巴登城计划：恒大借道嘉凯城收购万亩旅游大盘

　　恒大与深深房的重组预案至4月中旬再度延期披露，而在A股另一个上市平台的整合上，似乎取得了新的进展。

　　嘉凯城4月18日公告披露，公司以9.2亿元人民币协议受让广东恒丰投资集团有限公司、深圳启德投资有限公司合计持有的“武汉巴登城投资有限公司”49%股权及相应的权利、义务，据此实现对武汉巴登城项目100%控股。

　　位于武汉的巴登城规划用地面积达1万亩，是嘉凯城最庞大的旅游项目，但一直进展缓慢。2016年，恒大成为嘉凯城实际控制人后，曾对后者位于青岛可售体量近百万平方米的项目剥离以扭转现金流紧张局面，对于武汉“巨无霸”却明确表达出全资持有的计划。

　　对嘉凯城青岛、武汉项目的一抑一扬，逐渐显露出恒大在嘉凯城战略制定上的根本意图：加速剥离房地产资产，以及发展天平向旅游相关业务倾斜。而在外界看来，此次收购武汉巴登城项目剩余股份的节点也较为微妙。

　　自今年以来，恒大地产已着手将所持嘉凯城股份转予股东广州凯隆置业。若交割完毕，嘉凯城在恒大集团内部的层级地位将提升至与恒大地产平行的位置。未来如何对A股两大平台进行资源分配，并避开同业竞争红线，或许是许家印除销售规模外急需应对的问题。

　　另一方面，恒大目前已明确业务线为“地产、金融、健康、文化旅游”四大产业架构，其中地产业务基本明确注入深深房，恒大健康登陆港交所。这意味着，按照恒大系的业务版图，金融、文旅的分拆不排除将提上日程。

　　市场人士对观点地产新媒体表示，相比于金融，嘉凯城更有可能成为恒大的文旅平台。

　　武汉巴登城计划

　　过去两年，恒大逐渐加大对文化旅游开发业务的投资力度，包括斥资逾1600亿元打造海花岛项目。从这点而言，恒大旗下嘉凯城协议收购武汉巴登城剩余股权，只是其在文旅版图上扩容的一个缩影。

　　嘉凯城全资持有武汉巴登城的想法早已有之，该公司2016年年报提及，公司拟以现金方式购买广东恒丰投资集团有限公司及深圳启德投资有限公司合计持有的武汉巴登城投资有限公司49%股权。

　　至4月18日上述交易正式落定，嘉凯城披露，以9.2亿元正式受让武汉巴登城投资有限公司49%股权，由此实现全资持有。

　　在市场人士看来，对于巴登城而言，恒大的进一步持有或将使项目得以重新启动。合富辉煌华中区市场总监殷一戌对观点地产新媒体透露，巴登城于8年前开始动工，但此后由于种种原因已基本处于停滞状态。

　　资料显示，巴登城位于武汉江夏区五里界街道以南，属湖北省重点工程，总体定位为“以温泉休闲生活方式为核心”，项目整体规划用地面积达1万亩（约合666.67万平方米），总投资额100亿元；建筑面积129.8万平方米，其中生态居住89.27万平方米，旅游度假40.35万平方米。

　　巴登城最早于2009年奠基，并由广东恒丰集团引入华侨城酒店集团投资开发，预计6年内全部建成。一年后，嘉凯城以2.85亿元代价收购项目公司51%股权，由此实现入驻巴登城。

　　尽管股东更迭，巴登城推进缓慢的问题至今仍未得到解决。据媒体报道，巴登城由于部分银行停贷、高尔夫球场被叫停等原因，已停工接近两年时间。

　　嘉凯城年报则披露，截至2016年底，该项目实际投资额为38.19亿元，已完工建筑面积则为零。

　　殷一戌对观点地产新媒体表示，全资持有巴登城项目相当于获取1万亩土地储备，这对于恒大在武汉的发展是一次有力补充。据了解，目前巴登城项目已更名为“武汉恒大巴登城”。

　　以嘉凯城2011年1月5.54亿元获得巴登城共3068亩土地计，项目的土地单价为19万元/亩。近年来二线城市土地市场升温，奥山集团于今年4月18日便在巴登城附近以132万元/亩获得滑雪场项目。与此相比，巴登城的拿地成本依旧较为划算。

