北京朝北板块商业进化史：由频遭滑铁卢到“网红”商场面世

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　　（赢商网报道）朝阳北路板块是北京城市东扩后，在非核心商圈里发展起来的商业板块，这里一直存在着商业空白，2010年之前仅有唯一个商业项目华堂商场服务着周边的居民。

　　2010年，阳光新业旗下新城市广场、首商股份旗下西单商场、大悦城地产开发的朝阳大悦城迎来开业，随后北京华联常营购物中心、龙湖进军北京的首个购物中心长楹天街开业，朝阳北路板块着实热闹。

　　如今华堂商场、西单商场已经关闭，新城市广场大批商家撤离，均遭遇了商业的滑铁卢。朝阳大悦城成为了该区域的领头羊，俨然成为“网红”购物中心，在商业规模、品牌能级、运营理念等多个方面都有优势，为实现空间产品化、运营精细化，“悦界”之后该项目还将推出另一个主题街区“拾间”。而华联购物中心、龙湖长楹天街则更加深耕社区，贴近居民的日常需求。商业体验在升级，商业的此消彼长和创新探索孕育了越来越多的市场机会，演绎了一部商业进化史。

　　多家开发商在十里堡遭遇滑铁卢

　　2012年12月30日，北京地铁6号线一期开通，2014年12月28日，6号线二期开通，这条总长40余公里的运输大动脉给朝阳北路板块带来了商机。位于6号线青年路站的朝阳大悦城深受其利，但位于6号线十里堡站的华堂商场、新城市广场、西单商场却在走下坡路。

　　1998年4月，华堂商场在十里堡开出入华后的首店，2010年，华堂商场向东移百米，作为主力店迁入一路之隔的阳光新城市(北京)广场，与新城市广场一同开业。同年4月，西单商场十里堡店也迎来开业，系首商股份承租北京京港物业发展有限公司的商业物业，建筑面积共计3.2万平方米，租赁期自2010年开始至2025年。

华堂商场十里堡店

　　由于伊藤洋华堂在京业务调整，华堂商场十里堡店于2016年11月1日正式闭店，仍在营业的新城市广场只剩下优衣库、屈臣氏和二层的TOPFEELING，商铺空置率高。而由于租赁房屋部分楼层存在消防安全隐患，西单商场被北京市朝阳区消防支队查封处罚，首商股份2016年1月11日全面关闭了西单商场十里堡店。

　　十里堡与朝阳大悦城所在的青年路是北京地铁6号线上相临的地铁站，除了华堂商场、新城市广场、西单商场，在这里遭遇滑铁卢的还有盒马鲜生。

　　原京东物流总监侯毅创立、阿里重金投入的盒马鲜生2016年初在上海问世，盒马鲜生克服线下商超的短板，以一种新型的生鲜电商模式亮相，引起了实体经济界的关注。盒马鲜生进军北京的第一家门店原计划进驻新城市广场，3月31日开业，无奈遭遇难产。

　　原因是盒马鲜生门店施工引发了物业纠纷，新城市广场与爱这城三期四栋住宅楼共用一个地下车库，其中地下一层为盒马鲜生门店，地下二三层为业主车位，盒马鲜生的施工单位施工不当遭到了爱这城业主们的抗议，致门店不能如期开业，目前开店之事还未得到解决。

朝阳大悦城的主题街区“悦界”

　　朝阳大悦城新的主题街区“拾间”6月初亮相

　　仲量联行研究部分析师郑硕晨对赢商网表示，目前整个朝北板块的商业空间很大，客群以社区住宅居民为主，白领的购买力强，十里堡多家商场衰退后，大部分消费流向了朝阳大悦城，朝阳大悦城体量大、注重创新，在时尚品牌的基础上已经在增加轻奢品牌，在整个朝北板块中具有垄断地位，属于一家独大，因为在地铁6号线周围没有与之刻意竞争的项目。

　　坐落在朝阳北路与青年路交汇口的朝阳大悦城是总建筑面积超过40万平方米的城市综合体建筑，其中购物中心23万平方米，于 2010年5月28日开业，包括永旺百货超市、蓝天城职业体验馆、金逸国际影城、歌友汇KTV等主力店铺，总共近500家时尚品牌进驻。

