朱保全的秘密花园：万科物业牵手首开扩容中的规模追逐赛

　　万科近期联合招银国际设立商业合伙基金，重新对外释放其对于资产管理规模追逐的渴求。在商业地产以外，这家房地产企业同样有意识地进行布局。

　　5月25日，北京首都开发股份有限公司公告宣布，拟与北京首开鸿城实业有限公司、万科物业发展有限公司合作成立“北京首开万科物业服务有限公司”，三方持股比例为25%：25%：50%。

　　过去几年间，在科技的帮助下，房地产产业链后端的物业管理价值重新被开发商发掘，由此引发的更多资本操作（如并购、合作及上市）在包括花样年、中海、绿城、碧桂园等企业间盛行。在2015年明确市场化发展后，万科物业同样开始逐步寻求规模扩张。

　　对于市场化阶段的万科物业而言，最新签订合作方首开股份带来的影响显然不可小觑。观点地产新媒体了解，万科物业至2016年底累计管理面积3.56亿平方米，按计划将于今年实现5亿平方米。而牵手首开，为其带来的潜在新增面积至少达4500万平方米。

　　就上述物业合作的推进情况，观点地产新媒体致电万科物业首席执行官朱保全。对此，朱保全回应称，此番合作目前万科暂时未予以公告，因此公司“不方便过多透露细节”。

　　万科首开物业牵手

　　不同于以往向开发商或物业公司纯粹的物业管理输出模式，5月25日首开股份与万科物业的合作方式较为特殊，亦即成立合资公司。

　　据最新公告披露，首开股份拟与北京首开鸿城实业有限公司、万科物业发展有限公司合作成立“北京首开万科物业服务有限公司”；其中公司出资125万元，首开鸿城出资125万元，万科物业则出资250万元，三方股权比例为25%：25%：50%。

　　目前尚未知悉上述合作将以何种形式具体展开合作，以及盈利如何分配等细节。即便在公告中，首开股份也仅重点强调此次合作的目的及对上市公司的影响。

　　首开股份表示，公司以所开发房地产项目作为合作平台，万科物业凭借管理模式和服务理念，首开鸿城以其在服务领域长期积累的大型社区管理经验作为合作基础，“三方发挥各自优势”。

　　以史为鉴，万科物业过去为数不多的股权合作案例，或许能让外界对这家企业的模式有深入了解。

　　观点地产新媒体了解，2015年7月底，万科物业于与北京另一家国企首创置业合资注册一家物业公司“首万誉业股份有限公司”，双方股权比例为51%：49%。

　　这在当时被视为万科物业启动市场化发展以来，最大规模的一次股权合作。按首创的说法，万科物业将接手公司总建筑面积逾800万平方米的新增物业，其中约540万平方米物业位于北京。

　　资料显示，首创与万科物业成立合资公司后，万科物业管理中心全面接管首创“所有新物业的基层物业服务”，使用定制的房屋、设施设备，员工、客户支付系统等，包括但不限于客户、采购、营销、权益、专业服务等领域的资源。

　　同时在物业保值增值层面，则由首创和万科物业共同研发服务产品。合资公司首万誉业所产生利润，则按首创、万科物业的股权比例（即51%：49%）进行分配。

　　合资公司模式之问

　　“国企选择与万科物业合作，主要出于对现有物业管理的不满，看中的也是合资公司能否给旗下社区物业增值。”业内人士对观点地产新媒体指，最新宣布与万科物业成立合资公司的首开股份，或同样有和首创类似的诉求。

　　官方资料显示，首开股份旗下首开物业成立于2008年4月，经过多年发展已拥有40余家成员企业。至2015年底，该物业公司资产总额近30亿元，经营收入15亿元。期末在管面积近4500余万平方米，项目总数329个，分布于北京、天津、河北、江苏、浙江、广东等省。

　　业内人士对观点地产新媒体表示，引入万科物业后，首开股份一方面可集中精力做房地产主业；另一方面，则通过提升旗下物业资产的方式提高新房溢价，从而提升利润。

　　以2016年为例，首开股份实现营业收入298.83亿元，同比增长26.53%；归属于母公司的净利润19.01亿元，同比罕见下降8.74%，盈利水平呈逐年下降趋势。同时自2015年起，该公司先后发行4次永续债，累计规模达140亿元；去年内，公司归还永续债 40 亿元。

