中信泰富广场的“救赎”韩国乐天的内地扩张路径

　　在寸土寸金的上海南京西路，汇集了大量的国际一线品牌，由中信泰富广场、恒隆广场和梅龙镇广场组成的“金三角”也成为了上海商业的风向标。

　　近期，中信泰富广场多家商铺关门的消息在上海滩掀起了不小风波，虽然“中信泰富广场关门”最终证伪，但这家已经开业了十余年的商场却远远没有结束自己的“救赎”之路。

　　10月17日，韩国媒体报道指，乐天百货（需求面积:30000-50000平方米）已经与中信集团签署协议，双方将成立合资公司。乐天百货将在明年上半年开始通过合资公司经营中信泰富广场。与此同时，在2017年至2019年期间，乐天百货还将陆续获得中信集团新建的3个购物中心经营权。

　　一个身陷商业泥潭，一个欲在一线城市“开足马力”，中信泰富与乐天百货的合作逻辑显而易见。信韬商业投资管理有限公司发展部总监陈曦向观点地产新媒体指出，乐天百货与中信的战略合作要比自己做开发来得明智，中信泰富的背景不言而喻，但它在国内做的商业都比较一般。

　　“不过中信泰富项目位置都不错。如果有一个战略联合，可能今后中信泰富会侧重于开发，乐天侧重于商业品牌和管理输出，对双方来说这会是一个比较好的双赢局面。”

　　中信泰富广场的“救赎”

　　作为上海南京西路“梅泰恒”金三角的一部分，中信泰富广场凭借高端精品的定位走过了风光的十余年。因为同样汇集了众多的国际一线品牌，中信泰富广场与一街之隔的恒隆广场并称“静安双子星”。

　　但随着整个南京西路商圈格局的变化，中信泰富广场的定位日趋边缘化。在今年8月份，这家老牌商场传出关门风波，虽然证实这只是乌龙一场，但中信泰富广场的调整却已经在台面上进行。

　　涉及调整的商铺主要位于三四层，其中三楼有部分商铺关闭，为四楼的老商铺“腾位”。而四楼近4000平方米的经营场地将进行整体改造，用于建设女性VR体验馆以及申请开设免税店。

　　因此，在此次牵手乐天百货后，有市场人士就猜测，乐天免税店或许将借机进驻中信泰富广场。当然也不排除乐天百货接手其他楼层的运营和调改。

　　南京西路商圈的竞争经历了一个由不充分到充分的演变过程。早前，中信泰富还可以凭借着地缘优势与恒隆广场、梅龙镇广场构成当时南京西路商业的一个据点。但随着如今商圈分化的加剧，南京西路东西两侧的商业体竞相开业，“梅泰恒”的客流也被分引。

　　“南京西路偏西侧有嘉里中心，久光百货等，总体量和商业丰富度都超过了‘梅泰恒’。跟静安嘉里中心相比，‘梅泰恒’的差异就仅仅只是保留了高端精品的零售基因。但随着明年兴业太古汇的开业，‘梅泰恒’的处境就会非常尴尬，东西两端都被分流，错位的话也很难。”

　　陈曦续指，中信泰富广场的边缘化与项目本身体量不大也脱不了干系。对商业项目而言，体量是非常重要的一个导流能力。而中信泰富广场本身只是一个写字楼的裙房商业，不是真正意义上的单体盒子购物中心。

　　“所以在空间布局上没法像一般的购物中心那样做出大尺度的内部空间，用建筑特色来引流。而且就‘梅泰恒’这一个小的点来说，中信泰富广场无论从品质、体量还是市场影响力来说都比不上恒隆广场。早期在竞争不激烈的情况下还有消费基数可以支撑，但现在不转型会很累。”

　　引入韩国乐天百货，中信泰富显然也是希望能够给这个老牌商场加入新的元素或者运营理念，毕竟上海已经有通过和韩企合作盘活商业的先例，这个项目即百盛优客城市广场。

　　据了解，娄山关路地铁上盖的天山商厦由于经营不善在2011年转手百盛，但百盛购物中心亮相后依然未迎来改观，最终通过引入了韩国衣恋集团，百盛才得以成功盘活这处物业。“这个案例对乐天来说，应该会有一定的启示。”

　　乐天的内地扩张路径

　　签下中信商业经营权的乐天百货过去一年在中国市场交出了不赖的成绩，去年这家公司旗下的5个百货商场实现了销售同比增长28%。乐天百货相关负责人也强调中信集团或许正是看好其在海外市场的表现才抛出合作的“橄榄枝”。

　　观点地产新媒体获悉，受托管理中信泰富广场是乐天百货首次进入上海，这家占据韩国零售半壁江山的百货商超管理者已进驻天津、沈阳、威海、成都等各省份中心城市，目前旗下共拥有5家百货。

　　作为韩国最大的百货品牌，乐天目前在韩国主要城市运营百货店、YOUNG PLAZA、奥特莱特等。但随着韩国国内市场的增长乏力，乐天从2007年开始进军海外市场。

　　进入中国市场的乐天前期更多处于摸索中，2006年7月，乐天百货以出资50%的比例与中国银泰投资有限公司下属浙江银泰百货集团合资成立“乐天银泰百货”公司，打造了乐天百货中国的一号店——北京王府井乐天银泰百货。

　　而在中国市场的初步试水后，乐天扩张步伐明显加快，并开始从拿地着手铺开自己在中国的盘子。它所瞄准的区域并不是商业地产最为火爆的一线城市，而是诸如成都、天津、沈阳等二线城市。

　　2012年3月，乐天集团拿下成都锦江区攀成钢片区的百亩商住地，开启自建物业扩张的模式。这种在二三线城市的扩张虽然避开了热点一线城市的竞争，但由于项目选址不够核心，造成整体表现乏善可陈。

　　“乐天在2012和2013年兴起的购物中心开发潮中也拿过一些地，但从业内的反馈来看，并没有什么声音，做得比较一般。主要还是选址不够核心，错过了国内商业地产的第一波热潮。”

　　虽然缺少标杆，乐天百货还是喊出了到2018年要开出20家百货的“心声”。因此，类似于托管中信商业的形式对乐天百货来说，或许是明智的选择。

　　陈曦也指出，中信泰富本身的背景不言而喻，虽然它在国内的商业项目做得一般，但位置都不错。“如果有一个战略联合，可能中信泰富广场侧重于开发，乐天侧重于商业品牌输出和管理输出，会是一个比较好的双赢。”

　　而在完成与中海的整合后，中信泰富也成为中信旗下的商业地产平台，在管理中信既有商业项目的同时，中信泰富还获得了中海旗下上海寰宇天下商业、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业以及济南华山商业项目。未来，乐天百货将陆续获得中信集团新建的3个购物中心经营权。