粤港澳大湾区，得努力引爆商业地产“小宇宙”

　　世界级的粤港澳大湾区，已是中国城市群中最受瞩目的焦点，无论从经济实力、区位优势，还是产业结构、人口红利来看，都具有其他城市群无可比拟的优势。

　　然而，本该“钱包鼓鼓”而后顾无忧的大湾区民众，在消费方面实在有些低调甚至“吝啬”。尽管广州等内地主要六城的人均可支配收入都高于全国水平，但社零消费增速皆低于全国的9%。

　　消费的低迷和疲软，同样反映在大湾区商业地产的现状中，令人忧心。受大环境影响，2018年，广州购物中心的空置率超过10%，在一线城市中属于最高，现状比较严峻。在这样的市场环境下，如何才能提振消费意愿、挖掘出大湾区商业的潜力和优势？

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　　▌2019下半年粤港澳大湾区商业趋势

　　商业环境：人口红利与收入水平为消费提供支撑

　　项目环境：开业率持续分化，整体空置率料回升

　　业态趋势：餐饮比重上升，零售逆势成长，文体娱小幅下滑

　　品牌趋势：开关店比例明显提高，消费潜能有待品牌商深挖

　　一、粤港澳大湾区购物中心商业环境

　　总体定位：粤港澳大湾区为三大国家级战略城市群，经济总量约占全国1/9

　　地理区位

　　珠三角九市+港澳两特区，打造以创新为驱动的世界级城市群

　　对外发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的极点带动作用，对内强化广佛肇、深莞惠、珠中江都市圈区域协同、经济一体化功能。　　

　　粤港澳大湾区小档案

　　战略地位：充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区、宜居宜业宜游的优质生活圈。

　　主体城市：广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆（以上为珠三角九市）、香港、澳门。

　　核心城市：广州、深圳、香港、澳门。

　　地理区位：地处我国沿海开放前沿，以泛珠三角区域为广阔发展腹地，在“一带一路”中具有重要地位。交通条件便利，拥有香港国际航运中心和广州、深圳等重要港口，以及香港、广州、深圳等具有国际影响力的航空枢纽。

　　历史底蕴：16世纪中期葡萄牙人入侵澳门、19世纪40年代英国人抢夺香港岛，使原本同根生的珠江口湾区逐步演变成三种制度体系分割的粤港澳。1997年香港、1999年澳门分别回归，实行 “一国两制”制度。粤港澳大湾区建设，将充分运用制度和人文历史优势，深化粤港澳交流合作。

　　产业结构

　　珠三角“先进制造业”与港澳“现代服务业”双轮驱动

　　内地九市之间产业互补性强，上下游产业链体系完备，并能有效弥补港、澳“工业空心化”的短板。

　　经济发展

　　珠三角区域内经济集中度高，中心城市辐射带动作用仍待强化

　　珠三角9市除了头部4大城市，其余5个城市皆为经济总量低于5,000亿元的四、五线城市。

　　2018年广州、深圳GDP总量分别为2.29和2.42万亿元，在全国城市排位上仅次于上海、北京；今年上半年广、深两地的经济增速分别为7.1%和7.4%，则优于上海的5.9%和北京的6.3%。2018年佛山、东莞GDP总量分别为9936和8279亿元，由于近几年产业处于转型升级的调整阶段，经济增速明显放缓，因此经济总量与广、深仍有不小的差距。

　　至于惠州、中山、珠海、江门、肇庆等城市，经济总量远远不及前四位城市，显示珠三角区域内经济发展较不平均，中心城市的辐射带动作用仍有待提升。

　　人口及消费

　　人口红利与收入水平支撑消费能力，唯需提振民众消费意愿

　　2018年末广州、深圳常住人口高达1490和1303万人，东莞、佛山则为839和791万人，且此四大城市的净流入人口皆逾300万人，产业基础雄厚、经济实力较强，是吸引人口流入的主因；肇庆则是唯一呈现人口净流出的城市。

　　广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等六个城市，2018年城镇居民人均可支配收入皆高于全国水平（39251元），然而，社零消费增速却皆低于全国的9%，显示民众缺乏消费意愿。

　　二、粤港澳大湾区购物中心项目环境

　　存/增量：市场渐趋饱和，城市进入战略成为必修课题

　　近10年来购物中心平均以每年25%的增幅高速成长，但2017、2018两年则明显降温，去年甚至首度出现负增长。

　　近十年全国购物中心如雨后春笋般开业，2009~2018年全国一、二、三、四线城市购物中心体量年增率均值24.8%。截至2019年6月末，一、二、三、四线城市购物中心面积存量3.8亿平方米，估计全年将突破4亿平方米大关。

　　一、二线城市商业地产市场饱和度正不断提高，三、四线城市则面临“招商难、运营难、退出难”等问题。未来项目运营的专业化、项目内容的特色化，以及对城市、商圈、客群的深入研究，将是开发商和运营商的必修课题。

