卓越集团沈强：打造商业产品需因地制宜 以点带面全局发展

　　作为立足深圳，布局全国14大城市的中国领先的综合地产运营商，卓越集团拥有19年的房地产开发运营专业经验积累，自1996年成立以来，卓越集团的步履遍布深圳、青岛、北京、上海、广州、重庆、成都、杭州等14座城市，土地储备超过3000万平方米。

　　在青岛，卓越集团步履稳健。2009年，集团成熟商务产品系“卓越大厦系”首现青岛，自2012年投入使用以来，入住率始终保持在95%以上，是市北区最为成熟的写字楼产品之一；2010年，卓越•西海岸开工，总体量25万㎡，设施先进配套完备的集商务办公、星级酒店、商业于一体的综合体；2013年，位踞青岛CBD版块轴心的又一商务力作卓越•世纪中心入市，凭借44万㎡磅礴体量、海拔281米领航高度以及卓越硬件配套和E+商务服务，无疑将青岛的商办模式推向一个更高标准，2017年，卓越·大融城经过数年积累，将于年底全面开业，势必为青岛商业带来又一缕新风尚。

　　赢商网记者此次采访到卓越集团青岛分公司商业总经理沈强，20余年的商业地产领域历练，见证青岛城市商业成长的点点滴滴，对卓越在青岛布局了然于胸。

卓越集团青岛分公司商业总经理沈强

　　谈企业：以产品线全系发展

　　赢商网：卓越集团在全国商业领域的战略布局是怎样的？产品线系列的选址落地是如何规划的？产品线的特点有哪些？

　　沈强：卓越集团以房地产开发为主，旗下商务产品涵盖高档写字楼、酒店、商场、商务公寓等多种产品类型，住宅产品囊括别墅、联排别墅、花园洋房、高层等多种产品。目前已开发的成熟产品线有：以卓越时代广场为代表的卓越时代写字楼系列、以卓越•世纪中心为代表的卓越世纪综合体系列等。

　　商业地产方面，目前企业正在梳理旗下商业产品线，意在打造商业产品品牌，正如华润万象城、中粮大悦城一样，会根据所在区域商业定位、商业体量、规模去确定建立的商业产品性质。同时，企业也在塑造全产业链模式，努力打通上下游环节，跨界整合更多行业资源，利用更多的金融手段与杠杆，以降低其开发运营风险，并以此进行快速扩张复制。

　　赢商网：卓越集团旗下商业地产项目分布在不同城市，您认为一线城市与二线城市操刀商业地产是否存在区别？

　　沈强：一二线城市在商业地产领域操作还是有很大区别，首先是品牌资源，城市经济发展速度不同致使品牌可能更倾向于北上广深等一线城市，导致不同城市落位差别较大；其次，二线城市消费包容度、接受度会慢于一线城市，必然会导致有些刚进入国内市场的外国品牌和某些新兴品牌会首选落在一线城市。以卓越·大融城为例，在品牌引进方面，除了利用集团自身拥有的品牌资源外，更多在于开发与拓展本地品牌资源。

　　当然，我认为城市消费习惯之间差别间隔时间正在缩短，可能以前相差有3-5年，现在也许就半年到一年，一二线城市居民的消费习惯现在看来基本没有太大差别。消费趋势引领消费习惯，青岛作为1.5线城市，目前新开的购物中心业态结构、消费理念基本和一线城市相同，所以卓越·大融城在产品定位上也是紧跟一线城市商业布局。

　　谈项目：打造商业产品需因地制宜

　　赢商网：企业如何看待青岛商业市场？未来会继续增加投资或拓展吗，有无具体计划？

　　沈强：青岛是个国际化的港口型开放城市与文化旅游城市，国家选定的四大城市群之一是青岛，希望青岛能带动周边城市形成集群化发展，所以青岛商业还有很大发展潜力，无论从房地产开发还是商业角度，我们对青岛都充满信心。

　　卓越在青岛的商业发展其一是要加速布局，其二是要树立青岛的商业标杆项目，具体的计划还在按部就班进行中，会根据每个项目性质去完善产品线；其次，在满足企业自身发展条件基础上也可适当考虑轻资产运营。

　　目前卓越在青岛还有一个社区商业配套项目，商业面积2.3万方，主打儿童和教育业态，涵盖超市、电影院、健身房等多个品牌，不仅推动住宅销售，同时为周边20万人口提供衣食住行一站式服务，拟于2018年底开业。

青岛卓越·大融城

　　赢商网：卓越•大融城一直备受市场关注，相比青岛其他商业项目，卓越•大融城的优势或亮点在哪里？将会给青岛商业市场带来什么样的变化和影响？

　　沈强：卓越大融城项目起身以卓越为主，与大融城合作，项目位于青岛CBD核心区，承南起北、联东中西，正好处于青岛市市中心枢纽位置，整个商务区可辐射100多万方区域，体量大，密度大。同时，项目整合写字楼、住宅等多个产品，紧密结合。卓越世纪中心项目建筑面积44万平方，写字楼27万方，商业7万方，地下5层停车场2000个停车位，辐射周边100多万写字楼白领人群与30-40万人口长效居住人群，循环导流，解决了自身客流问题。其次，项目品牌定位精准；不追求奢侈品牌与轻奢品牌进驻，只针对卓越·大融城所服务的白领，时尚年轻人士的消费理念进行量身打造。项目餐饮业态占比40%以上，而儿童业态占比空白，与周边万达广场等商业项目拉开差距，进行差异化经营、特色化经营。

　　商业需要逆向思维，要站在客户的角度去理解商业，周边人群对于商业有什么要求我们就要满足他们，因地制宜的打造产品。卓越·大融城的开业将会塑造出一个CBD商业圈，不仅与其他商圈共荣的互补发展，同时带给消费者更大的选择，给政府、企业、消费者都带来了巨大效益。

　　谈行业：商业是“以点带面” 统筹兼顾全面推进

　　赢商网：近年来各大龙头房企加大投入发展商业地产，商业地产的竞争愈发激烈，您怎么看待这种现象？

　　沈强：对于城市发展的贡献，商业地产的价值也不仅体现在土地资源的高效利用，还将更多的体现在对于地方产业经济的综合效益带动。通过这样的对于地方产业经济的整合效益的带动，开发商在项目上也可以获得比现在高的多的收益率；同时，商业项目做的好，企业认可度与影响力也会相应提高，这是一个双赢的局面。

　　“物竞天择”。商业地产开发过火竞争激烈，将倒逼经营者的招商经营能力，只有各出奇招、创新思维，走出差异化、特色化之路才能较好生存，切忌简单复制他人的成功模式。

　　赢商网：卓越集团的商业核心竞争力是什么？在竞争白热化市场中怎样成功突围？

　　沈强：目前，卓越集团以“货如轮转，商住并举”为发展战略，藉CBD商务标杆和城市人居引领者定位，有效抵御风险，在一线及高GDP高增长城市不断推出商务和住宅系列产品。在商业方面，企业目前在从开发商向商业地产全程运营商转变，与国际国内一流品牌商家携手，以商业策划、设计、招商、运营管理等一体化的核心业务能力，立于对商圈价值得重新发现与发掘。未来5年，卓越商业旗下管理商业项目将达到10个，覆盖多种产品类型，总规模超100万方。

　　硬碰硬的商业地产红海拼杀只会出现优胜劣汰的惨烈战果，但若是能巧妙地躲避正面拼杀，以更新颖的形象，更全面的发展面向市场，则不失为一种更大的成功。