步入“中年危机” 上海中信泰富广场的“救赎”之路

　　（赢商网云南站报道）说到各类零售业态，上海不仅是外资零售企业登陆中国的首选目标，也是国内零售企业实现商业理想的制高点。这股猛烈势头下，上海商业零售市场已接近饱和是个不争的事实。尤其是中信泰富、恒隆广场、梅龙镇广场组成的南京西路中心地段“金三角”，是最传统的奢侈品重镇，也是竞争最为激烈的区域。

　　从2000年中信泰富开业以来，作为传统奢侈品重镇“金三角”已经并存了17年，几乎所有的奢侈品牌都在此开店营业，恒隆和中信泰富广场是奢侈品牌领跑者，梅龙镇广场则以中高端品牌跟跑。然而，随着近年奢侈品在中国市场的萧条，以及中国消费者的换代，中信泰富广场面临着一系列挑战，变革随之而来。

　　先天之利

　　位居“金三角” 大牌云集

　　资料显示，中信泰富广场是由中国国际信托投资（香港集团）有限公司，太古地产有限公司和上海静安城商贸总公司合资兴建的大型国际化一流高标准商业大楼，由3.45万平方米的商场和7.1万平方米的高标准写字楼组成。广场地下车库有400个车位，提供24小时泊车服务。

　　2000年5月项目正式落成后，其写字楼内的租户多来自世界500强企业，6层的商场有一百多家专卖店和餐饮店，汇聚了LOEWE、CANALI、ARMANI COLLEZIONI、BALLY、Chloé、JillSander、MaxMara、MONTBLANC等世界顶级品牌，是全天候享受时尚生活的好去处。可以说中信泰富广场与梅龙镇、恒隆不仅仅代表着上海商业地产中翘楚，更是在相当长一段时间内成为了财富与时尚的象征。

　　此外，区位优势可谓得天独厚。被称为“中华商业第一街”的南京路（南京东路和南京西路）的西半部，跨黄浦、静安两区，汇全区商业之精华。商圈内所聚集的知名品牌高达1200多个，国际品牌就有750多个，而且国际上8成的顶级品牌都在这里开有旗舰店或专卖店，因而南京西路是当今沪上最高档的购物场所。

　　上海中信泰富广场便位居于此，它和梅龙镇广场、恒隆广场，以及近在咫尺的波特曼卡尔顿大酒店、锦沧文华大酒店和上海展览中心，形成上海国际化的、集现代化购物休闲为一体的标志性商圈。

　　与此同时，中信泰富广场与上海最繁忙的地铁2 号线近在咫尺，2015 年之后又随着地铁 12和 13 号线南京西路站点的开通，更凸显出了其交通优势。

　　17年的市场风雨，让这座辉煌一时的商业体也频频漏出了弊端。很多年轻消费者表示，作为上海曾经顶级的消费场所之一，中信泰富广场的商业格局已经无法适应这个时代的发展和年轻一代消费者的消费诉求。时代的更迭，注定它将经历一场大变革。

　　后天之弊

　　定位滞后 零售占比与租金偏高

　　到过中信泰富广场的人会发现，虽然这里位置极佳，但即使是周末，整个商场也是寥寥数人，客流量并不大。对此，业内专家表示，像中信泰富广场这样的高端商场，客流量并不是主要目标，拎包率和客单率才应该是关注的焦点。

　　即便如此，中信泰富广场自身逐年显现出来的弊端也是客流较低的重要因素。其一，动线设计。手扶电梯过多，商业布局没有明确的主题，商场动线不够清晰，缺乏开阔的视觉空间，给人一种压抑的感觉；其二，品牌定位。商场内品牌竞争力不够大，并不是因为品牌不够高端，而是无法吸引年轻消费群体；其三，零售偏多。在南京西路，零售业态普遍达到65%-75%，中信泰富最高时甚至达到80%以上；其四，租金偏高。据知情人士透露，中信泰富去年平均租金接近30元/平方米，这一水平在当时高出很多同业。

