武汉青山区这么多购物中心 唯独只有一条BLOCK街

　　据不完全数据统计，近三年，青山区将有总面积超过100万平方米的商业项目开业，2013年奥山世纪广场开业，2014年武商众圆广场开业，2017年八大家红坊里、武汉印象城将会相继开业，未来还有金地广场、首茂城入市......

　　众人拾柴火焰高，青山这块越做越大的蛋糕，从曾经的商业真空区到如今商业密集区，在带来马太效应的同时，也带来了激烈的市场竞争。一方面，青山需要商业力量的聚集，另一方面，商业同质化及未来的过剩也是它同武汉其他商圈一样需要面对的问题。 

　　青山需要这样一条有特色的商业街

　　在网络购物、社区商业崛起时，在青山的中心还需要一条商业街吗？

　　从三个维度，我们尝试着找寻答案。

　　从微观上分析，在和平大道上，最近十年只有一个青山百货，已经无法承载一条主干道周边商业需求。据调查，最近两年，和平大道周围新开的楼盘越来越多，已售高端楼盘共有16处,包括江南春城、奥山世纪城、融侨悦府、大华铂金华府等，户数共计约3.5万户，约有居住人口12万人，未来商业需求也越来越强。

　　从中观上看，细数青山的购物中心，从已经开业的青山商场、奥山世纪广场、武商众圆广场到未来入市的武汉印象城，金地广场、首茂城，青山尙没有一条有体验感、有特色的商业街。人们高层次、高品质的休闲娱乐消费需求仍然得不到满足，只能选择跨区域去武昌或汉口。

　　从宏观上讲，城市的复兴，从商业开始，这是从城市向都市进化的必然。青山的商业文化需要复兴，恰巧需要一条本土化的商业街，来承载青山区厚重的历史底蕴，凸显现代工业文明的“红色记忆”。

　　八大家红坊里的差异化竞争之道

　　对于未来青山区商业发展与竞争，业内人士分析，就目前来看，大型商业项目纷纷集聚青山区，但青山区的商业还未达到饱和的状态。密集的商业布局可能会带来局部过剩，从而引起过于激烈的市场竞争，也许会导致本属不错的企业惨遭淘汰。只要同区域的商业项目形成差异化，与其他项目形成良性互补，就可以共同分得市场一杯羹。

　　八大家红坊里地处和平大道与工业四路交汇处，毗邻和平公园，周边的商业布局不乏体量大主题定位突出的购物中心。和平大道西北处的武商众圆广场，盒子设计，品牌定位中高端，和平大道东北处即将开业的主打 “全家庭”主题的武汉印象城，同样也是盒子形态。激烈的商业较量背后是城市居民逐渐升级、越发成熟的消费需求。而八大家红坊里，通过与上述项目的差异化定位及招商策略调整，逐步找到了一些属于街区商业的经营逻辑。

　　先说说八大家·红坊里案名的由来，颇为考究。八大家，取自项目地理位置；红坊里，“红”取“红房子”的红字；“坊”取自38、42、43街坊，红房子全部采用X街坊X门X户；“里”表现出里弄、街区之意, 体现出商业味道。

　　作为本土地产新贵，八大家红坊里核心客群为青山区家庭型消费群体。据调查，项目周围有大体量的优质老社区客户居住群，老社区和街坊为武钢和一冶的配套住房。所住居民80%以上为武钢和一冶的职工，其中30%以上为双职工，家庭月收入在8000元以上，一般职工家庭月收入在5000元以上，退休老职工，其基本的退休金普遍3000元以上。还有武汉科技大学的学生客群，消费水平偏低。

　　项目占据八大家核心繁华地段和青山滨江商区三角带，未来周边大型商业体扎堆，配合地铁5线的建设，交通通达性增强，商圈辐射范围扩大，凭借项目独特性，将吸引徐东及武昌其他区域消费人群。此外，项目通过打造“红房子文化”，将城市旅游功能融入到项目的主题及建筑特色当中，将商圈辐射到全武汉。

　　八大家红坊里根据地块条件，灵活规划了建筑风格、业态规划和品牌组合，虽然还未开业，但其在主力店阵容上已经有着不俗的表现。已签约家乐福超市，位于商业街地下，与商业街同期开业；耀莱国际成龙影院，位于八大家38街坊6号楼3-4层，已开业；纽宾凯酒店位于八大家42街坊43号楼；宿立方（界立方）原一冶机关大院优保建筑旧址。

　　商业定位：体验式BLOCK街区

　　在当下这个竞争激烈的市场里，当所有人都在努力比谁盖出来的“盒子”最好，引入的品牌更多时，八大家红坊里舍弃传统盒子状设计，以开放式商业街区领起其整体布局，打破传统购物中心封闭内收的观念，带来更多开放的、积极的社交空间。项目通过开放街区连通两条次干道，让两端人流交通汇聚，与周边社区及居民交融共生。

　　八大家红坊里定位为青山区文创特色生活体验式BLOCK街区，集合了B-Business（商业）、L-Lie fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和）等多种功能及概念，融合全方位的业态体验，满足全家的基本生活消费、聚会、休闲、娱乐需求，致力于打造成青山区首个特色生活圈。

