粤港澳大湾区视野下 房企布局“环穗”、“环深”区域

　　粤港澳大湾区的出炉，背后正是中国城市群发展的逻辑。在此之前，触觉敏锐的房地产开发商，早已开始在珠三角“环穗”、“环深”区域布局。

　　三大龙头房企恒大、万科、碧桂园，早已在此深耕多年；时代、龙光、合景泰富等本土开发商，也不遑多让；而以融创、泰禾、龙湖为代表的外来品牌房企，近年也已深入布局华南。

　　楼市调控背景下，房企在珠三角拿地热情不减。去年底至今的多场土拍中，开发商频频在穗深周边城市举牌，部分外溢区域的土地市场开始升温；与此同时，开发商在珠三角的业务和角色急剧转型，从开发商到房东、到小镇运营，再到社区学校、医院运营，变得非常多面。

　　珠三角布局视野

　　在主流开发商的布局中，珠三角经济圈是绝对的重点之一，其中广州、深圳是两大引擎。

　　作为距离广州最近的城市，佛山历来受到广州楼市溢出的影响。

　　21世纪经济报道记者调查发现，除较早进入的碧桂园、保利、万科、金地外，目前龙湖、融创、泰禾、金茂等外来房企也已纷纷在佛山拿地。

　　佛山拍地信息显示，在5月已出让的6宗地块中，有4宗被首次进入佛山的中昂、世茂、华发等房企拿下，总价达37.89亿元。曾经的“价值洼地”佛山，如今已成为众多外来房企布局珠三角的重要据点，甚至是首站。

　　重仓拿地前，一些外来房企在运营乃至集团战略层面已做足准备，一旦出手便攻势凌厉。以融创中国为例。收购深圳本土房企佳兆业失败后，其2015年3月成立广深区域公司。酝酿近一年后，2016年初，董事长孙宏斌才对外透露将布局穗深。当年1月，融创两度在佛山拿地，出价总额达27.16亿元。作为区域内最早进入且项目最多的城市，截至去年底，融创已在佛山布局6个项目。

　　通过并购与拍地渠道，融创目前已进驻9座珠三角城市中的8座，并在战略层面将穗深定为重点发展的六大区域之一。“整个华南区的市场非常大，也有个别公司一年能卖800亿”，谈及未来目标，融创华南区高管黄书平表示，融创在该区域的目标是2017年卖200亿，2018年达到500亿规模。

　　与佛山情况相似，东莞、惠州承接了深圳的外溢需求。

　　在相关规划中，到2020年，深莞两市间将有5条地铁连通，这也推动了开发商在此布局的热情。去年底以来，多家品牌房企在东莞拿地，布局环深市场。据东莞中原研究部统计，去年东莞销售前十的房企中，有七家是非本地开发商。

　　众多房企中，一向推崇“轨道+物业”模式的万科对轨道交通利好最为敏感。此前万科就曾指出，未来按照TOD（依托轨道交通引导城市发展）模式大规模发展轨道交通的城市带中，以深圳为核心的“深莞惠”是最重要的一个地区。

　　去年6月，万科与深圳地铁携手进入东莞，拟在东莞推进“轨道+物业”模式，参与开发地铁上盖物业项目。在深铁成为万科的基石股东后，拟延伸至惠州的深圳地铁14号线，也将有望引入万科，对地铁上盖物业进行开发。

　　在广佛、深莞惠两大城市辐射圈之外，受深中通道开工、广州地铁延至中山等基建利好影响，珠江西岸城市也受到了房企的关注。

　　尤其是珠海。据易居研究院统计，2016年珠海新房均价达16179元/平方米，位列全国第八，是珠三角仅次于穗深的房价第三城，与广州单价差距不足千元。

　　与佛山、东莞情况不同，本地开发商在珠海占据统治地位。数据显示，在珠海去年销量前十的房企中，有“珠海三剑客”之称的华发、世荣、格力3家本地房企的网签套数与其余7家外来房企之和基本持平。其中，位居榜首的华发，网签套数达9664套，甚至比第二名保利高出近三倍。

　　优质足量的土地储备，是珠海本地房企的突出优势。以华发为例，截至2016年末，其拥有805.2万平方米土地储备，其中过半集中于珠海。中投证券指出，具有珠海独特资源优势的华发，在粤港澳大湾区、港珠澳大桥等利好下，土地价值有望重估。

　　转变角色的试验场

　　在招拍挂市场供需失衡的情况下，土地获取成本越来越高，一些房企因此开始谋求转型。珠三角是一个良好的试验场。

　　格力地产就是一例。一方面，格力去年以19.65亿总价拍得上海泗泾镇高价地，继续将房地产作为主营业务；另一方面，其承担了珠海包括沙滩修复、海岛开发、游艇码头、渔港改造、人工岛填海、度假酒店建设在内的多项城市综合运营商职能，在房地产之外将海洋经济、口岸经济开拓为主营业务。

　　格力的转型逻辑是，将房地产业务限定在珠海、上海和重庆，并在中心城市高价拿地；其他城市则同时开展现代服务业及现代金融业。

　　格力地产董事长鲁君驷对21世纪经济报道表示，格力地产已不是传统的房地产商，在多板块产业的基础上，公司未来将变为城市综合运营商和资本管理者。

　　城市配套服务和运营，是万科的转型方向。2013年提出“城市配套服务商”定位后，万科旗下各区域公司先后确立转型策略。以广深区域为例，其“八爪鱼战略”指的是包括传统住宅、长租公寓、培训教育业务、养老服务、产业办公服务、购物消费服务在内的八大板块业务。

　　广州万科方面介绍，2016年广州万科的转型和创新包括，旗下开业长租公寓近4000套，储备房源超过1.4万套，“泊寓”品牌实现从零到一；榕悦、智汇坊等养老品牌加快全城战略布局，并实现跨城市发展；万科全国首个医疗项目——广州蕙心医院正式开业，探索医疗康复领域；教育业务迈出“办学者”里程碑式的一步；众创空间完成天河、黄埔、番禺、荔湾核心四区布局。

　　重组后的招商蛇口发展战略也调整为“城市综合运营商”。目前，招商蛇口的主营业务由社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大板块组成，房地产属性逐年弱化。

　　在未来三到五年的规划中，招商蛇口将把社区开发收入从85%左右降低到60%；园区收入比重从15%左右提升到30%-40%左右；邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。

　　而碧桂园和格力地产在珠三角则集中于产业小镇业务。碧桂园首个科技小镇近日刚刚落户惠州潼湖，5月17日动工，华兴资本、软通动力、创新工场、明匠集团、深圳无人机协会等近80家企业机构现场签约进驻科技小镇。