　　而在巴登城的开发模式上，殷一戌认为，恒大未来或借鉴武汉周边“恒大金碧天下”的做法，通过低密度别墅、低总价、快周转进行开发。

　　观点地产新媒体了解，金碧天下项目位于鄂州红莲湖新城东北岸，首期占地约1893亩，规划配套包括别墅、高层、酒店、会所、游艇码头、绿化公园等，项目目前均价5500元/平方米。

　　嘉凯城新角色猜想

　　嘉凯城曾被外界视作是恒大“回A”的重要壳公司。不过，随着2016年恒大宣布在深圳设立新总部，并着手推进恒大地产与深圳国资委旗下深深房重组上市，关于借壳嘉凯城的猜测逐渐归于平静。

　　随着今年1月25日恒大地产与深深房的重组方案获港交所批准，恒大也不可避免面临新的问题：嘉凯城与恒大地产在房地产开发业务方面存在同业竞争，业务重叠范围包括上海、浙江、江苏、重庆、山东、湖北、河南等8个省份。

　　出于为重组清除障碍，恒大此后迅速提出了解决同业竞争的两大方案：从恒大地产剥离嘉凯城，以及为嘉凯城寻找其它业务方向。

　　2月初，恒大地产宣布将名下52.78%嘉凯城股份全部转让予控股股东凯隆置业，总交易额62.18亿元。在交易完成后，嘉凯城在恒大内部的层级地位将提升至与恒大地产平行的位置。

　　与此同时，凯隆置业、许家印分别出具《避免同业竞争的承诺函》，表示在解决同业竞争及符合相关法律法规及规范性文件的前提下，“推动嘉凯城培育、发展新的业务”。

　　市场人士对观点地产新媒体指，恒大地产与深深房重组后，解决同业竞争意味着嘉凯城将剥离现有的地产业务。去年出售青岛嘉凯城项目并非个案，未来资产剥离或仍将继续。

　　数据显示，截至2016年底，嘉凯城在建及竣工项目共15个，主要分布于杭州、武汉、苏州、上海、潍坊、嘉兴等地，建筑面积350.53万平方米；土地储备项目则有13个，建筑面积约为134.38万平方米。

　　上述以商住为主的地产项目中，定位于文化旅游开发的武汉巴登城无疑是最独特的存在。而4月18日嘉凯城宣布收购巴登城剩余49%股权，进一步说明恒大对于该项目的重视程度。

　　实际上，全资持有武汉巴登城与嘉凯城的资产剥离需要格格不入，这种看似“不合理”的举动，或许意味着文化旅游将成为恒大为嘉凯城寻找的“新业务方向”。

　　在外界看来，上述定位与恒大的产业布局有诸多相符之处。据观点地产新媒体了解，恒大于2016年年报中提及，集团已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业架构，将不再进入其它产业。

　　截至目前，恒大聚焦的四大产业架构中，恒大健康已实现港股上市，恒大地产正与深深房重组，金融、文化旅游业务则未披露分拆计划。按照恒大总裁夏海钧此前的说法，集团的业务“都有可能分拆”。

　　考虑到恒大在A股只有两个控股平台，对于嘉凯城如何使用成为亟待解决的问题。市场人士对观点地产新媒体指，恒大文旅业务并未在深深房的重组上市资产中，意味着未来存在独立上市的需求。

　　“若海花岛、启东项目注入，加上巴登城，嘉凯城的资产价值将迅速提升。”该人士表示。

　　截止到2016年底，恒大文旅业务全年合约销售额174.7亿元，总在建面积1060万平方米。项目方面，该公司主要拥有海花岛（在建面积718万平方米），以及启东恒大海上威尼斯（在建面积342万平方米）。

　　在巴登城以外，恒大向嘉凯城派驻的管理团队，同样显示出对文旅业务的重视。观点地产新媒体了解，曾出任恒大旅游集团招标中心副总经理、恒大集团上海公司副总经理的徐韶鑫，目前正担任嘉凯城副总经理一职。