警惕5个选址大坑 麦当劳、海底捞、呷哺也没绕过去!

2017年04月12日09:34 来自:餐饮老板内参 徐健
核心提示:一家餐厅能否经营成功,选址起到了70%的决定作用。来看看总结出的几个选址误区,麦当劳、呷哺等大牌都曾在这上面栽过坑。

  一家餐厅能否经营成功,选址起到了70%的决定作用。

  如何高效、精准地选到好铺?

  餐饮老板内参特约作者徐健总结他在肯德基、新辣道餐饮集团8年的选址经验,推出了《4A选址法》。

  今天,来看看评估过上千家店铺的他,总结出的几个选址误区。麦当劳(需求面积:250-500平方米、已进驻420家购物中心、今年计划开500家)、呷哺等大牌都曾在这上面栽过坑。

  呷哺开在负一,生意惨淡

  误区:自带流量,位置偏点无所谓!

  呷哺呷哺以翻台率高著称,在北京多个店都排长队。然而,在北京王府井东方新天地商场地下一层西南角的一个位置,这里的呷哺呷哺生意惨淡。

  东方新天地商场名气很大,王府井客流也很大,但是呷哺在这里的位置属于一个拐角——没有任何标识,外人第一次去很难找到,向商场里的人打听也问不出来。

  另一个例子是北京站附近,麦当劳、肯德基和吉野家都开在最显眼的位置,与它们仅几百米距离的巷子里那些餐厅,生意差了一大截。

  麦当劳开在房山,免租3年生意也没火

  误区:房租便宜点儿好,免租最好!

  海底捞(需求面积:800-1500平方米、已进驻235家购物中心、今年计划开200家)的联合创始人施永宏曾说,海底捞这23年来,唯一一家经营不善关掉的店就是因为选址失误。当时,他们的一家店选到了城市的新区,招商的说两年内这个地方会住满,结果苦苦挣扎了六七年,还是渺无人烟。

  海底捞遭遇的就是一个选址的大坑——如今房租不断上涨,很多老板都觉得压力山大,就无奈妥协:房租太贵活不下来,还是找租金便宜的地方吧!

  例如很多刚开业的商场,会用很便宜的租金吸引品牌进入,很多没经验的小品牌会被便宜的价格、2个月、5个月的免租期吸引过去。投入几百万后发现,商场有限的客流根本支撑不了那么多家店,打折促销都无济于事,最终只能以关门收场。

  这样的例子有很多,如北京万柳华联商场和翠微嘉茂刚开业的时候都是如此,北京龙湖长楹天街因为同样的原因被很多老板视为“大坑”。包括如今火爆的朝阳大悦城,最初也经历了两年的养店期,餐厅换了2-3批才好起来。

  再比如麦当劳在房山曾经开了店,当初免租3年,装修费由房东出,但3年后门店依然关了。原因很简单,没客流,营业额太低。

  杨记兴在北京西三旗开店,亏了2年

  误区:商圈人流大=生意一定火

  之前杨记兴的老板在北京西三旗开了一个1000平的餐厅卖徽菜,人均80-90元,一直亏损了2年。

  后来经过对顾客和周边商圈的评估之后发现,能消费得起这家店的人不多,于是对产品、价格等做了一系列调整,把餐厅面积砍掉一半后,生意才逐渐好转,在第三年基本上月均超过55万,最好一月超过65万,扭亏为盈。

  这就好像希尔顿酒店开在密云县,王品台塑牛排开在回龙观的概念一样。

  装修完了,房东没办下来执照

  误区:签约不用太复杂,有口头协议就行

  之前我遇到的一个火锅品牌,在北京跟房东签约的时候,当时房东的营业执照还没办下来,但房东信誓旦旦很快就下来,并且租金和面积等都比较称心,就把合同签了。

  结果装修完了,正式营业也超过了3个月,执照却依然没有办理下来。更让他没想到的是,管理机关在执照这件事情上追究下来,最后责令停业。而老板此时才知道,这个房子根本无法办理执照,房子都是违建。

  由于事先没有做书面上的约定,最后只能老板自己承担损失:数百万的装修、租赁和经营投入。这件事到现在还在打官司。

  其实还有更夸张的,有的小品牌、小店,在租房的时候,甚至连合同都没有,给自己留下的经营隐患太多了。

  比如五道口那里原来有一排房子,好几户租金押金交了几十万,结果说拆迁就拆迁了!不但无法经营,由于当初租房的时候,这几户都没有签协议,结果连押金都拿不回来。

  4拨人同时抢一铺

  误区:旺铺难找,顾不上调研分析

  我在给一家中餐厅找铺面的时候,就遇到了4拨人同时在看同一个铺子,要跟转让方谈铺子,排队排了2个小时,都急着拿钱砸下。现在好铺子确实难找,尤其是北京等一线城市。

  碰上多人抢一个铺的这种我非常理解。在跑了北京几十个商场,调研了近千家商户之后,我确实发现,现在餐饮的选址大战几乎到了白热化的阶段。

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