佳兆业集团迈向A股第一步：争抢体育版图

　　佳兆业(1638.HK)，一只令我又爱又恨的股票。客观说，应该是先恨后爱的一只股票。

　　笔者曾在2015年3月买入佳兆业， 均价1.4元，买进后不足一星期就公告停牌，原以为几天后就会复牌，没曾想到这一停就停了724天的时间。

　　恨：是我曾经以为它会永远停牌让我尝试人生中第一次的Total loss;

　　爱：是我被动持有了两年，复牌后股价大升，今天的收盘价是2.75元，两年回报95%。没想到它竟成为这两年我买过的股票中的回报之冠。

　　因为笔者在持有佳兆业这段爱恨交织的过程中，一直不断的关注任何关于佳兆业的新闻，昨天下午A股开市前，一只跟佳兆业有关系的A股上市公司中体产业(600158.SH)公告临时停牌。看似毫无关系的两只股票，之间有什么内在的联系呢?

　　借此机会，笔者想和大家分享一下，我对这次中体产业和佳兆业的分析和看法。

　　一、A股的中体产业因转让股份多次停牌

　　其实过去半年，关于中体产业的新闻不断，中体产业最近半年发生了什么?我们先来回顾下2016年11月到昨天的主要事件的时间轴：

　　2016.11.13夜间公告停牌，国家体育总局控股的中体产业将易主;

　　2016.12.01凌晨公告停牌，中体产业第一大股东国家体育总局体育基金管理中心尚未与任何各方进行对接、洽谈和磋商，也无意向受让方;

　　2017.01.05凌晨公告停牌，披露了公司第一大股东国家体育总局体育基金管理中心(以下简称“基金中心”)已收到国家体育总局批复文件，经财政部批准，原则同意基金中心通过公开征集方式，协议转让所持公司的全部股份，共计1.86亿股，占总股本22.07%;

　　2017.02.10凌晨公告，基金中心公开征集到的4家意向受让方是：北京翔明体育文化有限公司、新理益集团有限公司、天津乐体安鸿体育文化发展有限公司、深圳市鹏星船务有限公司;

　　2017.03.30中午公告，重大事项未公告，中午临停;

　　2017.3.30夜晚公告，十个交易日之后公布转让股权结果，宣布花落谁家。

　　二、中体产业争夺最后花落谁家

　　中体产业，是国内第一家以体育主业挂牌上市的国有控股公司，主营业务包括房地产、体育健身及赛事体育经纪，大股东国家体育总局体育基金管理中心由于一直未能履行将优质资产注入上市公司，选择兑现2014年8月作出的若不能兑现此事则在三年内转让持有的中体产业所有股权(共计1.86亿股，占总股本22.07%)的承诺。按此推算，股权转让最迟在2017年8月前完成。

　　可以从前五大股东看到中体产业的除了大股东国家体育总局。其他的股权则比较分散，所以此次转让股权后，新入股者将会掌控公司，而中金和社保基金就变成了财务投资者。

　　中体产业除了体育产业以外，还做些什么呢?在中体产业的官网，可以清楚的看到，地产项目是中体的一个重要的组成部分，其中奥林匹克花园是奥委会唯一授权的房地产品牌，遍布全国23个省市的44个城市。

　　从网上资料查阅中体产业的收入构成，发现公司的收入主要是地产加体育，公司体育相关业务实现营业收入5.96亿元，实现利润3，961万元;公司房地产相关业务实现营业收入5.85亿元，实现利润1，609万元。房地产行业占了收入的近一半的份额。

　　根据2017.02.10公告里的4家意向受让方(红色框标出)，笔者根据新闻和排除法推测，认为佳兆业旗下的深圳鹏星船务是最大几率接棒中体产业控制权的公司。

　　笔者先简单剖析下4家意向受让方的背景：

　　1、北京翔明体育文化有限公司

　　从公开信息看，“翔明体育”现任股东“苏州普顺投资”较为低调，且与体育行业素无交集。

　　2、新理益集团有限公司

　　新理益与中体产业之间早有渊源。2006年，新理益的董事长刘益谦曾通过其控制的新理益集团拿下了中体产业的法人股，不断减持套现的完成，刘益谦在不到两年的时间里盈利超过8.2亿元，获利超过10倍。新理益经营多重行业，唯独未接触过文体类，鉴于刘益谦有钱任性，经常拿两亿买回的鸡缸杯喝茶，把成功可能性排第二。

