江西商业地产存在痛点 市场背后也暗藏进步与机遇

　　导语：据赢商网不完全统计，2017年南昌将有14个商业项目开业，总商业面积约为108万方，其中万达、绿地、首创、新城控股陆续进军南昌。2017年，对南昌商业地产而言，可谓是充满挑战的一年，随着城市建设不断发展，南昌商业格局也悄然发生着变化。除老城区外，红谷滩、城东、高新、朝阳新城等商圈呈现出相对均衡的发展态势，“多核”商业格局显现。跨界、线上线下融合、共享经济、匠心精神、精细化......这些逐渐成为未来商业地产发展方向的关键词。　

　　4月26日，由赢商网华中站主办的商业地产行业高端城市沙龙江西站，在江西南昌303绿地中心双子塔成功举行。新建中心商业广场总经理王荣森、红林国际集团房地产事业总经理何志锋、润达国际商业总经理谭宁、万寿宫历史文化街区董事长黄志刚、江西绿地商业总监徐永明、硕果时代总经理周武科、步步高·梦时代广场总经理吴俊民、华茂CCmall招商总监刘林均等大佬共聚一堂，探析江西商业地产发展进阶之道。

　　会上，各位大佬纷纷阐述了对目前江西商业地产所处阶段的理解，以及各商业地产开发商所需面对的机遇与挑战。

　　江西商业地产现状存在痛点

　　江西绿地商业总监徐永明认为，江西这个地方消费力不够，餐饮娱乐相对而言市场情况较好，而影院业态目的性很强，所以一直经营不错。如果希望能打造从早到晚的火爆场面，就需要餐饮和零售相互配合。然而，如今的市场已经有甲方市场变为乙方市场，江西最大的痛点就是如何引导消费，持续性消费？首先要定位准确，江西这块中端消费需求会更适合市场。

　　红林国际集团房地产事业总经理何志锋直言：“江西在全国GDP排16，广西排17，对比这两个城市，广西的商业发展要比江西好。但由于华中地区有两湖（湖南、湖北），武汉和长沙商业发展好，品牌在华中拓展会优先选择这两个地方，而遗忘掉江西，这让江西处在了一个十分尴尬的境地。个人对江西的印象：第一，确实是被遗忘在角落；第二，华中商业发展确实不比华东、华南地区；第三，江西属于完全的内陆省份，开放度和便利度确实不如沿海城市。全国来讲，江西商业很落后，但是有些地区发展还是很不错的，像是南昌、赣州。”

　　对于这样的观点润达国际商业总经理谭宁有自己不同的见解，他认为在江西缺乏的并非消费力，而是更好的商业带动发展。他拿自己所在的萍乡举例子，萍乡是个五线城市，这个城市消费被压抑，只要有好产品当地消费者就会买单且消费能力不低。这个城市是个闷骚的城市，这个城市的女性消费者每年在服装和化妆品的开销很大。这个城市的消费外流，根据一项调查数据，萍乡有240亿消费中120亿外流，萍乡人在长沙奢侈品消费每年多达10亿。他认为，造成这些情况的原因是江西人才的不足，让江西的商业得不到更好的发展。

　　痛点中暗藏着新机遇

　　面对如今江西商业地产的现状，难道真的仅剩痛点吗？实际上，通过对商业地产的深入分析，大佬们也看到了江西商业地产的希望和未来，并一一表述了他们的观点。

　　硕果时代总经理周武科便从商业的角度出发，认为如今的江西如同早前的深圳，存在着本土消费外流、商业人才欠缺的情况。依照目前江西的情况，如果想做好商业也有自己的出路。周武科分析道：“如今消费胃口都很挑剔，只有好的产品才能真正打动他们。商业就是玩新，这就是硕果科技要在购物中心中引进真冰溜冰场的原因。冰场也很符合项目定位，其60%的营业额来自于儿童培训，在江西，高端消费、商务消费占比很低，最主要还是家庭消费，家庭消费里面儿童消费占比又很大，我们做商业有两句话：父母决定什么时候出发，儿童决定去那儿，所以项目三楼包含了儿童业态的四类：儿童娱乐、儿童零售、儿童培训，儿童服务。项目要做有核心竞争力的业态与周边商圈形成差异化。”

　　新建中心商业广场总经理王荣森也谈了他对江西商业地产，乃至商业地产的理解，他表示，商业形式有很多，物流和交易集中的场所都能成为商业。江西目前除了南昌、赣州外，其他城市的商业人才和消费力外流严重。我很认同地段为王，地段的本质是人口，人口多的地方就能做商业。做什么商业？怎么做？还要量体裁衣。目前商业做的好的像是万象城、大悦城都是国有背景，还有部分外资企业，外企进入国内市场时，地价较低，他们赚取的不是租金而是土地增值的差额。我们做商业地产实质是做地租，如何将地租做起来最后找到出路实现回报，我们不是为投资而投资。作为房地产商，通过让利品牌方，使其进驻项目实现项目增值。借用增值后的项目从其他方面找补，这也会遇到些问题，如政策调控可能会使利润压缩使回报周期拉长。房地产黄金期已经过去，如何找补回前期商业投资的成本？遇到问题使之回报周期拉长，项目该如何撑下去？这是很大的议题。

　　最后，针对大家的见解，红林国际集团房地产事业总经理何志锋也结合自己的观点作出了总结。他表示，购物中心项目有三大核心：1、地段，但是地段也是相对的，好的项目可以培养起全新的优质地段，培养出一个好地段是需要有政府配套、拿地机遇很准、投资方实力雄厚；2、硬件与规划、主题定位确实能决定一个购物中心能走多远，能有多少人的良性经营； 3、消费环境；4、投资方的理念确实决定一个项目的生与死。江西如今的商业环境确实有很大改善，商业人才进入、大量开发商看到了国内外优秀案例并愿意抱着学习精神开发项目。最后，他总结道：“1、大家讲的问题确实存在，2、但是潜力开始慢慢展现，3、潜力展现伴随着竞争越来越激烈，4、决定项目生与死不是地段而是硬件与规划，谁决定硬件和规划一定是投资方，投资的理念是不是足够开放，眼界是否长远，决定整个团对能生存多久，5、品牌方越来越重视江西市场，但需同仁一同努力。”