赢商专访刘水庚：绿地商业从来都是敢于尝试的创新者

　　核心提示：刘水庚说，绿地商业不存在固定的模式，其宗旨不仅是迎合而且引领消费者的需求，还要根据目标客群的需求和市场环境的变化，做出前瞻性判断和创新尝试，从品牌的丰富度，运营服务的品质、空间环境的优化等创造对顾客持续的吸引力。

　　现在的商业就像一个全新冒险乐园，充满机遇，也充满风险，更有无数需要解答的问题：什么样的商业项目才是好的项目？商业与地产更深入结合的核心与定位是什么？商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系？传统商业与品牌怎样应对电商的冲击？

　　2001年，绿地来到江西，并逐步成为江西改革开放以来城市建设领域投资金额最多、开发面积和建成项目最多、开发业态最多的城市运营服务商，为推动江西城市建设和经济发展做出了重要贡献。到2017年，江西绿地在南昌已布局红谷滩绿地中心、绿地卢塞恩小镇等8个集中商业项目，超过90万方的商业体量。看起来信心满满，但江西绿地商业快速扩张的背后有着怎样逻辑和秘密？为此，赢商网采访到江西绿地商业运营公司负责人刘水庚。

　　在江西绿地商业运营公司负责人刘水庚看来，商业地产本身就是一个资源聚集、资源整合和资源投放平台。利用商业地产平台，绿地不仅促进集团地产业务去库存，同时也为大金融和大消费业务提供了良好的资源型平台。迄今，绿地商业的项目遍及上海、北京、南京、济南、南昌、武汉、郑州、西安等全国25个省70余座城市，项目规模、功能定位和商业品质均处于全国领先地位。

　　轻重并举策略 加快江西绿地扩张速度

　　从2001年进入江西，绿地已连续7年位列江西同行业榜首。得益于绿地集团大基建、大金融和大消费多产业协同发展优势。未来，江西绿地商业将有8个以上的项目上马。此外，在做好自持项目的基础上，绿地商业开始全面启动“轻重并举”的发展战略，一方面深耕运营，坚持自主创新，稳步发展绿地自建自持项目；另一方面针对部分商业项目，积极寻求国内顶尖商业运营商合作，联合运营打造项目热点。

　　针对江西绿地如何保持城市运营的活力,刘水庚对记者表示,在江西绿地成立16年以来，绿地集团江西房地产事业部立足江西城市建设和社会发展需要，先后投资开发中部最高双子塔地标、江西第一高楼——南昌303绿地中心，江西最大规模城市棚户区改造项目——绿地集团南昌象山南路城市综合体等17大城市标杆项目，足迹遍及南昌、鹰潭、景德镇三地，在赣累计投资达 1200 亿元、总开发面积超 1300 万平方米。通过这一系列的举措推动城市进程、产业经营与资本经营并举发展、强大的资源整合力、创新的商业模式和高效的战略执行力，培育新兴产业、升级现有产业并行,也让"绿地，让生活更美好”不单单只是一句口号。

　　国内商业地产在市场竞争下已发生了剧变，特别是近些年来，商业地产行业正从粗犷的数量增长转变为精细化质量增长。基于这样的观察，绿地商业在2014年做出了调整，推出三大产品线和四大自营品牌，通过不断完善和健全绿地商业产品系列、发展布局、核心业态、招商政策、运营策略等重点内容，实现绿地商业快速扩张。

　　此外，绿地商业不存在固定的模式，其宗旨不仅是迎合而且引领消费者的需求，还要根据目标客群的需求和市场环境的变化，做出前瞻性判断和创新尝试，从品牌的丰富度、运营服务的品质、空间环境的优化等创造对顾客持续的吸引力。

　　依托绿地集团的平台优势，从资产管理的角度实现速度与质量并重的商业发展。对南昌最大的旧改项目绿地象南中心，联袂国内顶尖商业运营商大融城，开发出绿地象南大融城这一具有江西传统文化集散地效应的Mall。突显象南中心传承城市文脉的文化属性，打造出古色古香的井象文化商业街，让这个片区变得集繁华与人文于一体。

　　对未来，刘水庚也有着这样的期许，希望在未来为城市运营缔造更多的创新和想象，还将通过与集团主业优势互补、资源整合，着力打造消费、商务、健康、文化等领域的多品牌发展体系，构建出中产阶级工作生活的闭合圈，成为更高生活需求、生活品质和生活方式的提供者。

