2015：商业地产全面向体验式倾斜 个性化消费时代来临

　　2015年3月17日，中国商业地产联盟与RET睿意德中国商业地产研究中心在年会上联合发布《中国商业地产行业（2015/2016）年度发展报告》。报告显示，整个2015年，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出，创客、康体、体验等新兴业态则开店活跃，线上与线下从火拼开始出现了融合，商业资产抛售与并购趋于于活跃，由此表明中国商业地产行业正进入大变革与大整合时期。

　　2015是商业地产加速跑的起步期，个性化消费时代来临，“反同质化”潮流开启，商业项目纷纷加大餐饮和娱乐比例。但是，体验业态并不等于体验商业，体验商业的品质、场景与服务是体验的重要组成部分，一些领先企业开始尝试商业与文化、旅游、科技的跨界融合，体验迈向高层次。

　　2015年，位于金鸡湖畔的大陆首家苏州诚品正式对外营业，苏州诚品打造成一个集结文化、表演、艺术、商业、观光于一体的跨界创意平台，给了消费者全新体验。同年，位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东的远洋太古里也正式开业，对于成都人而言，成都远洋太古里不再仅仅是一个单纯意义上的购物中心，而是一个可以提供全方位的体验与社交的空间。人们来此也不再仅仅只是为了购物，更多的是为了体验另一种消费和生活方式。

　　【2015年商业发展大事件】

　　1、商超巨头华润万家、家乐福接入支付宝钱包

　　2015年4月28日，商超巨头华润万家、家乐福已经与支付宝钱包达成合作。华润万家旗下的商超品牌将全线接入支付宝钱包支付，首批江苏、江西、浙江三地的1000多家超市、便利店已经完成接入。而家乐福北京、上海、杭州的所有门店也已支持支付宝钱包付款。

　　2、“二万”联姻震动国内地产格局

　　2015年5月14日，“二万，和了！”被群众称为”万万没想到“的万科与万达在北京举行战略合作签约仪式。双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。两大千亿房企“联姻”，整个国内地产行业格局将会发生震动。

　　3、大润发飞牛商城上线，或占据快消品消费热点 

　　经过一年半的发展，大润发飞牛网已经在电商轨道上全速前进。截至5月份飞牛网已完成全国可配送服务，同时面向个人、商家推出“千乡万馆”AB计划。2015年6月9日，大润发召开飞牛商城OXO战略发布暨招商大会，宣布开放平台“飞牛商城”正式上线，探索多元化OXO模式。 

　　4、红星美凯龙香港上市

　　2015年6月26日，红星美凯龙于香港联合交易所有限公司主板正式上市，其每股以13.28港元定价，本次全球发售共计约5.44亿股股份，预计上市所得款项净额约69.06亿港元。 

　　5、万达“抛弃”零售业

　　2015年7月，万达（专题阅读）集团宣布旗下80多家大歌星KTV全面退出KTV领域，或被转让，或改变成餐饮、商铺等其他业态。数据显示，去年上半年大歌星新开业5家店，累计开业86家店，整体收入仅为4.04亿元。

　　万达商管公司总裁曲德君也承认，受国家行业相关政策影响，连锁经营KTV的利润十分微薄，已不太适合万达这样规模的企业经营。

　　此外，同年7月，万达集团下发文件，除年初关闭的10家门店外，万达百货将继续关闭济南、唐山、江门、温州、荆州等多个地区共40余家严重亏损的门店，包括上海宝山、泉州、襄阳等地区的个别门店也将进行调整，压缩经营面积。

　　6、优衣库试衣间

　　2015年7月15日凌晨，在网页、微信、微博几乎同时在上演一场试衣间引发的啪啪啪事件，并在短短2个小时内达到了破亿的传播速度，价值1200万的免费广告，堪称网络营销奇迹。

　　7、京东43亿元投资永辉获一成股份

　　2015年8月7日，京东集团宣布与永辉超市达成战略合作，战略入股永辉超市。根据双方协议，京东入股永辉超市的价格为每股9元(约1.45美元)，总价值为43.1亿元(约7亿美元)。京东商城创始人刘强东以及京东商城副总裁孙加明二人控股的两家子公司将持有永辉超市10%股权，从而成为永辉超市的第三大股东。

　　8、阿里巴巴入股苏宁“剑”指京东

　　2015年8月11日下午5点，阿里巴巴集团与苏宁云商集团股份有限公司共同宣布达成全面战略合作。根据协议，阿里将投资约283亿元人民币参与苏宁云商的非公开发行，占发行后总股本的19.99%，成为苏宁云商的第二大股东。与此同时，苏宁云商将以140亿元人民币认购不超过2780万股的阿里巴巴新发行股份。

