33亿接盘南昌苏宁广场,武商“出城”谋变

赢商网 陈晶、黄柏坚   2021-09-14 10:21
核心提示:据鄂武商A官方公告披露,武商斥资33亿买下南昌苏宁广场地块在建商业项目,收购完成后,将继续推进项目建设,打造南昌标杆性商业综合体。

  

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  封面图&头图来源/视觉中国
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  蜗居湖北“商业围城”60多年,武商终于决定“出城”去看看,首站南昌。

  9月13日,据鄂武商A官方公告披露,武商斥资33亿元买下南昌苏宁广场(计划开业时间:2022-07)地块在建商业项目,收购完成后,将继续推进项目建设,打造南昌标杆性商业综合体。

  地头蛇“出城”,既因业绩压顶,也因难抗恒隆、K11、SKP等外来高端商场的“围攻”。

  重金接盘南昌苏宁广场,武商必须做到“引入不少于20家国际一二线大牌”,填补南昌多年高奢项目空缺。这对武商而言,似乎并不难,因为其曾在武汉重奢商业市场一家独大,购物中心业绩连年显赫。

  但如今,身处“异乡”,情况就不一样了。征战南昌,除了要应对同样定位高端的南昌万象城的竞争,武商还需要解决更大的难题。

  一、武商收购南昌苏宁广场

  一块土地的两次出让,牵动着南昌重奢商业之梦。

  2015年,省府大院迁址新区,南昌老城的更新由此拉开。省府大院旧址,种下一个梦想——建一座国际重奢购物中心。因为,这是块宝地,区位价值可观。

  地块位于八一商圈核心位置,周边高端住宅、高端酒店、写字楼、重点学校、省级重点医院等基础设施林立。

  交通之便利性,无可比拟。地块无缝接驳地铁1号线与2号线的换乘站“八一广场站”,并且可与3、4号线近距离换乘。这是南昌唯一的四条地铁线汇聚点,是生活、商务、商业氛围交织的沃土。

  静待开发的宝地,自2014年起,先后吸引了香港恒隆地产、新世界发展、万达、万科、绿地等头部地产商踩点。

  2017年7月,该地块在网上挂牌,一系列出让条件近乎苛刻。其中一条是,必须建设一栋单体建筑面积不少于15万㎡的重奢购物中心,引入至少20家国际一二线品牌,如LV、Gucci、Burberry、Chanel等。

  尽管条件苛刻,该地块还是在南昌土拍市场掀起一轮“五连拍”。仅5分钟时间,苏宁置业以24.35亿元底价将之“收入囊中”,完成其首进南昌第一步。随后苏宁置业行动迅速且紧凑。

  然而,火热表象之下,暗藏苏宁资金链吃紧。“票眼”小程序数据显示,今年苏宁置业多个子公司出现商票到期拒付情况。其中,南昌苏宁置业拒付票据60笔,总金额约1.32亿元。甚至外界一度传言南昌苏宁广场及西安、合肥、南京等全国多地苏宁广场停工。

  至今年7月,南昌苏宁广场转让的消息甚嚣尘上,但并无实锤,也不知接盘方是谁。

  8月25日,一份“关于恳请同意办理南昌苏宁广场项目SF01-04/05地块转让有关事宜的请示”的公文指出,南昌苏宁置业有限公司拟通过资产转让方式,将在建的南昌苏宁广场商业、酒店SF01-04/05地块工程项目转让给武汉武商集团。

  数日后,天眼查显示,武汉武商集团股份有限公司新增全资子公司——南昌武商商业管理有限公司于9月3日注册成立,主营综合体管理服务、物业管理、酒店管理等业务。

  今天(9月13日),武商集团正式官宣,以33亿元收购南昌苏宁置业有限公司持有的南昌市东湖区广场北路以东、省府北二路以南控规 SF01-04、SF01-05地块在建商业项目,即原南昌苏宁广场商业综合体。

  武商集团将沿原规划,引入国际众多一二线奢侈名品,大多系首进江西市场;还将引入高端国际化妆品牌、 高街潮牌、设计师品牌、餐饮、休闲娱乐、高级超市等综合购物体验场景。

