深耕山城8载迎重庆首秀 奥园商业盘龙奥园广场有何新思考？

　　当下，购物中心面临供给结构性失衡，开发增速下滑，进入存量时代，消费升级、移动互联、场景、IP成改变行业发展的关键词，毕竟“能被人记住才是王道”；而就开发商/企业来说，不仅逐步将投资目光由一二线城市转至三四线城市，“标签、名片”对其立足房地产行业也至关重要，“品牌”一直是他们“应战”的有利武器。

　　从2007年至今，奥园深耕山城8年，“品牌”运作不断得以沉淀。目前，奥园商业已在重庆布局盘龙奥园广场、茶园奥园广场、奥园国际城3大商业项目。作为奥园商业重庆首秀，盘龙奥园广场凭借政策、区位规划利好，主抓家庭、时尚消费，定位全情景体验式生活中心；业态多元、复合，主题突出；外观设计将公园、峡谷融入商业，以阶梯弯曲式动线设计打造山城里的“世外桃源”......

茶园奥园广场效果图

奥园国际城效果图

　　其实，“商业项目怎样才能吸引人流”是奥园商业一直在思索的问题，盘龙奥园广场将体验、特色、个性落地，“私人订制”式购物公园或将给我们带来新的启发。

盘龙奥园广场效果图

　　深耕8年打造品牌 奥园商业重庆首秀成新兴商圈标杆

　　作为奥园集团旗下商业地产运营的产业板块，奥园商业以珠三角、区域中心核心聚焦，依托环渤海、长三角、珠三角、中西部、北部湾5大经济圈进行商业地产开发，项目遍布全国50多个城市，共开发广州、北京、重庆、成都、沈阳、珠海、南宁、株洲、浏阳等约80个在建/开业项目，管理商业面积超500万㎡。

　　它通过“奥园广场、奥园城市天地、文化旅游城”等品牌，形成了大型购物中心、主题街区商业、高端酒店、文化旅游、精品住宅及公寓、跨境商品展示交易中心等多个产品线，而“香馍馍”轻资产项目，也是奥园商业发展的重要一环。5年前，奥园商业旗下首座奥园广场——广州番禺奥园广场（自持商业体量9万㎡）开业，是广州番禺市桥板块第一座一站式购物中心，备受关注。开业至今，销售额年均增长22%，年客流量近1820万人次。首发项目的成功，带动“奥园广场”系列产品逐渐走向成熟，也为轻资产计划的施行铺路。

　　今年年初，奥买家集团副总裁兼集团商管总经理雷易群对外表示，要把已开业项目经营好，希望在做好2017年开业项目招商工作的基础上进行轻资产输出，重点是把奥园广场铺向全国多个重点城市，要在业态规划、招商落位、风格设计上都以因地制宜的“个性化”为原则，在运营管理方面坚持严格的“标准化”原则。如今，轻资产计划对外公布近半年就已落地为实际布局。奥园商业首批轻资产项目已经敲定，分别为江门奥园广场（含11万㎡购物中心，今年年底开业，被定位为“奥园商业轻资产项目范本”）、珠海梅溪商业广场（含18.86万㎡商业面积，拟于2018年开业）。

江门奥园广场效果图

　　山城重庆是长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地及西南区综合交通枢纽。自2007年至今，十年间奥园地产开发了七大楼盘，逐渐深入当地市场，赢得口碑。以至此后，奥园商业也逐步揭开面纱，重庆奥园广场商管公司也于2015年成立。至今，已在重庆布局盘龙奥园广场、茶园奥园广场、奥园国际城3大商业项目，总商业体量41万㎡。8年来不断沉淀的企业“品牌”，专业团队的专业规划、运营，使奥园商业的重庆首秀—盘龙奥园广场“尚未亮相名先传”，而项目选址该处还得益于其不容忽视的商业发展潜力。

　　数据显示，2016年重庆GDP增长10.7%，增速居全国第二；截至今年一季度，重庆商业面积5万㎡及以上的购物中心总存量近605万㎡，居全国第五...重庆经济、商业发展驶入“快车道”，正在成为西南乃至全国商业地产发展格局中的有力竞争者。作为全市发达经济圈重要核心区域，九龙坡区在主城日趋饱和、开发空间受限的现状下加快推进“东城再造、西城再战”战略思想。其中东城再造将全面扩大商圈规模，改善城市交通条件，未来区域商业发展潜力大。