　　朝阳大悦城2016年成绩单显示，其全年销售额达35亿，同比增长近30%，租金收入突破5.2亿元，增幅11%。截止2016年底，该项目的业态比例是：轻奢潮流鞋包等零售业态约占61%、餐饮约占29%、文娱业态约占8%、商超与服务业态约占2%。目前，朝阳大悦城日均客流量已达到7万人次，年客流量高达2500万人次，名列北京商场的前列。

　　近年来，朝阳大悦城日益发展为比西单大悦城更受关注的“网红型”购物中心。2015年3月，朝阳大悦城推出了全新的生活方式主题街区“悦界”，“悦界”位于商场5F/6F，建筑面积1万平方米，约一半空间用于中心花园、水系及街景等公共环境的打造，塑造出生态，“悦界”汇集了30个别具特色的品牌商户，将创意零售、家居生活、美食餐吧、音乐咖啡、艺术沙龙、美妆美饰融为一体，在跨界混搭中构建出多维立体的生活空间。

　　为服务好有消费能力、有自我主张的客群，为年轻人和知识阶层提供有品味的生活体验，朝阳大悦城另一个主题街区“拾间”将在今年6月初亮相，“拾间”针对爱生活、尊重美食的消费客群，以白墙黛瓦的徽派建筑风格和弧旋漫坡的结构设计呈现，意在彰显中国传统饮食文化，由别具风韵的十间餐厅组成，包括者火•善造、天正河鲀、杨记兴•梦回徽州、太初湘苑•洞庭、苏帮袁、鳗步•时光、潮粥荟•蟹逅、觅十、食之六七•面、局气•北京时间，“拾间”没有“大而全”的餐厅，尊重食材和烹饪本身，客单价在人均150元左右。

朝阳大悦城新主题街区“拾间”6月初亮相

　　今年年底，朝阳大悦城还要打造一个围绕着生活和文化的主题空间，希望让消费者感知到大悦城的情怀、追求，同时表达大悦城的主张和认知。

　　2017年开始朝阳大悦城开业了包括Trollbeads、Siastella、SEAN BY SEAN、LEGO专业授权店、SCENT BOUTIQUE等品牌在内的14家新店，上半年预计还会有包括喜茶、Agnes.b、COACH、Reineren、BLANKO、满满等品牌在内23家的新店开业。

　　作为以新兴中产阶层为核心客群的朝阳大悦城，七年的快速成长不仅带动了朝阳北路区域的升级换代，也有效地提升了北京东部客群的消费理念和消费水平。

　　华联、龙湖项目的差异化与接地气

　　朝阳大悦城开业后，开发商仍在挖掘北京东部的商业空间，北京华联和龙湖地产落地了项目布局。

　　从2008年开始，常营地区旧改后形成了鑫兆佳园社区、万象新天社区和苹果派社区等三个商品房社区，北辰福第、保利嘉园、富力阳光美园、金隅丽景园、中弘北京像素、住欣家园等一大批住房社区的出现，住宅人群催生了商业的需求。

　　2013年8月华联购物中心对外营业，定位社区型商业，11万平方米的面积集购物、休闲、餐饮、儿童为一体，从目前来看商场儿童业态火爆，引入哈你小孩、乐仕堡儿童多元智能拓展、爱乐游、马博士婴儿游泳馆、爱乐国际早教中心等大量儿童品牌，抢占儿童市场的潜力。

龙湖长楹天街

　　龙湖长楹天街2014年12月开业，该购物中心面积达22万平方米，致力于为家庭成员提供全客层的服务，主力店是永辉Bravo超市、全明星滑冰俱乐部、百盛百货、卢米埃（需求面积:4500-8000平方米）IMAX影城。

　　经过两年多时间的养商，龙湖长楹天街的招商和运营已经日益精细化。项目注重塑造文化融合空间，引进了北欧生活馆Fika Fika Cafe、韩国CJ集团创办的CJ FOODWORLD多品牌店铺，还汇集了复合式文化体验业态，例如可以体验瓷泥烧制的陶然瓷坊、汉翔书法、国画培训机构等，让文化艺术爱好者有归属感。

　　龙湖商业公布的数据显示，长楹天街购物中心2016年的租金收入是2.4亿元人民币，2016年实现销售总额15亿元。

　　尽管常营板块的客群与朝阳大悦城的客群有一定重叠性，两者存在竞争关系，面对朝阳大悦城的强大吸客能力，华联购物中心与龙湖长楹天街则以更加接地气和差异化的打法，聚焦社区，贴近居民的切身需求，闯出了自己的一片天。（文/郭才贵）