　　阿里和苏宁云商此次签署战略协议后，将携手整合双方优势资源，利用大数据、物联网、移动应用、金融支付等先进手段打造O2O移动应用产品，创新O2O运营模式：双方将尝试打通线上线下渠道，苏宁云商辐射全国的1600多家线下门店、3000多家售后服务网点、5000个加盟服务商以及下沉到四五线城市的服务站，将与阿里强大的线上体系实现无缝对接。

　　9、绿地控股3000亿市值登陆A股

　　2015年8月18日，绿地集团在上海证券交易所交易大厅举行股票上市仪式，当日A股开盘，绿地控股在交易大厅的巨幅显示屏上以25.1元/股的开盘价亮相，开盘市值超过3000亿，超过万科和新鸿基，成为全球最大房企。

　　10、招商地产重组并入招商局蛇口 

　　2015年10月上旬，招商地产2015年第三次临时股东大会通过了大股东招商局蛇口吸收合并招商地产的重组方案。11月24日，招商地产公告，公司合并重组方案获得证监会审核通过，至此，大股东招商局蛇口控股成功将旗下所有不确定性的资产，一次性以较高市盈率发行注入了新的上市平台。2015年12月30日招商蛇口正式挂牌上市。此次资产重组完成后，招商地产退市，取而代之的是招商局蛇口。招商局蛇口市值将近2000亿元。

　　11、金融改革将加速商业地产证券化

　　政府在近两年出台了一系列旨在加速金融改革的政策与条例，有力地促进了金融领域的创新，特别是在房地产领域，其中重磅措施包括放宽资产证券化监管、放宽险资进入房地产。

　　2014年底证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套文件，正式实施事后备案制和基础资产负面清单管理。而 2015年则迎来推进资产证券化相关配套政策的密集出台，包括《信贷资产支持证券发行管理有关事宜》、《资产支持计划业务管理暂行办法》等。这意味着企业资产证券化的业务行政审批被取消，同时也为房地产证券化产品的多样化扫清了障碍。保监会在2015年9月出台《关于提高保险资金投资蓝筹股票监管比例有关事项的通知》明确提出保险资金可以设立包括不动产基金在内的私募基金，并可以投资资产证券化产品

　　【2015年为什么是他？】

　　推荐项目：大陆首家苏州诚品 100多个品牌首进苏州

　　★苏州诚品

　　苏州诚品商业面积为4.5万平方米，分为地上4层和地下1层。以复合式城市文化综合体为运营模式，融入苏绣、昆曲、评弹、核雕等苏州传统文化，打造成为融合苏州本地精神的城市文化新地标。

　　其中，地上是三层地下一层，每层有不同的主题，比如潮流生活、风格美学、创意设计、人文视野，其中诚品书店是横跨二、三层，约占地是1.5万平方米，分为5大书区，也就是中外文学、人文社科、艺术设计、生活风格和趋势学习，同时还有四处特色空间，包括诚品的实验厨房、视觉实验室、文学茶会和微讲堂等等。　 

　　整栋建筑以「净探聚」为定位，以「人文阅读、创意探索的美学生活博物馆」为概念，通过博览大厅、大型步梯、诚品书店流畅串联起全馆空间，引领人们悠游于其中。

　　亮点一：建筑与周遭环境相融

　　苏州诚品在整个空间的规划上强调与周遭的环境紧密结合。诚品苏州整个建筑分为两个部分，塔楼和裙楼。塔楼为诚品居所住宅项目，观景效果极佳。裙楼为诚品生活文创平台。

　　俯瞰苏州诚品是一个三角形的基地。三面分别对应金鸡湖、街道、河流。同时，三个角面向三个不太一样的广场：北边迎接大量商业人潮。东边面对博览中心。南边临河规划成亲水平台，并沿河设置餐厅。据悉，整个诚品业态分布中，零售占40%，餐饮占25%，文化和生活服务分别占30%和5%。 

　　亮点二：10余家文创品牌首进大陆/苏州

　　大陆首家：超硬ULTRAHARD

　　Ultrahard是来自于台湾的文化生活用品品牌，其灵感来源于对东方世界的观察省思与对西方前卫设计的学习。使用材料多样化，以帆布、酒袋布、防水布等质地坚牢、耐用又富手感的布料为主，将材质与设计结合，不断创造生活的惊喜。

　　苏州独家：湾朵文創 TaiWONDER 

　　湾朵文创是来自台湾、以发扬华人设计为理念、以拓展原创珠宝首饰市场为目标、展售合一的交流平台。严选多位华人设计师，融合多种风格、材质，展现原创精神的同时，将喜悦、创造、美学带入日常生活。

　　苏州独家：花草吉事

　　花草吉事执着自然色彩的完美融合、崇尚高雅大方的设计风格，无论是时尚花艺、空间设计或是婚礼、活动布置，来自台湾的资深设计师更会量身定制专属高雅布置。

　　亮点三：连锁不复制 定位“人文生活的提案者”