　　拟/新开业：经济前景不明导致开业率下滑

　　2019上半年购物中心拟开业402家，实际新开业154家，开业率为38%；新开业家数、面积累计同比分别减少39.1%和39.4%，为近5年来最低。反映外在大环境前景不佳的情况下，开发商和运营商的经营态度专转趋保守。

　　由于购物中心有集中在大型节庆假期开业的特性（上半年和下半年新开业家数比约为4:6），预计下半年开业率将高于上半年，回升至45~50%左右，全年开业率则大概率降至5成以下。

　　空置率：下半年集中开业、市场需求偏弱，2019空置率料将回升

　　根据测算，2019下半年一二线城市购物中心新开业体量将比上半高出1.7倍左右（过去三年均值为1.84倍），估计全年新增体量介于3,000~3,350万平方米。

　　由于体量增速回升叠加外在大环境欠佳，预期2019年一二线城市购物中心整体空置率将再度走高，落在9.7~10.3%之间。

　　商圈类型：深广项目集中在成熟商圈，且多在核心市区以外的区域级商圈

　　由于地理区位因素使然，自古以来珠三角即为我国对外贸易重要渠道，区域内超过10%经济收入来自海外贸易，城市商业发展自成一格。广州、深圳、东莞、佛山等重点城市，较为繁荣的商圈多半为历史悠久的成熟商圈，购物中心亦多半集中落位于此。

　　三、粤港澳大湾区购物中心业态趋势

　　资料来源：2019中国购物中心年度发展报告，中城商业研究院

　　业态调整

　　餐饮比重上升，零售逆势成长，文体娱小幅下滑

　　2019年粤港澳内地四大城市购物中心新开店业态结构仍以零售、餐饮为主，且比重双双攀升，文体娱、儿童亲子则小幅下滑。

　　2019年粤港澳内地四大城市正在开店的品牌业态占比仍由零售业独占鳌头，且佛山、东莞的零售业态比重明显增加。餐饮业占比则进一步攀升，显示购物中心依旧是餐饮品牌主战场，并不存在“逃离购物中心”的现象。

　　除了广州在文体娱业态比重上升，其他三城占比皆有所减少，显示部分购物中心面临汇聚客流或提高租金收益的抉择；至于佛山儿童亲子业态面积占比虽明显下滑，但店铺占比则有所提高。

　　零售业态调整

　　广州、深圳业态结构稳定，佛山、东莞调整幅度较大

　　广州、深圳购物中心成熟度较高，业态结构稳定、变化不大，佛山、东莞则仍处于业态调整阶段。

　　餐饮业态调整

　　中式、异国风情餐饮占据半壁江山，休闲、火锅保持稳定

　　中式、异国风情餐饮为主流，佛山、东莞异国风情餐饮业态比重此消彼长。

　　文体娱业态调整

　　娱乐休闲向来被赋予客流发动机角色，占比大多过半

　　广州、深圳、东莞娱乐休闲业态比重皆维持在6成之上；佛山娱乐休闲业态面积占比大幅下滑，但店铺数占比下滑幅度相对较小。

　　四、粤港澳大湾区购物中心品牌趋势

　　品牌开关店

　　经济做后盾，品牌门店开关店比例明显提升

　　2019年四大城市开店情况皆较上年改善，开关店比例普遍提升。

　　2019年粤港澳内地四大城市购物中心品牌门店开关店情况明显较去年改善，整体开关店比例自0.97升至1.29。其中，广州、深圳开关店比例分别自0.88、0.86升至1.04、1.06，尤其深圳即便下半年只有一家新开业项目，但在政策利好加持下，一定程度提振品牌商信心，开关店比较上半年进一步提高。

　　品牌业态调整

　　广州餐饮业开店比例下滑，深圳零售业关店情况改善

　　整体而言，2019年零售业态品牌门店调整幅度相对较大，其余业态品牌门店调整情况大致与去年类似。

　　品牌档次调整

　　大众化品牌占据主导性地位，消费潜能有待品牌商深挖

　　整体而言，2019年品牌档次结构变化较小，显示居民消费习性已成惯性，受外在经济变化影响较有限。

　　2019年粤港澳内地四大城市品牌档次呈现消费升级现象，大众化品牌占比均值自去年的80.3%降至78.7%，中高档品牌占比均值则自17.9%升至19.6%。

　　其中，深圳大众化品牌占比自75.2%降至74.7%，中高档品牌自21.4%升至21.9%，高档品牌则持平于3.4%；广州大众化品牌占比自82.1%降至81.6%，中高档品牌自16%升至16.5%，高档品牌则自1.86%升至1.96%。

　　品牌关注

　　2019半年度购物中心关注服饰/餐饮品牌榜TOP20