13亿获荆州项目首入湖北 奥园二三线扩张中的并购路径

　　业绩会上宣布完要将今年销售目标提高到333亿之后，奥园便进入了忙碌的储备粮草状态。

　　5月15日晚上，奥园发布消息，称其又通过拍卖方式获得了位于荆州市沙北新区津乡大道及工农道的一宗土地，总价13.1亿元，项目总建筑面积约35.4万平方米，楼面地价约3700元/平方米。

　　借此，奥园获得了进入湖北市场的门票，并表示将进一步强化中西部核心区的战略布局。据了解，与荆州接壤的武汉将是奥园的下一个目标，且目前奥园已有好几个项目在洽谈中。

　　近两年加快扩张速度后，奥园一直在积极拓展一二线重点城市，但因近两个月来调控持续升级的影响，一二线市场受到的打击不小。

　　在此情况下，奥园坚持一二线城市的策略其实已有所改变：“现在也会开始关注一些二线末、三线头的城市，这些城市不太受限购影响，且增长潜力大。”

　　13亿首入湖北

　　“国内也会比较关注东部还有中部地区，这两个地区也是在今年国内人均消费能力增长比较快，GDP增长比较快的区域，所以这两个区域也是未来奥园要重点发展的地方。”

　　虽然是近几日才有项目确切落地，但早在三月份业绩会上，奥园主席郭梓文就曾透露，正努力将版图扩大至中部及东部。因而此次获得湖北荆州项目，也意味着奥园已顺利将中部纳入了布局版图中。

　　奥园方面表示，荆州东接武汉，为中南地区重要的工业基地，也是长江中游重要的港口城市，且历史悠久，旅游资源丰富，城市化速度也在加快。而其项目所在的沙北新区是荆州市重点发展的新区，人口增长迅速，房地产市场需求旺盛。项目周边不仅交通便捷，还有教育以及生活配套资源。

　　观点地产新媒体从奥园总裁助理、财务总监陈志斌处了解到，该项目是通过政府招拍挂的方式获得，为纯住宅地块，将打造为刚需产品，预计今年年底，也就是11或12月份就会入市。

　　实现湖北市场的布局后，奥园在消息中称，其将进一步强化中西部核心区的战略布局，未来也将继续保持购地渠道多元化，推动业务持续快速增长。

　　换言之，拿下荆州项目只是奥园在湖北市场迈出的第一步，后续还将继续在华中扩张，奥园的目标里，显然不会缺少湖北最热门也是连续两年住宅成交量居国内首位的武汉。

　　陈志斌向观点地产新媒体透露，在此之前，奥园已在武汉成立一个团队寻找项目，目前也已有好几个项目在洽谈当中，其中还包括旧改项目，但今年能否有项目落地仍是未知数。

　　如今的武汉市场已集聚了全国各大房企，不管是公开招拍挂还是并购，拿地都是一件难度系数颇高的事情。曾有业内人士形容，只要有地块，不管是优质的还是有一定开发难度，利润不是很高的项目，都会有一群开发商蜂拥而至，追着“地主”谈收购，价格也被抬得越来越高。

　　这也是奥园目前在武汉谈的几个项目所面临的最大问题，“市场太热了，能不能确定关键看价格”。

　　谈及价格标准，陈志斌表示，按目前武汉的房价来测算，项目毛利率达到其内部要求的25%以上才会考虑。另外还会考量标的项目商业比例、债务风险等问题。

　　二三线扩张路径

　　近两年开始加快扩张速度后，奥园一直在积极拓展一二线重点城市，管理层也多次强调一二线城市会是公司未来的主要目标。

　　然而，随着近两个月来一二线城市调控持续升级，奥园坚持一二线城市的策略其实已有所改变，此次选择荆州就是一个很好的例子。

　　3月份接受媒体采访时，奥园集团副总裁陈嘉扬虽强调尽管一二线城市加大政策调控力度，奥园仍将以发展一二线城市为主，却又表示将选择人口较多、购买较强的城市，作为一二线城市的辅助发展目标。

　　对于为何选择三线城市荆州作为湖北的首站，陈志斌表示，荆州在湖北算是排名第二的城市，且武汉限购后，与其接壤的荆州明显承接了不少外溢的需求，市场热度渐长。

　　“去年下半年开始，三线城市市场也有所回暖，加上现在一二线热点城市限购对市场打击挺大的，所以现在也会开始关注一些二线末、三线头的城市，这些城市不太受限购影响，且增长潜力大。”

　　至于扩张的方式，虽然此次奥园是以公开招拍挂的方式获得项目，但收购的成本始终会比公开招拍挂市场低，在目前的市场情况下，若继续扩张，尤其在类似武汉这种热门城市，“采取并购的方式会更好”，陈志斌坦言，住宅依然是收购时关注的重点。

　　即便目标城市范围有所调整，但并购及合作似乎已成为是奥园扩张路上的主要手段。“未来奥园的拿地仍将以并购及合作为主。”郭梓文曾在业绩会上明确表示。

　　从以往的情况来看，奥园去年全年新增的17宗土地中，很大一部分就是通过并购的方式获得。2016年4月其就是通过收购首入深圳，随后又以同样的方式实现了宁波、成都、珠海等城市以及澳洲悉尼的布局。

　　今年3月23日，奥园更成功以6.58亿元的总代价，收购了北京一个总建筑面积约为1.6万平方米项目的100%权益。

　　与此同时，随着规模的增长，奥园拿地的预算也在提高。郭梓宁透露，购地的金额大概占销售额的三分之一左右，因而在2017年333亿销售目标的基础上，奥园今年总土地预算为100-130亿元。