  此外,武商集团还收获了一颗“彩蛋”。原南昌苏宁广场项目建造设计是由全球顶级建筑事务所Callison RTKL担纲,比照国际奢侈品商场的一贯高水准要求。这为其接手后期重奢进场做了预留。

  商业地产头条9月9日实地踩盘发现,苏宁SF1-4/5地块位于省府南一路、北一路与广场北路之间,一街之隔正对财富广场、万达广场(八一广场店)。项目由中建一局集团第二建筑有限公司施工建设,预计2022年3月25日竣工。

以上3张图片来源/赢商网华中站

  现场仍有工人进出施工,围挡上苏宁置业与金标苏宁广场信息也没有变更。一切似乎都还停留在“苏宁阶段”,但南昌苏宁广场转让已成事实。

  至此,南昌重奢商业之梦,半路惊醒,终是完成了一场接力交棒。一边是苏宁折戟南昌,距离曾经“在江西建设10个苏宁广场”的豪言越来越远;另一边是武商集团首次“出省征战”,背后的原因、机遇与不确定性,引人遐思。

  二、四面楚歌,武商择机 “出省”

  在武汉乃至湖北的商业进程中,武商集团是无法忽视的标杆。

  武商集团诞生于60多年前,早在1992年,就成为中国第一家上市商业企业。后来,其逐渐活成武汉本土零售商业巨头,在武汉购物中心圈和超市圈,地位举足轻重。

  旗下的武商摩尔城业务板块,包含三家购物中心,定位、优势业态相辅相成:武汉国际广场主攻国际奢侈品牌,武商广场主营化妆品和服饰,世贸广场主打珠宝、腕表类。

  “三兄弟”的强力组合,使武商集团在武汉商业竞争格局中,始终处于金字塔顶端,汉商、中百及其他商业集团,无一可直面其锋芒。2020年武商国际摩尔城销售额达100亿元,排名全国前五,仅次于北京SKP、南京德基广场、北京国贸、上海国金中心IFC。

  连年业绩亮眼的武商集团,目前业务矩阵由10家商场、71家超市组成,围绕“武汉”大本营向湖北地级市辐射。购物中心项目80%为自持物业,财大气粗,优势难挡。但攻城略池的步伐,始终没有走出湖北。

 

  *内忧:偏居一隅,业绩下滑

  武商集团,“蜗居”湖北,活成地头蛇。但自2015年起,就再无新项目入市。其业绩渐入“缓慢增长期”,2017至2019年,几无增长。到了2020疫情之年,营收突然大跳水,缩减至76.39亿元(采用2020年新会计准则统计)。

数据统计至:2021年6月30日

  今年上半年,集团整体营收情况较2020年有所好转,至37亿元,核心业务板块的购物中心营收约为17.2亿元;对集团贡献占比,同步削弱至46.66%,远低于疫情前平均65%的高位。

  *外患:商业围城渐开,宜家、K11、恒隆杀入武汉

  内忧不断,外患又来。武汉大本营,遭到越来越多的外部商业力量“侵食”。

  2010年起,武汉商业项目集中式爆发,至2020年末总体量将近1000万平方米。以永旺梦乐城、荟聚中心、万达广场、香港瑞安集团开发的武汉天地为代表的连锁商业体,先后入市,逐渐站稳脚跟。

  此后,武汉零售商业“围城”渐开,更多商业体接踵而来,冲击着本土商业格局和势力。

  即便是一贯由武商集团把持的中高端市场,也有多个高段位“搅局者”。恒隆广场、武汉K11更是直接杀入武商摩尔城所在的武广商圈,堪称“贴身肉搏”。

  今年3月25日,武汉恒隆广场揭幕,打破武商重奢一家独大的局面。前者引入三大奢侈品集团LVMH、开云、历峰旗下品牌。另有约110家武汉首店、独家店、旗舰店确定入驻。

  4月30日,“高端、奢华、时尚”的武汉K11 I馆开业,引入Alexander McQueen、Stella McCartney、Ermanno Scervino、Palm Angels、Zadig & Voltaire、O Bag等众多首店品牌。K11 I馆与去年12月开业的II馆,组成更大的商业协同效应,进一步稳固K11在武广商圈乃至武汉的地位。

