粤港澳大湾区购物中心发展新路径:关注宏观经济,聚焦消费升级

——Ola Lotus·莲地×粤港澳大湾区商业地产高峰论坛现场报道

2019年10月18日18:31 来自:赢商网 卢致珍
核心提示:姜星狄认为,宏观经济环境,与商业未来发展方向以及消费趋势,息息相关。粤港澳大湾区地理位置优越,商业发展大有可为,但仍面临一些问题。

  全球第四个湾区——粤港澳大湾区是中国规格最高的城市群,在国家发展大局中具有重要战略地位。承接规划发展东风,一个世界级商圈也在孵化、形成,粤港澳大湾区商业地产图景,将改写未来中国商业格局。

  2019年10月18日,由赢商网发起主办,Ola Lotus•莲地×粤港澳大湾区商业地产高峰论坛在珠海横琴粤澳合作中医药科技产业园如期开幕。本届大湾区商业地产高峰论坛以“新坐标·新商业,赢湾区·赢未来”为主题,云集了粤港澳地区多家商业地产开发商、品牌商,以及著名粤港澳地区发展专家,共同探讨大湾区红利的商业新风口和发展新赛道,为大湾区建设注入更多商业活力和思考。

  论坛上,中城商业研究院研究总监兼首席分析师姜星狄,带来了《粤港澳大湾区购物中心发展新路径》主题报告发布。

中城商业研究院研究总监兼首席分析师姜星狄

  姜星狄认为,宏观经济环境,与商业未来发展方向以及消费趋势,息息相关。粤港澳大湾区作为国家级战略三大城市群之一,地理位置优越,商业发展大有可为,但仍面临一些问题。

  宏观经济环境影响商业发展

  在姜星狄看来,中国的经济份额已位列全球第二,对于国内商业地产从业者来说,了解宏观经济的发展,对进一步了解商业未来发展方向、消费趋势大有裨益。

  国家统计局今日公布的三季度经济数据显示,GDP同比增长6%,前三季度同比增长6.2%。对于第四季度和明年的宏观形势预测,姜星狄持相对乐观的态度,“明年我觉得是一个比较好的年份,大家可以多做一些发展”。

  姜星狄强调,国内的经济变化,会影响全球经济动能增速。2017年全球经济正增长,到了2018年第一季度呈下滑趋势。当时国内在做金融去杠杆动作,打压消费,而由于欧元是以出口为导向的经济体,大陆是其最大的贸易伙伴,因此第一重灾区就是欧元区。

  当前,由于中美贸易战的影响,“三驾马车”之出口、投资也会受到影响。“剩下只有消费了,这是零售商业的绝好机会”,姜星狄表示,未来国家政策绝对是往刺激消费进行。因此,商业地产商需要注重客流经营、品牌塑造,品牌商要聚焦线上线下的运营。

  商业环境:地理区位优异,消费意愿偏弱

  粤港澳大湾区的定位,是国家级战略三大城市群之一。地理位置优越,主体城市覆盖珠三角九市+港澳两特区,拥有进出口、金融、旅游等优势,产业结构互补性强。

  在人均GDP、市均GDP和城镇化率上,粤港澳大湾区皆位居国内三大城市群之首。其拥有香港国际航运中心和广州、深圳等重要港口及航空枢纽,将带动香港-深圳、珠海-澳门、广州-佛山三个片区,以及广佛肇、深莞惠、珠中江都市圈发展。

  不过,目前存在区域经济发展不平均、中心城市辐射带动作用有待加强、民众消费意愿偏弱等问题。

  珠三角9市除了头部4大城市,广州、深圳、佛山、东莞GDP呈中速增长,其余5个城市皆为经济总量低于5000亿元的四、五线城市。

  广东是国内最富有的一个省份,人均收入水平相当高。但有钱的广东人不喜欢花钱,反而是可支配收入较低的城市比如惠州、江门、肇庆,比较喜欢消费。怎样让广东人掏更多钱消费,这是大家需要思考的地方。

  项目环境:存量时代,空置率将再度走高

  过去十年,购物中心数量以25%左右的增速,从900家增长到6000多家。这一情况在2017年有所改变,增速低于20%,2018年陷入负增长,这意味着购物中心市场从増利时代进入存量时代。

  2019上半年,购物中心拟开业402家,实际新开业154家,开业率为38%;新开业家数、面积累计同比分别减少39.1%和39.4%,为近5年来最低。

  空置率方面,2018年是降到10%以下。而由于下半年是开业高峰期,比如广州有4个、深圳有25个项目开业,这种情况下空置率势必回升。根据模型测算,2019年一二线城市购物中心整体空置率将再度走高,落在9.7%-10.3%之间。

  业态趋势:餐饮比重上升,广深业态结构较稳定

  总体来说,“潮”成为整个行业的共识。从粤港澳大湾区内地9个重点城市观察来看,在业态比重上,2019年与去年相比,变化不大。

  餐饮比重略微上升,中餐是主流,异国餐饮、休闲餐饮较热;服饰业态下滑趋势明显,但在粤港澳大湾区是逆势增长;文体娱业态小部分下滑。

  广州、深圳、佛山、东莞四城,购物中心新开店业态结构仍以零售、餐饮为主,且比重双双攀升,文体娱、儿童亲子则小幅下滑。其中,广深购物中心成熟度较高,业态结构稳定,佛山、东莞仍处于业态调整阶段。

  品牌趋势:零售品牌调整大,中高档品牌比重上升

  品牌开关店,能反映商业市场竞争情况。2019年,粤港澳大湾区品牌开店数量多于关店,相较2018年改善明显。广州、深圳、佛山、东莞整体开关店比例自0.97升至1.29。

  其中,零售业态品牌门店调整幅度相对较大,其余业态品牌门店调整情况大致与去年类似。

  从品牌档次来看,结构变化较小,显示居民消费习性已成惯性,受外在经济变化影响较有限。大众化品牌占比略微下降,中高档和高档品牌上升,尤其是在广州和深圳,这是消费升级的表现。

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