　　3、天津乐体安鸿体育文化发展有限公司

　　乐视体育旗下公司，乐视缺钱众所周知，体育项目那么烧钱的事，锅还能不能揭开?感觉希望渺茫。

　　4、深圳市鹏星船务有限公司

　　至于深圳鹏星船务的这家公司，乍看之下令人费解。从公开可查的资料来看，这是一家位于深圳从事贸易、航运的公司，运营着自深圳蛇口到珠海、香港等地的高速客轮。深圳鹏星船务隶属深圳航运旗下，而佳兆业则为深圳航运的实控方。佳兆业这几年除了做地产还把触角伸向了文化和体育领域。

　　我们来看看网上查到的资料和华夏时报与分析，了解下鹏星船务的背景：

　　虽然佳兆业在香港被停牌了两年，但郭英成的脚步却从未停止，一直在部署扩张文体产业的的步伐，忙于各项资本运作。

　　从佳兆业集团(2.76, 0.01, 0.36%)官网显示，佳兆业早已在复制恒大、万达的发展路径，谋求地产、体育文化的多元化布局。

　　北京翔明体育文化公司、新理益集团、天津乐体安鸿体育文化发展有限公司、深圳市鹏星船务公司，目前这四家意向受让方已提供了尽职调查资料，并支付保证金。经过上述的分析，读者可以看到中体产业的业务基本就是体育加地产，和佳兆业的发展模式可谓是相辅相成。

　　所以这次鹏星船务作为佳兆业的代表方竞投，也是符合中体产业原本体育加地产的发展逻辑，这也是笔者为什么看好佳兆业能够在众多竞争者突围而出的原因。

　　三、佳兆业进军文体的决心

　　这两年，有关体育产业的相关政策规划密集出台，为了响应国家号召，大部分城市也分别推出了自己的体育产业计划，但是由于体育产业投资回报周期较长，项目前期基本都是亏钱在运营，需要强大的资金去支持。

　　以前绝大多数体育产业投资来自政府，很少有其他的资金来源，但是目前地方政府财政一直处于比较紧张的状态，为了完成国家下达的任务，引进民间资本去发展体育产业就成了当务之急。

　　地产商纷纷涉足体育产业，即使亏钱也在所不辞，一方面是因为房地产可以借体育作为主要的概念进行房产开发，冠名球队，增加曝光，有雄厚的资金实力维持;另一方面，地方政府经常会给予土地供应和工商等方面的优惠政策，吸引社会资本进入体育产业。

　　其实在国内体育的产业刚开始的时候，地产企业就成为了俱乐部运营的忠实玩家。其中最经典案例莫过于上世纪90年代的甲A霸主大连万达，万达集团也由此从大连走向了全国;

　　另一个则是完成中超联赛六连冠的广州恒大淘宝，伴随着俱乐部的良好表现，恒大地产在短短几年内也实现了业绩的直线型增长。

　　目前在从事体育运营的房地产企业包括恒大集团、绿地集团、富力地产(12.36, 0.22, 1.81%)等，但要留意的是绝大部分体育运营项目是处于亏损状态。

　　成绩最好的中超联赛六连冠广州恒大淘宝在2015年底独立分拆上市新三板，同样亏损巨大，2015年俱乐部亏损高达9.53亿元，2016年上半年亏损也达到3.12亿元。

　　地产商看似继续玩转烧钱的体育，其实是借助体育产业而带动楼盘项目销售的游戏，以体育项目为先导和核心项目对大块成片土地进行整体开发。

　　佳兆业自然也愿放弃体育这块蛋糕，以2013年接管深圳大运中心为文体产业的起点，虽然郭英成在港股的佳兆业停牌，地产项目一度受阻，但是这阻挡不住佳兆业进军文体产业的决心，在2016年9月与凯兴资本一同成立了佳兆业凯兴体育基金，规模达到100亿人民币。基金投资方向包括场馆、赛事、体育培训相关的周边产业。