　　盘龙新城（商业体量40万㎡）是东城再造的重要板块，力求打造成杨家坪商圈副中心、九龙坡第二商贸增长极，而盘龙奥园广场即选址于此。

重庆盘龙奥园广场地理位置

　　它地处盘龙商圈核心，东临袁茄路，南接新区大道、剑龙北路，西抵杨家坪CBD，北至蟠龙大道、陈庹路，距杨家坪商圈、大渡口商圈仅10分钟车程；接驳杨家坪、大渡口、石桥铺三大高密度人口聚集地，周边覆盖71条公交线路，乘坐公交至绿云石都站、恒胜站、金科云湖站，附近有成渝高速、二郎高速；靠近轻轨2号线（已通车）和5号线支线（规划中），距离2号线马王场约800米。

　　此外，项目辐射客群3公里范围内大中型社区居住客群和商务办公人口，共约30万人，项目核心板块1公里范围内约15万人，预计今年新增人口约5万。未来区域板块的人口将达40万人，商业发展潜力大，周边大型社区云集高中档如万科西城、鲁能、金茂悦、隆鑫西城汇、金科西城、奥园等10多个知名楼盘，三大生态公园环绕，学校、医院、酒店配套齐全，人口密度大，消费需求强烈。

　　目前，解放碑、观音桥、杨家坪、三峡广场、南坪商圈等核心商圈正积极扩容升级，大量已开业购物中心开始调整品牌结构，以应对即将入市的优质购物中心带来的冲击。而作为正在形成的新兴商圈，盘龙商圈内目前商业地产市场的发展与其经济、城市、消费需求的加速步调却并不一致。盘龙奥园广场的亮相，将在一定程度上填补这一空白，成为商圈内的一大商业标杆。

　　主抓家庭、时尚消费 定位全情景体验式生活中心

　　据了解，重庆盘龙奥园广场项目总建筑面积60万㎡，由住宅、写字楼、高端酒店、商业等组成，其中商业面积达14万㎡。在这里，我们重点说商业。

重庆盘龙奥园广场效果图

　　现如今，“体验、场景”早已成为各商业项目竞争的主打牌。而要做出特色，首先需要找准定位和消费者。据介绍，这座定位为“一站式”全情景体验式时尚生活中心的项目，目标客群主要锁定在18-40岁的年轻时尚家庭，以家庭、时尚消费为主，注重生活品质、消费体验，品牌认知度高，注重消费环境与档次。

　　消费需求明晰后，接着进行业态布局。根据既定的目标客群，盘龙奥园广场规划家庭生活、购物体验、儿童体验、运动体验、文化娱乐、美食餐饮6大互动体业态，满足周边居民购物、餐饮、休闲娱乐、社交、儿童体验等复合需求，将打造10分钟家庭生活圈，以打造一站式家庭主题体验式购物公园引领当地时尚新体验，致力于开创盘龙新城全新商业格局，成为盘龙商业新中心。

　　据悉，该项目目前招商率为75%，预计将于2017年年底开业。

　　“主题式”楼层规划明晰 多元、复合业态聚集

　　从其业态布局来看，盘龙奥园广场商业区域涵盖地下一层与地上五层，包含购物体验、家庭生活、儿童体验、文化娱乐、运动体验、美食餐饮6大业态，引进国际品牌商品集合店、永辉超市、儿童体验馆、儿童零售、万达影院、海派健身、HAPPY12、稻香宴会厅等品牌，种类丰富、多元。与此同时，商场每一层都突出一个主题，清晰明了，指向性强。

　　负一层：生活荟 

　　以家庭为核心，主要涵盖永辉超市（8千㎡）、海派健身（3200㎡）、美食广场（1500㎡），满足周边居住家庭生活消费需求，带动购物中心整体人流。永辉超市今年一季度营业总收入同比增13.76%；截止第一季度末，全国已开业门店520家，已签约未开店项目207家。效益与规模的双增长，永辉与奥园广场家庭定位的一致性，将进一步提升重庆盘龙奥园广场的客流吸纳力。