　　作为台湾地区大型连锁书店之一，诚品书店首店开业于1989年，二十多年间发展，产业结构不止仅限于书店，还涉及商场、文创产业、物流、旅馆、不动产、网络购物等，采取复合式经营模式。迄今为止，在台湾已有42家分店，香港1家分店。 

　　诚品开店坚持“连锁而不复制”，每一家诚品书店都有自己独特的主题，摆放的书、装修的风格也各不相同。苏州诚品书店主题则为“游心展页，书写理想生活新篇章”；书籍将会从台湾每年4万种左右的出版物和大陆每年10多万种出版物中进行精选，延续文化风格但不复制。

　　时作为复合式商业项目，除了书店、商场、餐厅、咖啡厅，还打造了画廊、多功能视听展演厅、实验剧场、艺文空间等，定位“人文生活的提案者”；建筑外观上，苏州诚品汲取苏州园林窗棂的比例尺度，利用大面积外窗已提升与然空间的融合。

　　【项目大事件——苏州诚品】

　　①2007年，苏州工业园区政府专门赴台湾邀请eslite诚品来苏州落户，

　　②2009年，诚品团队来园区考察这片孕育惊喜的土地，

　　③2011年5月，诚品苏州店正式奠基开工，

　　④2015年5月，诚品书店mini体验店的开放，

　　⑤2015年11月29日，大陆首家诚品书店今天上午在苏州工业园区金鸡湖畔开幕，这个有26年历史的台湾传奇商业品牌正式在大陆落地。 

　　⑥11月26日至12月4日期间，在“诚品生活苏州“三楼展演厅举办“2016两岸大学出版交流展暨诚品青年大讲堂”活动，精选展示文学、历史、艺术、自然、科学等领域共490种主题通识读本，规划7场马拉松式通识学门专题演讲，呈现两岸大学出版社深厚优质的学术资源。书展后续亦将赴台湾展出，希望透过搭建两岸阅读交流平台，吸引两岸青年读者共感对话。

　　⑦12月20日，首届满一年的诚品书店苏州度公布2016年度文化耕耘实绩与阅读观察报告。开幕一年来，总计举办400场各式文化活动。如蔡国强巨幅爆破作品《昼夜》、董阳孜书法当代艺术《临江仙》、刘小康《椅子戏·汉字记》作品展等华人文化艺术交流活动。

　　另亦着力推动各式文化交流与两岸对话，邀请诺贝尔文学奖得主阿列克谢耶维奇，澳大利亚儿童文学作家简?古德文，日本作家山下英子、宫西达也等国际知名作家分享创作经验，并邀集张立宪、阿乙、魏小河、顾爷、车前子、叶放等文化名人及作家畅谈在地文化。

　　⑧此外，全年12场的诚品阅读大讲堂更是成为最亮眼的系列活动，邀请余光中、白先勇、李敬泽、林怀民、白岩松、毕飞宇、张曼娟等逾20位作家名人对谈影响生命的阅读经验。近期更策划首届两岸大学出版交流展暨诚品青年大讲堂活动，展现两岸21所大学出版社多元精彩的出版样貌。全年亦举办百余场不同主题与形式的主题书展与近距离分享会，提供读者丰富的阅读体验。 

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　　【行业启示】

　　近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，更多的新型商业模式结合互联网的产品，他们甚至举着要颠覆的旗号冲击传统商业。所以电商、O2O、体验、文化等已成为2015年商业地产发展的核心关键词。2015年商业地产也是走过了不平坦的一年，仍旧机遇与挑战并存。

　　然而，商业地产全面向体验式倾斜，体验方式更多元化。所有开发商进行一个项目定位、设计以及未来装潢，和经营的考虑过程，其实已经把整个本身项目的硬件设施，内部装饰，以及场景，体验的空间，未来怎么跟客户互动，从各种感官上与客户交换信息等列入到非常重要的位置。

　　更有业内人士声称，诚品拥有一套独特的商业模式，除了卖书，它还卖文化创意类商品，如果面积许可，它还把周边商铺开发出来再租赁出去，这些都可以获得收益。诚品也由此延伸出了画廊、电影院、旅店等围绕诚品品牌的多元业务。在湖光山色之间，设计师把舞台布景的概念表现得惊喜重重，这里不只是书店，更是每个人的精神家园。拾级而上，无论你是典型的观光客还是诚品书店的忠实拥护者，都会有一种庄严的肃穆感。

　　【报道背景】

　　1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。　 

　　在此之前，赢商网独家策划“中国购物中心进化轨迹系列报道”，挑选从1996年到2017年每一个阶段，行业里具有典范性、权威性、能够表现行业精髓的项目，挖掘项目的时代意义，梳理中国购物中心的发展轨迹。传承经典，致敬榜样。