　　与此相对应的则是大规模的房地产业务发展，仅去年期间，首开实现签约金额631.03亿元，同比上升92.65%；新增获取项目（不含土地一级开发项目）14个，建筑面积共305.85万平方米。

　　“国有企业主要以EVA（即经济附加值）作为主要考核制度之一，首开近年来面临控制负债规模、提升盈利能力的挑战。因此寻求通过物业管理带来物业增值，不失为其中一种办法。”上述人士还提及，首开与万科的项目多以刚需为主，吻合度较高。

　　万科物业对外宣传的理念，在某种程度上满足了首开股份对于物业增值的心理诉求。观点地产新媒体了解，万科物业CEO曾公开提及，公司要做的就是将基础的物业服务水平做好，“做业主房屋资产保值的捍卫者”。

　　早在2015年发布“睿服务”之际，万科物业已对外强调，其当时纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中，超过90%的万科物业服务社区的二手房价格。

　　物管规模追逐赛

　　作为生活基础服务，物业管理行业过去表现出竞争格局分散、劳动力成本高、行业准入门槛较低等典型特征，导致相关物管业务成为开发商较为“鸡肋”的板块之一。不过，在以O2O平台为首的新科技推动下，近两年来这一行业重新站上风口。

　　对于开发商而言，关于物业管理业务的分拆、合作、并购并非个案，其中包括彩生活、中海、绿城、协信、格力、富力、雅居乐等企业已先后加大对物管的投入。从这点看来，万科物业透过与首开合作扩大规模，只是这种潮流下的一个缩影。

　　银河国际在研报中指出，前100大的（物管）公司只占市场份额约30%，这带来大量的并购机会，“强大的物业管理公司正在变得更强，因为它们在科技的帮助下开发了更多创新和具盈利能力的增值服务。”

　　据观点地产新媒体统计，至2016年末，彩生活物管面积为3.95亿平方米（不包括订约面积），排在所有物业管理企业首位。期内彩生活母公司花样年击退万科，以总代价20亿元竞购万达总建筑面积逾6000万平方米的写字楼、住宅物业。

　　在彩生活之后，万科物业管理面积约为3.56亿平方米，碧桂园约为2.1亿平方米；除此以外，绿城服务、中海物业分别为1.05亿平方米、0.94亿平方米。

　　尽管竞争激烈，但物业管理行业仍未形成统一的发展模式，目前不同企业间的最大分歧仍在于对“社区O2O”的使用。

　　其中，彩生活通过搭建互联网社区生活平台提供增值服务，并透过平台向第三方企业抽取佣金。2016年，该公司的社区增值服务收入为人民币1.57 亿元，同比增长 48.1%。

　　相比之下，万科等企业的物业管理模式，重心则在于“资产保值增值”。其中按照万科物业CEO朱保全的说法，公司将资产管理“放在了第一位”，专注做好业主资产的保值和增值，是公司的核心盈利来源。

　　在去年9月底发布“睿服务”3.0版本时，万科物业同样宣称，拟推出的社区O2O服务“友邻市集”，所获得的佣金等额外收入将投入社区本身，公司“不从中拿利润”。

　　考虑到目前国内物业服务业全面市场化推进，万科物业已开始谋划引入外部股东提高竞争力。今年初，该公司宣布以增资形式引入博裕资本与58集团，增资完成后，万科所持股份降至63%。

　　按照万科物业的计划，其将于2017年底实现物管面积5亿平方米。此前该公司先后与郡原地产、三原华庭物业、唐人物业、庭瑞集团、冠景地产等企业合作，通过输出管理模式扩大规模。

　　不过，在分拆上市方面，万科物业仍远落后于其余竞争者。按3月底万科执行副总裁、首席运营官张旭的说法，万科物业“还没有考虑上市时间表”。可供对比的是，截至5月中旬，碧桂园物业在257家主板排队企业中位居第233位，处于“已受理”阶段。