　　主题商业发展 绿地商业市场逆势逻辑

　　2012年起，住宅开发受到国家宏观调控的压力，楼市前景极不明朗，但绿地根据前瞻性的判断，整合研究政府导向、稳定程度、市场竞争、潜力、拿地成本、风险、议价等内外部因素，加速了由单一型开发商向综合地产全程营运商的转型，成为行业内少数保持高速增长的企业之一。当然，这样的转型，不少实力雄厚的开发商都做了，但大部分都带着原来开发住宅的观念、思维定势及经验进行商业运营管理，最终陷入了困境。

　　而绿地是如何完美实现商业运营转型的，刘水庚表示，是其四大关键观念的转变，才促成这次完美转型。首先，商业不同于住宅，需要从选址拿地、规划定位、招商落位、市场推广、运营管理方方面面潜心研究，满足复合型需求；其次，住宅往往是在满足高低搭配、错落有致、通行有序、日照充足下“统一排座”，而商业项目总平面布局极为讲究，从人流、车流、主力店、半主力店等都需要“各得其所”；再者，住宅开发投资可以“以一当十”，用一个亿的投资撬动十个亿，而商业投资则会是住宅的几倍，整体回款、盈利周期更长，做到“以十当一”；最后，商业运营不仅要做到“市长喜欢”，更要“市场喜欢”，大型商业项目从本质上来说是为商家经营者提供一个商业经营活动的场所，为消费者提供一个购物或消费的场所！只有“商家看好，客户喜欢”，才有发展前景。

　　正是这样的转型魄力与帷幄雄心，江西绿地欲在商业地产领域启动新一轮的逆势扩张之路，同时，其发展趋势还将向个性化主题、特色化品质看齐。像是目前，中心型购物中心与社区型购物中心会在产品定位上加剧分化，社区型购物中心更强调基础功能，中心型购物中心则更强调产品差异和目的地驱动，而主题构思与建筑的完美结合，能够有效提升购物中心的体验性。南昌城东商圈，就有这样一个全新的主题尝试——有氧超体验购物中心G-PARK，旨在让繁忙紧张的都市人，放缓脚步，享受源源不断的惊喜体验。

　　与此同时，绿地也推出了一系列自营品牌 G-Super、G-Coffee、G-Kitchen、G-Kids等，这些自营品牌拥有统一的品牌形象和特色，极大地推动商业氛围的成熟。另一方面，自营品牌的发展，也将有利于绿地吸引更多更优秀商家的进驻，带动整个大区域的发展。此外，在主题尝试上，不仅会根据项目本身的特色，也会因地制宜、开阔视野地去创造符合项目调性和价值的主题。例如在南昌绿地国际博览城上，携手瑞士中国友好协会，以瑞士最美丽的文化旅游小镇卢塞恩为设计原型，打造出一张自然、浪漫又具有人文情怀的文化旅游新名片——卢塞恩小镇，无论是哥特式的建筑设计、项目定位还是业态规划，都让客户感受到原汁原味的异域风情。

　　提及2017年，刘水庚说今年将是江西绿地商业的发力之年。依托绿地商业的多元视野和格局，在项目落地时会针对现今南昌市场展开调研及摸索，深挖对标商业项目、打破固化逻辑思维、探索商业模式创新。

　　在如今的体验式商业时代，如何在顾客的休闲旅游购物中植入更多互动体验元素，使消费者参与性更高，获得更好的消费体验？绿地认为要做的绝不仅仅是简单地体验性，而是要有全新的突破。在商业上的逆势逻辑一直是根据目标客群的需求和市场环境的变化，做出前瞻判断和创新尝试，从品牌的丰富度，运营服务的品质、空间环境的优化等，创造对顾客的持续吸引力。对于绿地商业而言，没有什么商业模式是不可能的，理念背后是对核心客群的深度聚焦、对创新的全息把握以及对空间产品的精雕细琢。基于绿地强大的资源配置和品牌影响，深信独具创新力的商业必定成功。

　　绿地商业，从来都是一个敢于尝试的创新者，这里就蕴藏着绿地商业的变革之心，也昭示着绿地集团的探索之路。