图片来源/赢商云智库

  此外,武汉万象城也将在未来1年内亮相;北京华联SKP落户武汉楚河汉街,计划2023年开业。至此,武汉“打造1-2个国际知名顶级商圈”的战略,到了最后冲刺阶段。

  *防卫战:多个项目大调改

  为应对内外危机,武商摩尔城改造升级迫在眉睫。于是自去年起,武商调改步伐加快。

  改造围绕“推进武商摩尔城一体化”展开,刷新导视标识系统,统一视觉语言,古铜色的“WS武商MALL”标志,历时代而不褪色。

  武汉国际广场实施开业以来最大规模业改,改造后颜值焕新,精致时尚购物环境与品牌紧密契合,潮奢、潮牌、潮服,风格前卫。

  为捍卫首店王者宝座,仅今年上半年,全集团共引进具有市场影响力的首店品牌200余个;并引进多个首站首展,包括LV全球首次高级珠宝展,GUCCI哆啦A梦联名限时店、Dior高级珠宝系列店、梵克雅宝“春之花园”限时体验空间、兰蔻及阿玛尼快闪店等。

  区域级购物中心则不同程度提档升级,如武汉众圆广场向“城市奥莱”转型,制定新的招商手册和品牌落位方案,引进潮流品牌及功能项目;推进内街景观升级、停车场智能化改造等配套项目。

  调改动作密集,只是武商集团稳住大本营基本盘和转型的一小步,想要谋求更大的增长空间,还得另谋出路。

  半推半就中,武商终于伺机走出以武汉为中心的湖北“围城”。

  三、高奢品牌“南昌起义”,可能不?

  出省首站,为何是南昌?又为何一上来就是个大手笔的顶奢项目?因为南昌是个难得的奢侈品商业空缺地。

  而武商接盘的南昌苏宁广场项目,正是被赋予此等使命。

  虽是江西的省会,但南昌的商业一直不温不火。要改变“存在感弱”的印象,需要一个商业“领头羊”,即一个大体量、全业态、高档次的项目,带动城市商业起飞。

  *南昌商业现状:奢侈品数量不足,高端消费外溢

  赢商大数据显示,南昌目前共有11个商圈,已开业54个项目,未开业30个。其中仅有两个市级商圈,即红谷滩商圈、八一广场商圈,二者的购物中心分别为8个、9个,已开业的项目当中,目前无一重奢项目。

  在红谷滩商圈已开业的项目里,比较知名的是红谷滩万达广场、铜锣湾T16。

  红谷滩万达广场,坐拥南昌红谷滩中央商务区核心,于2012年8月开业。这是继南昌八一万达广场(5万㎡的独立百货、2003年8月开业)、万达星城后,万达集团在南昌投资兴建的第一个城市综合体项目。

  作为城市商业地标,其中商业面积达18万㎡,共引入130多个品牌,但都很传统,主力店是万达百货、万达影城、大歌星量贩式KTV、国美电器、华润万家、方达海鲜大酒楼等。约40%首进品牌中,最亮眼的也只不过是H&M、UNIQLO。

  2016年11月5日,南昌铜锣湾T16购物中心入市,坐落当地最大的综合性商业建筑群——南昌铜锣湾广场内,地铁1号线上盖,与地铁2号线相邻;汇聚众多轻奢品牌、南昌首店、旗舰店及各种业态品牌。

  其中,超过80个品牌首进南昌市场,如:

  在八一广场商圈,典型项目是南昌财富购物广场,国际一线奢侈品牌不少,如HUGOBOSS、POLORALPHLAUREN(拉夫·劳伦)、CANALI(康纳利)、GIVENCHY、AutaSon\(奥德臣\)、BrooksBrothers、PORTS、Calvinkleinjeans、MARLBOROCLAS-SICS、VERSACE等。