　　BLOCK街区，基本特性是重视片区居民的情感互动，通过体验性、细节性服务拉近邻里关系，陪伴人的成长，因此，相比于大商业，街区商业更加重视回归商业的本质，更加熟悉客群的消费习惯，街区商业比大商业更有优势。

　　八大家红坊里项目包含38街、42街和43街三个区域，分别作不同的商业定位。42街定位体验式情景商业街区，作为总体商业的核心区域，以小八栋独栋品牌餐饮为特色，配合开放式街区，将红房子的传统元素和现代时尚融为一体，力求打造区域内个性时尚、高端品质、精致生活方式。38街，致力于打造成青山缤纷时尚消费地，由品牌家居生活馆、创意商业、仟佰荟三部分组成，打造集吃喝玩乐为一体的时尚玩乐生活圈；43街，涵盖生活超市、儿童培训机构、美容养生等机构，满足社区一站式生活需求。

　　突出餐饮、文创、儿童三大业态

　　作为一个强互动、高频次的街区商业，八大家红坊里在业态规划上尤其体现了这一点，与周边以零售为主的综合性大卖场形成差异化竞争，主打餐饮+休闲娱乐+特色零售的生活型业态组合。

　　42街，作为总体商业的核心区域，定位体验式情景商业街区，融合美食餐饮、休闲娱乐、精品配套、儿童文创、生活精品等多种业态，摒弃传统商业中互动性、体验性差的缺点，在购物休闲的同时，享受高品质时尚社交体验。

　　小八栋别具匠心设置三个主题分区，分为A、B、C三个主题。主题A：休闲娱乐体验，主题B：文创文艺，主题 C：儿童文化。业态分布上，餐饮类业态占比30%，为项目的核心业态，其次为精品配套类业态，占比20%。儿童文创业态占比20%，休闲娱乐业态占比20%，生活精品业态占比10%。

　　餐饮方面，意向选择与几大热门餐饮品牌合作，包括特色餐饮与休闲餐饮，比如宝翠花园餐厅、渝家小馆、桃花醉等；还有永和、吾饮良品、美冒冒菜、港饮之港、小派鸡排等时下武汉知名的快餐饮品连锁品牌。

　　文创方面，以界立方文创风格，依托项目的特色红房子立面，引进青旅、文艺书店、咖啡等业态，打造武汉青山文创文艺聚集地，承接高铁带来的旅游人群。代表品牌有德芭与彩虹书店，武汉知名书店连锁品牌，以书籍和咖啡为主，定期举办专场的活动；探路者国际青年旅舍，在营十一年，武汉青旅标杆品牌，具有文化旅游业态性质。

　　儿童文化方面，依托项目自身的一所小学、两所幼儿园的教育资源，以及项目周边各级次的学校，引进儿童主题类、书店业态，引领青山的文化商业地产。代表品牌有爱贝园儿童培训等。

　　苏式建筑风格：饱含红坊情怀

　　通常，人们将购物的空间称为购物中心，但从本质上来讲空间是体验的一种，因为它是生活方式的一个载体。如果你进入到一个购物中心（空间）感觉很压抑，你显然不会呆得久。如果一个购物中心能够成为人们集体想象的地标、景点，成为某种生活方式的集体想象，这样的购物中心一定不愁没有顾客和销售业绩。而这是可以通过建筑外观、室内布局，以及小细节等来营造的。八大家红坊里竭尽全力在做的就是通过别具一格的建筑设计，打造有特色有体验的商业街区。

　　八大家红坊里建筑外观突出放大青山“红房子”所带来的的文化意义，饱含红坊情怀。项目将青山红房子建筑元素保留和延伸，还原老青山记忆。商业街区保留旧式建筑原貌进行翻新处理，主要以一五时期的苏式建筑风格为主，将苏式建筑与现代建筑相结合，其他区域建造现代风格街区，新旧搭配，增加视觉的丰富感，让人臵身其中，仿佛时光穿梭。此外，项目通过整幅玻璃幕墙、加高标志塔、增加橱窗陈列等手段，既保留红房子的建筑特征，又能突出商业建筑简洁大气的本质。

　　八大家红坊里商业街通过新旧结合，将呈现经典怀旧、时尚现代、优雅美丽的整体效果；在商业街内部，景观设计上贴合项目主题定位，还原上世纪60、70年代红房子区域生活原貌，打造情景街区，部分景观节点设臵橱窗或文化墙展示当年的风貌。

　　此外，商业街绿植系统上也花了不少心思，广场上酒店门口以规则阵列式种植为主，提供林下休息空间。家乐福入口前广场以开敞草坪为主，点缀观赏树。商业内街上，主要乔木分布在主轴上，形成休闲商业空间，其它空间以可移动式种植为主；商业外街上，以常规行道树为主，结合移动种植，引导和分散人流。

　　结语：未来的购物中心，真正拼的不是所谓奢侈品品牌数量、快时尚品牌数量、餐饮品牌的丰富度，更不是谁有更好的KTV、电影院。真正拼的是谁能带来更好的客户体验，并让场所内的消费者真正的实现情感层面的释放。而八大家红坊里作为本土房企探索商业地产领域迈出的坚实的一步，打造青山缺失的体验式国际BLOCK街区，既怀旧又时尚，值得青山居民乃至武汉市民、外地游客的期待。