　　据佳兆业提供的资料显示，至今，佳兆业运营场馆已达6个(包括深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、深圳龙华观澜体育公园、佛山高明体育中心、惠州仲恺体育中心)，面积高达85万平方米，管理场馆总资产超过100亿元，是中国目前规模最大的民营文体产业综合运营商之一。

　　这次佳兆业有意入股中体产业，应该是志在把深圳的综合体育中心模式复制推广，借助回归A股资本市场的力量，拓展全国场馆运营市场，形成大体量的集成规模效应。并把体育休闲旅游作为新的开发题材整合到商业地产中，把体育与商业地产的结合提升地产的竞争力。

　　四、停牌724天的港股佳兆业复牌

　　时间倒回2014年，有消息称，郭英成因为涉及南方某官员贪腐案而滞留香港不敢踏入大陆。随后，2015年佳兆业爆出债务危机，因牵涉到某位官员的腐败案件，佳兆业自2015年3月30日停牌，停牌前股价收报1.56港元。时隔两年后选择了在上周3月21号复牌。

　　复牌当日，佳兆业股价大涨，涨幅最高87%到2.92港币，最后收盘时为2.43港元(+55.77%)。

　　郭英成在离开资本市场的这两年，很多在港股上市的地产公司纷纷准备回归A股，如恒大、万达等，但发家于深圳的佳兆业优势是有很多土地储备和旧改项目，据财报显示，佳兆业拥有2100万平米土地储备，其中80%聚集于深圳区域。

　　佳兆业债务重组之路频频遇阻之际，金融巨头看中了佳兆业的价值，于是中信和平安伸出了援助之手，中信为佳兆业提供300亿元援助，平安银行也与佳兆业签订500亿元战略合作协议。

　　大家都很清楚也该知道这两年深圳房价暴涨领衔全国，在2014年末，佳兆业旗下的项目因被政府锁盘而暂停施工。作为深圳旧改之王，想不到如今却因祸得福，这些因故延后入市的项目，正好赶上本轮楼市火热上涨的行情，收益相当可观。

　　而佳兆业的最新财报充分证明了这一点。截至2016年12月31日，佳兆业总资产达1658亿元，同比增长30%。其中，流动资产净值为724亿元，同比翻了一番。同期，佳兆业的现金及银行账面资金高达166亿元，这意味着佳兆业手上拥有足够充裕的资金用于未来发展。

　　有白武士国企中信和平安的力量，佳兆业的债务重组逐渐步入正轨。再加上手上的优质资产，政治风险已经排除。对于佳兆业来说，当下的难题更多是市场的情绪。

　　五、借助A股资本市场打通“体育+地产”的模式

　　笔者在想佳兆业选择在A股中体产业停牌前一周复牌，是不是一种巧合?

　　毕竟港股复牌造成一些新闻的舆论，可以对其他竞标者增加压力，提升投资者和市场对佳兆业的信心。在港股复牌危机解除，郭总和强大的合作伙伴联盟资金充足的情况下，体育总局应该也更倾向能把控制权转让给有实力和经验的佳兆业。

　　如果佳兆业顺利入股中体产业，借助A股资本市场的东风， 打通“体育+地产”的发展模式。作为小股东的我相信郭老板就有机会追回在资本市场逝去的两年时光，在资本市场大展拳脚。

　　附：佳兆业2017.03.27业绩发布会要点

　　1、目前在旧改项目方面有超过1300万平土地储备，可售面积保守估计在2000万平方米，其中于深圳拥有860万平土地供未来开发;

　　2、未来仍然坚持并购与城市更新为主，公开拿地为辅，重点关注深圳、上海、北京及周边的核心城市圈;

　　3、2017预计推出23个项目，其中10个为新项目。其可售建筑面积预计约为451万平方米，竣工建筑面积约268万平方米，截止年底在建建筑面积约720万平方米，交付建筑面积则预计在180万-220万平方米;90%的可售资源位于一线及二线城市;

　　4、2017年销售目标为350亿元人民币，未来两到三年将朝着1000亿元人民币的目标努力。