  该项目虽勉强算是全城“最高端”,但仍是重奢缺位;且是百货形态,开业已近20年,物业条件老化,商业辐射力有限。

  如南昌这般,重奢购物中心长期缺位的现象,在其他省会城市难得一见。

  对比之下,南昌颇有点“相形见绌”。为改变这种局面,一系列政策落地,引导城市商业往高端化发展。

  其中,《南昌市进一步激发商贸消费潜力促进商贸消费升级三年行动方案(2019-2021年)》提出,加大商贸领域招商引资力度,引进路易威登、普拉达、巴宝莉、香奈儿、范思哲等国际高端品牌落户;吸引国际一线品牌在南昌设立品牌首店、形象店,力争到2021年全市高端品牌达到20个,新引进3至5个知名连锁酒店品牌。

  吸纳国际顶奢品牌,除了可填补南昌重奢商业空白,还有以下两点意义。

  *满足当地高端消费需求

  事实上,南昌的消费力和消费需求并不差。因疫情影响,2020年大部分城市社会消费品零售总额都同比减速,如北京、广州、深圳、武汉、长沙。但南昌却较上年增长3%,达2452.74亿元,只是排名相对靠后,为第33名。

  另一方面,南昌虽无重奢商场,但并非完全无奢侈品牌。早在2008年,百盛商场已有Cartier、欧米茄等国际一线奢侈品牌入驻。商场之外,还有不少“名人站”和“名品店”。

  此间隐含的信息是,当地高端消费需求,并未被满足,而外溢到长沙、武汉等附近城市。

  *提升南昌省会的存在感

  江西与六个经济大省接壤,分别是浙江、安徽、福建、广东、湖南、湖北。各家省会都是经济引擎,杭州、厦门、长沙、武汉甚至常年霸榜“网红城市”,影响力可见一斑。

  而被网红包围的南昌,则在“最没有存在感的省会”的网络热议中,常被顶到第一位。

  与周边的省会二线城市对比,南昌GDP总量较低,2020年为5745.51亿元,徘徊了3年,仍未破6千亿元。

  南昌圆梦重奢商业之心切切,南昌苏宁广场被寄予厚望。后者被武商接盘后,将走向何方,备受外界关注。

  *武商入主,能带来什么资源禀赋?

  基于苛刻的出让条件,接盘方必须具备很强的奢侈品牌招商和运营综合能力。

  在这方面,武商的功夫可谓一流——在大本营武汉市场,已被证实。由武汉国际广场、武商广场、世贸广场组成的“武汉武商摩尔城”,可谓是一艘商业航母,业绩表现优异。

  不过,这是武商在武汉本土的优势。“出了省”的武商,需要面对一些不确定性因素。

  第一,竞争。同为外来者,与南昌苏宁广场隔江相望的万象城,正在加速前进。

  据华润官方消息,南昌万象城购物中心将以深圳万象城为蓝本打造,聚力打造多维度的奢侈品牌方阵,破局南昌历时已久的商业困局。

  剔除区位上差异,从定位来看,南昌万象城将会是个强力竞争对手。

  而万象城的品牌组合,以及招商运营能力也不容小觑。在与南昌类似级别的城市中,南宁万象城可做范例。

  赢商大数据显示(踩盘时间为2021年9月10日),南宁万象城F1-F6层引入百盛百货作为主力店,B1层引入苏宁易购作为专业卖场,F5层引入冰纷万象滑冰场和沃美影城。

  引入的奢侈品牌,级别颇高,包括CHANEL美妆(香奈儿)、Gucci(古驰)、Burberry(博柏利)、SHISEIDO(资生堂)、Dior化妆品(迪奥)、PRADA(普拉达)、Givenchy Beauty(纪梵希美妆)、Cartier(卡地亚)……

  此外,近300个国内外知名品牌专门店中,1/3是首进内地或南宁。

  第二,南昌当地高端消费氛围尚需培养。

  奢侈品牌向来对当地消费力和发展前景要求苛刻。虽然政府大力引资招商,但南昌整体经济潜力和奢侈品消费氛围,都还需要时间培养和验证。

  对奢侈品牌而言,教育市场和等待时机的成本不可小觑。原来在武汉的奢侈品牌资源,会否“追随”武商落户南昌,是个未知数。

  虽然未知因素很多,但好在地头蛇终于挪步,到外面的世界去看看。纵然此行,危险与机遇一样大。

 

  商业很美     无去来处

  

  原创报道,转载授权,找头条君

  (微信号:fuqingrong0825,添加请备注“转载”)

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