　　当然，最大的原因还是整体的客群定位。据一些商家也反映，目前中信泰富的消费群体主要来自于在写字楼或周边商务楼工作的白领，工作日的生意要明显好于节假日，这和一些集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性实体商业地产的表现形成了强烈的反差。

　　事实上，当消费群体发生改变，以及不断受到来自互联网电商冲击的背景下，上海的一些传统商务区和其中的一些知名商业地产项目都面临着“中年危机”的挑战。中信泰富广场如同一个从盛年步入“更年期”的中年人一样，尽管拥有包括地段、品牌和历史等优势，但面对时代发展的步伐，不得不接受衰落的命运，随之而来的更是转型带来的挣扎、焦躁与阵痛。

　　“救赎”之路

　　顺势而为 主攻年轻女性群体

　　去年9月，中信泰富广场接连关闭了近20家商铺，其中四楼就关了10家左右，整体关店的传闻不胫而走。随后，商场有关负责人表示，中信泰富目前正在进行正常业态调整，四楼店铺相继空出属正常商业储备。

　　从业态占比来看，上海一些新商场零售业态占比近30%，餐饮占40%，其余为配套娱乐等。而在南京西路，零售业态普遍达到65%-75%，中信泰富最高时甚至达到80%以上。中信泰富方面也坦言，随着消费习惯的变化，商场也会“顺势而为”，此次调整后，零售业态占比将调整至65%左右。

　　从客群占比来看，沪上老牌商圈南京西路的“梅恒泰”最初开业时，外地顾客占到30%以上，而目前客群已发生了一定变化。中信泰富上述负责人表示，未来将充分挖掘周边写字楼白领客群，定位更年轻化，以服务年轻女性用户为主。为此，中信泰富将二楼至四楼1/3的面积都调整为女装旗舰店，引入美甲、下午茶等潮流品牌，迎合更年轻的白领人群需要。

　　其实，中信泰富这一做法，正是应对商圈客群变化的及时调整。RET睿意德分析显示，上海中心城区商圈分布密集，相互间客群抢夺严重，客群本地消费较为明显。从具体数据来看，周边3公里客群本地化比例最高的依次是，五角场、大宁、四川北路、淮海中路、虹桥天山、南京西路等，占比分别为74%、66%、61%、58%、58%、49%。

　　商场将一些销售情况较好的女装品牌从高层调整到低层，同时在三层和四层分别引入了轻餐和正餐店，利用有限的面积满足白领休闲和公司宴请的需要。商场五层并没有设置服装品牌，而主要用作美甲、美容和文创等服务配套设施，满足上班人群放松的需求。

　　赢商网实地走访和从其官网平面图发现，目前中信泰富广场餐饮品牌有味皇茶餐厅、星巴克、wagas、玛满矿泰国餐厅及汉宫酒家等12家，主要分布在LG层4层和5层。生活服务类品牌有全家便利店、刘娟美甲、中信银行等16家则是大部分在5层以及除3层外每层都有一家。而像万宝龙、ARMANI、I.T、例外等40多个服装及首饰品牌则是分布在各个楼层，其中例外服饰所在的三层全部是服装品牌。

　　值得一提的是，包括万宝龙等在内的老牌奢侈品进驻中信泰富商场多年，经营情况一直比较稳定，而意大利品牌Furla全球旗舰店的设立则标志着商场将更多目光放在了年轻消费者身上，应对目前的消费趋势变化。

　　艺术之流

　　齐聚各类艺术展览 根植一片精神家园

　　中信泰富广场成立之初便大胆引入上海双年展、装置艺术展、摄影展和苏州评弹等或先锋或传统的艺术活动，将无限愉悦的艺术世界融入惬意的商业氛围，并又一次引领了购物中心完美跨界的时尚潮流。顶楼的现代书店为智识人群留一片精神家园，并扶植上海滩、李黎明等民族和设计师品牌。

　　此外，作为上海最早定位艺术的商业体，中信泰富广场的时尚沙龙曾推出过多媒体话剧等各种艺术活动。未来，除了品牌升级变化，顾客也能在商场找到自己喜欢的艺术项目。