奥园商业轨迹:从商住双线到县域综合体持有加持

观点地产网   2017-10-26 09:21
核心提示:自从2009年明确“商住双线”发展后,奥园发展速度和规模均得到明显的提升。另一方面,奥园的商业项目也开始往非核心城市或非核心地段下沉

   10月的一天,奥园地产董事局一众高层,在台上举着高脚杯,庆贺集团上市十周年。郭氏兄弟站在核心位置,弟弟郭梓文在发言,哥哥郭梓宁注视着他。

  20年前,时任广东梅山糖业总公司党委办主任兼总经办主任的郭梓宁,竞得广州市梅山建设综合开发公司的承包权,他拉来弟弟郭梓文一起,启动了第一个项目金业别墅花园的开发建设。

  时间让奥园有了更多内容,对比20年前,如今奥园除了住宅以外,还成立了商业地产集团、国际投资集团、奥买家集团、文旅集团。

  近些年,很多房企朝着业务更丰富和创新的方向转型,但奥园在2009年已经明白了这一点,商业地产成为了首选。

  自从2009年明确“商住双线”发展之后,奥园发展速度和规模都得到不小的提升,并在2013年成功突破百亿。在调控的年份,住宅受限,商业项目则有提振业绩的功效,有熟悉奥园的市场人士分析称,彼时“奥园的业绩很大部分依赖于商业项目的销售表现”。

  转向

  2009年,对奥园来说是重要的一年,成立了养生城管理公司,同时确立了“商住双线”发展战略。

  以“体育地产”起家的奥园,许多项目主打复合地产概念。彼时奥园的商业地产版图里,复合商业综合体与复合健康养生体是两大主要产品线。

  相比复合健康养生体,2010年,奥园着力在打造复合商业综合体品牌,推出了由大型购物中心、商业街及酒店式商务公寓组成的番禺奥园广场和集主题MALL、步行街、住宅为一体的综合体南沙海景城。

  根据观点地产新媒体过往报道,开盘当日奥园广场即录得了9亿多元进账,而南沙海景城的项目在开盘当天成交过亿。

  奥园尝到了甜头,在这几年里持续增加商业物业的比重。得益于此,在住宅调控的年份,奥园因商业物业大比例的加持,在业绩上有了突破。以2011年为例,奥园凭借30.04亿元的销售收入创下了历史新高。

  2011年底,奥园举办的一场招商大会上,明确在此后3年之内整个集团主要致力于刚性需求的住宅和商业物业开发,逐年加大商业比重,甚至提出在未来几年达到40%的销售比重,他们认为这是“保障未来商业发展的重要的步骤”。

  “快速开发、快速销售”是传统住宅开发商常走的路径,奥园也不例外,这样的发展态度亦被带入商住项目中。奥园显然意识到在商业地产发展之路上,这是蔷薇,也会是荆棘。

  跟随着番禺奥园广场住宅物业入市的脚步,2012年底,该广场迎来了购物中心的开业。这个项目是奥园商业运营能力的一个开端,也是一场考验,奥园内部对它的期望极高。

  2013年6月,奥园发布商业地产战略,可以看到,此时奥园商业板块的产品线更为丰富,同时重心集中在销售上面。

  根据彼时的规划,奥园将销售型商业物业比重提升至40%,确定了大中型商业Mall、主题及社区配套商业街、高端商业公寓写字楼,养生商业四个商业产品系列,同时公布“商业自持为辅、销售为主,但更关注支持销售商业后续经营”的理念。

  随后的2015年,奥园提出“边生产、边转型”的口号,与此同时有四个转型升级动作,其中便包括升级“商住双线”产品策略。

  彼时,奥园将商业地产从原来的地产业务里独立出来,成立了商业地产集团。奥园商业地产集团秉承“商住融合发展战略”,打造奥园广场、奥园城市天地、奥园冠军城、奥园小镇核心产品线和县域商业综合体五大产品模型,这被奥园视作“标准化全周期高效开发运营体系”。后来,“奥园广场”、“奥园城市天地”亦被奥园当作双核心品牌来发展。

  据观点地产新媒体统计,基于以上产品体系,截至2017年10月,奥园商业地产集团合计发展了39个项目,如果算上归属于地产集团的商业项目,这一数字则远远不止39。

  布局

  “地段、地段、地段”,已经房地产行业的“常识”,住宅如此,商业地产项目更是如此。从许多房企获取的商业项目所在地段看来,大有“非核心地段不取”的态势,奥园并非如此。

