙岗大型“轨道+商业”较少。深圳绝大部分标杆购物中心的典型标签-借助地铁输出商业跨区域影响力。但这种情况，在龙岗却很难见到。

在营的≥3万㎡的50个存量商场中，与地铁无缝衔接（*出地铁就是商场）的仅有11个。3号线沿线直通商场如天叽城、天光城、星悦天地等均是体量较小的社区MALL，5号线上的布吉万象汇、16号线上的仁恒梦中心、10号线上的华盛奥特莱斯是仅有的体量≥10万方的“轨道+”商业。

区域体量最大的项目是龙岗万达广场，商业建面30.44万㎡，由专业家居市场改造而来。但距离地铁较远成为掣肘该商场发展的最大不利因素。

从商业档次来看，中高档商场数量极少。目前龙岗仅有1个中高档购物中心为龙岗万科广场，在其他TOP5城区中，宝安有2个，南山有6个，福田有6个。中档购物中心13个，代表性商场包括布吉万象汇、龙岗星河COCOPark、星河WORLD·COCOPark、龙岗万达广场、仁恒梦中心、宝能allcity等知名商管企业旗下项目。（注：赢商大数据结合项目内轻/中/重奢品牌数量、比例、各业态平均客单等指标，划分出高档、中高档、中档、大众四个项目档次，档次越高，消费水平越高）

正是因为中高端定位的购物中心整体数量较少，从商圈档次和规模效应方面不突出，缺少一座“绝对的城市级商业”，导致龙岗商业在深圳全市商业格局中一直属于“被忽略的存在”。

区域发展核心片区：龙岗中心城

作为深圳在21世纪初规划建设的七大卫星城之一，龙岗中心城这十数年的发展成绩有目共睹。作为龙岗区政治、经济、文化中心，中心城是龙岗迈向城市化的先行城区，已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。

该区域也是龙岗商业聚集性相对较高的片区，从大运到龙城广场，横跨4个地铁站，总商业体量超过50万㎡。分布着万科广场GALA（龙城万科里、龙岗万科广场）、世贸中心、星河COCOPark、宝能AllCity、仁恒梦中心、天光城、龙新天虹商场、摩尔城等众多商业体。

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近三年商业“进化” ：

多条地铁开通，存量标杆商业进阶

从2020年到2022年的三年间，由于疫情防控下的消费场景限制缘故，实体商业在“低谷”中不断创新，不断调整以适应疫后消费趋势。但对于龙岗而言，疫情三年正是龙岗商业“逆势发力”的阶段。不止是轨道交通带来重大利好，新MALL不断涌现，优质标杆MALL调改升级也是区域商业的重头戏。

多条地铁开通，带动消费跨区流动

相较于罗湖、福田、南山几大中心城区，龙岗长期由于地铁线路较少， 消费者出行主要以驾车、公交或步行，因此停车条件成为该区域商业跨区域辐射的一个重要参考点。

从2020年到2022年深圳地铁先后开通了地铁10号线、14号线和16号线，拉动东部城区人口流动。10号线链接福田CBD与龙岗坂田和平湖，14号线则是贯通龙岗全境直达坪山的东部快线，16号线补充龙岗北部轨道交通空白。地铁开通对商业最直接的利好在于，一些大型购物中心、文旅项目借助地铁优势，拥有更多的发展空间。

新开商业体量位于全市第一,近三年14个新MALL入市

这三年间，深圳全市新龙岗区新增商业体量近90万方，新开出14个mall，新增商业数量位居各区之首，新增商业体量92万㎡，位居全市第1位。其中位于中心城愉园片区的仁恒梦中心，是龙岗首个地铁上盖大型商业项目。

#商圈变化：龙岗万达广场加持，平湖商圈崛起

长期以来，平湖的华南城片区给人的印象是专业市场、物流基地。虽然华盛奥莱开业多年，但地铁交通的缺位，一定程度上也制约了奥莱消费。伴随着地铁10号线开通，从福田CBD可直达平湖地区，极大地推动了该区域的商贸消费流动，华盛奥莱亦迈入单店10亿+奥莱俱乐部。

另一方利好，则是于2021年开业的龙岗万达广场，让平湖地区有了真正义上的第一座大型一站式购物中心。30万方的大体量，第四代万达广场首发之作，丰富的娱乐运动业态和科技感的场景体验，让龙岗万达广场一度成为东部体验商业的旗帜之作，助推平湖商圈迈入新发展阶段。

图源：深圳龙岗万达广场

中心城商圈扩容进阶，万科广场GALA斩获省级示范商圈荣誉

上文中提到，龙岗区唯一的中高端MALL是位于龙岗中心城商圈的龙岗万科广场。事实上，万科广场的进阶始于2021年下半年。一方面，整合龙城万科里等大九州综合体商业升级为万科广场GALA，探索大片区运营；另一方面，相继引进多家国际美妆及轻奢名品构筑竞争壁垒，全面升级“国际轻奢购物中心”。在2022年第三批广东省级示范特色步行街(商圈)评选中，龙岗万科广场GALA商圈成功上榜，也是深圳东部唯一上榜项目。

图源：龙岗万科广场

另一方面，我们也看到中心城商圈正在扩容，去年12月开业的仁恒梦中心，是新加坡仁恒置地打造的“梦中心”首发之作，该项目填补了中心城西北部区域商业的空白，而其“东部潮流梦想力中心”的定位，也让龙岗多了一座让“年轻人喜闻乐见”的新MALL。