　　2007年创立的健身连锁机构海派健身是中国西南区域知名健康产业品牌之一，目前近20家门店已覆盖重庆市主城各区域及福建省，经营面积十万余㎡。重庆海派实业（集团）股份有限公司副总经理郭超表示，海派健身将门店开到社区，丰富健身产品种类，不断提升课程的趣味性、有效性。定位、目标客群的一致，行业知名品牌永辉超市、万达影城等实力加盟，优质客户资源互享，加上与专业的奥园招商运营团队协作，是其进驻盘龙奥园广场的原因所在。

　　一楼：时尚馆

　　以时尚零售为主，包括品牌服饰，珠宝配饰、鞋包、个人护理等（如苹果、华为体验店），搭配休闲餐饮及快餐，满足盘龙区域家庭型购物需求。时尚零售面积3292㎡、餐饮面积1082㎡。

　　二楼：潮流集

　　以潮流个性为主题，以时尚及生活配套业态为主打，形成年轻家庭体验地。这当中，时尚零售面积5412㎡、生活配套面积1913㎡。

　　三楼：童趣园

　　规划为儿童主题（4033㎡），主要以艺术中心、太空体验馆及儿童体验馆为核心引擎，搭配特色餐饮（3175㎡）业态，满足对新生代的教育娱乐需求及年轻群体的活力体验需求，目前进驻的品牌有HAPPY12。

　　四楼：宴享地

　　规划为娱乐及餐饮（3375㎡）主题，以全球知名品牌万达影城（3600㎡）聚集人气，为盘龙市民提供优质观影效果；同时打造特色餐饮业态，满足该区域高端宴请消费需求。

　　五楼：美食享

　　以餐饮（2065㎡）为主题，打造重庆特色大型餐饮业态，满足本地美食消费需求，加上屋顶花园设计，将给顾客带来更多购物体验。

　　商业+公园+峡谷：阶梯弯曲式动线设计打造山城里的“世外桃源”

　　一个商业项目能否抓住消费者，第一印象很重要。如何在设计上打造特色，首先看理念。

　　重庆盘龙奥园广场与大自然融合的商业理念来自于把公园的设计融入峡谷之中，再加入捷得国际建筑师事务所独创的“8”字商业动线，便有了“商业+公园+峡谷”的独特呈现模式。具体来说，Namba Parks总体呈9层退台式布局，中间有一条平坦的峡谷穿过，每层的退台空间上都会有一个商业入口。

　　如此独特的设计有效的利用了公共活动空间：首先，阶梯式布局增加了开放式公共活动空间；其次，立体式绿化使得土地被集约利用；第三，弯曲的商业动线设计，既拉长了购物商铺的范围，也透过绿色生活走廊，消除与消费者的距离感。这是一个购物公园式综合体，在外界嘈杂的背景下，打造了舒适、生动、逗趣的街景，让消费者恍若进入了“世外桃源”。

　　当然，多首层商业设计的价值还在于，用景观台阶将每层自然贯通起来，使得垂直的商业动线转化为自然起伏的动线。多首层的理念带动整个商业人流，增加每层店铺的经济效益，提高建筑的整体活力。

盘龙奥园广场效果图

　　不可否认，如今的消费者更爱体验和休闲。从购物到生活，购物中心正向体验式商业转变。据相关数据统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，在体验购物中心逗留时间为2.5—3小时，购物时间仅是逛商场总时间的1/4。如何将人们逗留的时间吸引过来，是盘龙奥园广场重点思考的问题之一。疏散大台阶与景观结合，情景化设计增加了人群逗留时间，提高商铺使用价值/实用率。此外，在立面肌理的设计上隐喻龙鳞，以中国人标志性的图腾象征着历史、生命、力量和吉祥，契合地域风水。

　　总体上看，盘龙奥园广场整体的外观设计既有内涵又极具特色，它不仅仅是一个综合体，更将是盘龙商圈内新的名片。

　　一个品牌的打造需要长期的积累，作为“奥园广场”系列在山城重庆的首次亮相，盘龙奥园广场力求打造盘龙商圈内的商业标杆。这是一个机遇，也是一个开始。未来，奥园商业“品牌”在全国的拓展仍会继续，将续写新的故事......

　　备注：以上图片均来自奥园商业