  从内地整体布局看来,奥园形成了珠三角、长三角、环渤海、中西部核心区及北部湾五大经济圈核心,在这五大经济圈中,又以广州、佛山、梅州、重庆和南宁为主。

  在奥园这些主要城市中,一线城市仅有广州,布局偏重二三线;广州方面,奥园亦布局于非传统的核心城区。

  这样的布局策略,同样反映在奥园商业地产集团旗下项目上。根据观点地产新媒体统计,奥园39个商业地产项目中位于一线城市的项目有4个,广州和北京各占一半;其余的35个项目则分布于南宁、佛山、珠海、惠州、梅州等18座二三线城市。

  数据来源:企业官网、观点指数

  在房企纷纷寻求回归一二线城市的今天,奥园却另有将商业项目往非核心城市或非核心地段下沉策略。

  以上述番禺奥园广场为例,2016年该购物中心录得6.2亿元的销售额,目前日均客流量已突破4万人次,这个项目的租金收入将近5800万元。而2016年奥园的所有投资物业实现租金收入为7301.3万元,单个项目便占去了80%,因此,奥园亦将这个项目视为其在商业地产板块的标杆之作。

  尽管外界对这样的布局策略持有审慎态度,但奥园依然坚持自己的判断,甚至将商业的发展往县域化延伸。

  2017年5月26日,奥园成立广东奥园县域商业综合体投资管理有限公司,由上述商业地产集团100%持股。在公开信息披露中,奥园称商业地产集团多年来一直密切关注中国县域经济发展,并且致力于县域经济的专业研究和实践探索,亦提出“县域综合体”的发展概念。

  在近期一次采访中,奥园集团党委书记兼总裁郭梓宁告诉观点地产新媒体,县域综合体是奥园的与众不同之处,“我们会去到县里,很多企业都不到县里,觉得太偏了、太穷了、太落后了,我们不怕”。

  对于县域综合体的选址,奥园持有三个条件:第一个也是最重要的一个,即人口大县,至少要有80万的人口基数,第二和第三条件则分别是经济强县和资源独特县。

  郭梓宁以位于梅州的五华奥园广场为案例,向观点地产新媒体展示了一笔数据:“五华的项目是利润率最高,毛利率是47%,净利率是23%。”

  他同时描绘了一幅盈利蓝图:“全国有2000多个县,假如我们去10%,也有200多个,每个县每年能够产生5个亿的业绩都不简单了。”

  平衡

   

  数据来源:企业年报、观点指数

  与许多房企偏好物业投资不同,奥园商业地产以销售为主,在项目中加码商业物业之后,奥园亦受惠于此。

  2011年内地的房地产行业,针对住宅的调控措施频出,市场一片低迷。根据观点地产新媒体查询,截至2011年12月31日,奥园完成合约销售总额为人民币50.16亿元,销售收入同比上升23.6%达到30.04亿元,创下历史新高。

  值得一提的是,商业物业销售收入占奥园当年总体销售收入的36.1%,对比2010年的13.3%可谓大幅度提高。在年报里,奥园将此归因于旗下新推的商业项目,包括南沙奥园海景城二期、奥园广场二期和沈阳奥园会展广场。

  2013年,在广州楼市限购、限贷、限价等调控背景下,奥园商业物业中有大部分不限购、不限贷的公寓类产品,最终得益于商业项目销售的带动,奥园录得销售100.38亿元,同比大幅增长约91%,跨上了百亿台阶;其中,商业物业销售占比高达38.6%。

  虽然奥园方面曾提出商业与住宅的比例将达到4:6,但从实际操作来看,这一比例是随行就市的。

  2016年“930新政”以来,商办物业的调控政策对销售带来比较大的影响,奥园2016年商铺及商业性公寓销售收入占总销售收入从2015年的58.1%下降为29.5%。

  分析人士认为,在房地产行业由增量往存量奔走的路上,提升投资物业的运营能力仍是奥园需要更多提升的地方。

  番禺奥园广场被奥园视为标杆之作,从2016年收入情况看来,这个项目的租金收入已占年奥园所有投资物业租金收入的80%,而奥园商业地产集团旗下项目足足有39个,去除广州番禺奥园广场,奥园广场产品线的项目更是多达10个。

  从整体来看,奥园在商业地产上的发展,销售型商业物业占了大额比重,持有型物业收入看起来尚少。对此外界认为,未来持有型物业以及运营能力,依然是商业地产的决胜关键。

  数据来源:企业年报、观点指数

  2011-2016年六年间,奥园持有型物业收入保持着向上提升的趋势。根据观点指数统计,2011-2016年间,持有型物业租金收入占奥园整体收入分别为0.2%、0.8%、0.9%、1%、0.7%和0.6%。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:观点地产网,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信