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未来机会与挑战

这几个区域商业值得关注

从区域发展前景来看，距离市中心较远，仍是掣肘龙岗区发展的一大因素。政策层面，相较于借助大前海的政策优势的宝安，前几年深圳虽大力推行“东进战略”，但成效不佳。

好在龙岗区凭借自身的不懈努力，其经济发展基本面不断向好，未来“商业潜力”不容小觑。

• ● 全国工业百强区TOP1：龙岗区规模以上工业总产值4.55万亿元，连续五年位列“全国工业百强区”榜首，2022年4月6日，赛迪顾问发布“中国创新百强区（2022）”，龙岗区排名第十。

• ● 深圳人口增速最快城区：根据深圳市第七次全国人口普查公报, 2022年龙岗常住人口397.90万人,是深圳人口数量第二大的城区，十年间新增常住人口达到209.4616万人，位居深圳各区之首。

• ● TOP6城区中平均房价最低：龙岗区平均房价亦是处于深圳TOP6城区中最低值，居民房贷压力相较其他区域更小，更多的收入可用来改善生活。

• ● 社会零售总额增速第一城区：2022年度，在深圳全市社会零售消费总额增长2.2%的情况下，龙岗区社零总额达到1441.70亿元增长了5.9%，增速位居各区第一位。

龙岗区“十四五”规划提出，在“一芯两核多支点”区域发展战略下，到2025年，推动龙岗经济实力再上新台阶，领跑全国工业百强区，打造深圳都市圈区域城市中心。

在2023年区政府重点事项中提到，在轨道交通方面，还将加快推进轨道14、16、3号线四期（东延）、16号线二期（南延）建设；以及推进10号线东延、17、18、21、22号线等纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并早日启动建设。

伴随轨道交通不断改善，高新科技产业聚集、大运深港国际科教城建设推进，龙岗未来人口净流入与社零总额增速将会非常可观。

在基本面之上，我们看到缺乏一座“城市级商业名片”依然是龙岗商业的“憾事”。那么，未来龙岗新增商业市场会有哪些新看点呢？

央/国企主导旧改带来“商业更新”

目前龙岗区引进了多个央国企开发企业，共同推动龙岗城市更新建设工作。如华润置地主导的龙园片区，中海主导的南约片区，华侨城主导的布吉新城片区，以及特发华基（*万科+东进+深铁+特发）主导的平湖旧墟镇片区城市更新。

如布吉新城未来将打造约680米的布吉塔、布吉中心公园、东站枢纽上盖生态公园等城市地标。而龙园片区，则是深圳14个重点城市更新单元之一。以“鹤湖新居、老墟镇”为代表的龙园地区是龙岗文化的发源地之一，华润置地将重新梳理龙园城市文脉，标记区域文化原点，造总规划面积5.69平方公里的龙园客韵文创小镇。其中规划的特色滨水体验式商业街区，将是未来龙岗商业一大看点。

龙园客韵文创小镇。来源：龙岗发布

未来三年筹开项目看点颇多

据赢商网不完全统计，未来三年龙岗区新增商业体量将超过70万㎡，是TOP6城区中新增体量较多的城区，且多个筹开项目看点十足。

龙园商业更新：万达商管将带来深圳第一座自建、龙岗第二座万达广场--约10万㎡朗泓万达广场，将打造深圳万达系商业建设标准最高、业态定位最合理、服务商圈最成熟的综合体。

朗泓万达广场示意图

坂田商圈蝶变：由万科主导操盘的15万㎡坂田万科广场，将是首个2.0万科广场，也是龙岗第二座万科广场，「2万㎡在地自然博物馆」打造城市级的自然生态社交主题MALL；由星河主导的12万㎡雅宝星河WORLD·COCOPark二期，也将紧扣绿色自然，构筑一个超级城市购物公园；

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坂田万科广场效果图

中心城商业扩容：合正方洲与华润万象生活合作，将结合特色滨水商业街区、生态休闲广场等多元业态，带来约20万㎡商业，或将是龙岗第二座万象商业；和昌·拾里花都综合体亦规划了约22万㎡街区+MALL沉浸复合商业。

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合正方洲滨水商业效果图

宝龙片区：在龙岗科创产业重镇宝龙，京基南约炳坑村旧改将带来一座约8万㎡京基系商业，项目将与14号线南约站无缝接驳，打造地铁上盖商业体。

可期待的大运新城：华润万象生活中标大运中心场馆运营权，将带来“体育+商业”新期待；而世茂深港国际中心规划体量达18万㎡世茂SCCmall，曾承载着龙岗区打造一个城市级MALL的重任，但由于母公司资金问题，虽商业裙楼已出地面，但仍需等待时机重启。

值得注意的是，2023年内，龙岗将新开的几个商业体如融湖广场、融悦世方里等体量均是5万㎡及以下的社区MALL，属于“填补区域品质社区商业空白”的存在。在存量商业方面，布吉万象汇正在引进高化与轻奢，将进阶龙岗第二个中高端商场。

虽然未来龙岗筹开大体量MALL看点颇多，但短期来看龙岗商业不会有大的格局变化。按照这些重点筹备项目进度，2024-2025年，或是龙岗商业真正的“爆发年”。对龙岗来说，打造国际消费中心城区虽“道阻且长”，但“行则将至”。

编者按：在加快“培育建设国际消费中心城市”目标之下，深圳各城区“铆足马力”打造商业名片。赢商网特别策划“深圳TOP6城区商业进化图谱”系列报道，记录过去三年各区商业变化，展望未来发展机会点。本期——龙岗篇。