碧桂园联席总裁朱荣斌离职传言中的一线功名与春秋

　　5月10日深夜时分，突然出现的传言使得半年前即在地产圈内流传的一则消息再次浮出水面。有自媒体公众号称有经多个消息源确认，碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌即将辞任，辞任公告最迟下周便会公布。

　　观点地产新媒体随后也向碧桂园方面进行求证，但截至发稿前，碧桂园方面也并没有对此作出回应。

　　事实上，这并不是第一次出现碧桂园联席总裁朱荣斌即将去职的说法。去年早些时候，亦有业内人士低调向观点地产新媒体透露过，朱荣斌有意离开碧桂园，不过当时碧桂园方面人士针对观点地产新媒体的查询否认了这则消息。

　　离职传言与中海“三斌”

　　朱荣斌是碧桂园职业经理人著名的中海“三斌”中第二个到任的。

　　第一位是总裁莫斌，2010年到位。2013年，朱荣斌加入碧桂园，任执行董事及联席总裁。最后一位加入的是吴建斌，2014年成为碧桂园的CFO。

　　不过，相比更常在公开场所亮相的莫斌，和一手将碧桂园财务水平进行大幅提升的吴建斌，朱荣斌在三人之中显得更为低调一些。

　　事实上，作为在房地产圈从业多年的人士，朱荣斌有着一份“漂亮”的履历。

　　据公开资料显示，朱荣斌23岁以清华大学硕士身份入职中海后，历任香港中国海外集团有限公司国内部副总经理、中海发展(北京)有限公司董事副总经理、中海发展(广州)有限公司副总经理及总经理，并于2008年3月前后调任中海地产华东区总经理。

　　一位广州资深业内人士曾如此评价朱荣斌：朱荣斌曾带领中海地产广州公司开拓了集团在广州的业务，先后开发了当时市场上多个知名楼盘，属于颇具资历的行业通才。

　　2008年9月中旬，朱荣斌加入富力地产，任华南区总经理。

　　同样，朱荣斌担任富力华南区总经理后，也表现出色的能力，当时他在富力任上一方面大力推进华南区的销售，一方面在富力内部设立了“成本控制中心”。

　　当时有报道称，“朱荣斌加盟富力地产之时，正是富力地产的多事之秋。据2008年年报显示，其利润出现了六年来的首次负增长，当年纯利率由2007年的20%下滑至15.6%，并迎来偿债高峰。”

　　而在其离任富力后，观点地产新媒体曾查询2012年富力地产年报数据，当年富力总营业额已达到303.7亿元，增长11%，其中物业发展的营业额增长11%，占总营业额的92%。净利润为56.6亿元，增长17%。

　　2013年5月29日，碧桂园公告宣布，朱荣斌获委任为公司联席总裁及执行董事，按当时的公告信息，朱荣斌出任该集团联席总裁后，其职权位于原总裁莫斌后，主要负责碧桂园及其附属公司投资、商业及产品设计方面的管理工作。

　　实际上，这些年市场也普遍认为在中海“三斌”齐聚碧桂园的这段时期，不管在发展速度还是财务结构上，碧桂园都得到了飞速的提升。

　　2010年，碧桂园的销售业绩为329亿元，2013年，其销售金额为1060亿，2014年为1288亿元，2016年则达到了3088亿元之多。

　　同样，这段时间行业内人士大多赞赏和推崇的碧桂园推出的“同心共享”跟投制度、森林城市等海外项目、成立一线事业部等等举措，也都是“三斌”联手的成果与杰作。

　　一线事业功名与春秋

　　那么，这位“颇具资历的通才”会因什么原因离开碧桂园呢？有不少业内人士认为，这或与其一手主导碧桂园一线事业部策略的成败得失有密切关联。

　　翻查碧桂园集团早前公开文件，碧桂园董事会在2015年5月28日为满足后千亿时代发展的需要，完善产品线，提升集团品牌形象，决定全面进军“北上广深”等一线城市，筹建一线城市区域公司。

　　2015年7月11日，碧桂园正式成立了一个高规格的、相对独立的一线城市事业部。而事业部的直接负责人，就是朱荣斌。

　　为什么是朱荣斌，有行业人士就告诉观点地产新媒体这不难理解。毕竟此前，朱荣斌在中海时的工作城市为北京、上海，广州，即使到了富力，其也负责开发高端写字楼和酒店。因此，在一线城市开发高端产品，朱荣斌有着较为丰富的经验。

　　据观点地产新媒体早前报道显示，在一线事业部成立之后，朱荣斌就带着团队开始频繁在几个一线城市来回，只为了找地、获取项目。

　　而朱荣斌当时也公开解释碧桂园进军一线的意愿与能力，他称“在三四线碧桂园已经有了成套的策略，成本需要控制的非常精细才能赚钱。但一二线城市对建筑成本不敏感，在项目不可能标准化的情况下，只要品牌、产品策略对路，就基本没多大问题。经历了三四线，一二线也就不那么艰难。”

　　朱荣斌表示，习惯了三四线城市开发的碧桂园，去到一线城市做豪宅并不会不适应。

　　然而，现实并没有那么美好。碧桂园在一线城市的扩张后来并没有想象中顺利。

　　“我以为自己装满足够的子弹，但还是败下阵来。”后来，朱荣斌曾对外界如是坦言，他诉苦称，2015年参加了50多场土地拍卖会，但斩获寥寥无几。原因是，即使现在北京、上海的房价比拍地时涨了50%甚至更高，但按当时拿地的成本依然“算不过账来”。

　　而后来，亦有行业资深人士总结朱荣斌在一线城市遭遇的拿地难题，其不仅仅要面临同行其他房企的竞争，有时还得和碧桂园内的“自己人”争夺。

　　据观点地产新媒体了解，碧桂园除了一线事业部，其部分区域公司也会在一线城市拿地，原则上碧桂园一个省设立一个区域公司，而在广东就更有广清、莞深等合共六、七家区域公司，因此为了避免同业竞争，一线事业部只能选择“在传统区域的夹缝中找市场”。

　　但“夹缝”就是“夹缝”，生存空间太小。加上作为民营企业谨慎的财务风格，碧桂园在招拍土地的争夺中，对于一线土地获取的成本与方式也有不同的声音，这其间也出现了从好不容易拿到手的一线土地项目中退出的个案。

　　2015年10月21日，碧桂园和中国金茂联合体以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块。其中丰台区花乡四合庄1516-28-A地块B4综合性商业金融服务业用地，折合楼面价2.89万元/平方米；丰台区花乡四合庄1516-28-B地块B4综合性商业金融服务业用地，折合楼面价格2.97万元/平方米。

　　然而，两天后，因为碧桂园自身内部对于获取土地成本过高的不同声音。最终，碧桂园退出了该项目，中国建筑上场接手。

　　现在，随着碧桂园土地项目的获取方式与策略的调整，由朱荣斌主导的一线事业部成立近两年来，收获并不太大。翻看碧桂园2016年年报甚至可以发现，碧桂园去年其销售业绩贡献较大的还是三四线城市的项目。

　　因此，伴随朱荣斌或将离职传言的另外一个消息就是，碧桂园的一线事业部即将解散。