机遇与挑战并存 武汉商业地产发展或将驶入快车道

　　2017年7月11日，戴德梁行举办了武汉2017年第二季度房地产市场分析新闻发布会，就2017年武汉土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。报告显示，2017年一季度，武汉经济运行实现平稳开局，GDP增速为6.9%，同比回落0.1个百分点，与全国水平持平。截至3月，武汉市固定资产投资平稳增长，完成1304.2亿元投资额，同比增长7.2%。其中房地产开发投资472.2亿元，同比增长12.8%。土地市场方面，受城市规划升级和产业转移等多方因素影响，市场对武汉未来发展预期良好，土地呈现供不应求的局面，带动价格上涨明显。住宅市场方面，前期政策效应初步显现，供应和成交面积均有所下降，需求供应比趋于合理，价格趋于理性。商铺市场方面，江汉路回归带动吸纳提升，租金保持平稳。预计下半年将有多个优质商业项目入市，届时将为市场带来约超51.8万平方米的商业新增面积。 

　　土地市场：市场火爆，价格显著上升

　　2017年上半年武汉土地市场共计出让地块63地，出让面积为380.9万平方米，同比增长6.1%；成交金额达730.2亿元，比去年同期上升153.5%。从不同用途土地成交面积占比来看，综合用地成交面积最高，占上半年总成交面积的48.3%。

　　分区域来看，非中心城区仍然是上半年武汉土地出让的主力，占总成交面积的71%；但值得注意的是，中心城区出让面积同比去年上升了68.6%，而非中心城区同比去年下降了7.9%。上半年武汉土地市场成交面积排名前三位的区域分别是东湖高新区、洪山区和江岸区，分别占总成交面积的19%、14%和11%。

　　住宅市场： 政策效应初显促武汉住宅市场稳健发展

　　截至2017年6月，武汉商品住宅累计供应达865.8万平方米，相比去年同期下降了22.3%；分区域看，上半年主城区商品住宅供应达557.7万平方米，同比下降了35.6%, 而远城区商品住宅供应同比上涨24.1%，达到308.1万平方米。

　　在全国楼市去杠杆控风险的基调下，武汉市上半年住宅成交量也有所下滑。2017年1-6月，武汉市商品住宅累计成交面积达865.71万平方米，同比去年下降42.4%；其中主城区成交量同比去年下降了51.7%，远城区成交量同比去年下降18.2%。虽然近期国内房地产政策环境总体趋紧，但武汉住宅市场的情况较为稳定。前期政策效应基本显现，价格趋于平稳。6月份武汉主城区住宅成交均价为每平方米12383元，同比去年升高5.4%。

　　截止6月底，武汉全市商品住宅可售面积为787.7万平方米，相比去年同期下降49.1%。受收紧的房地产政策影响，新盘入市谨慎，全市库存处于较低水平，截止6月份武汉商品房出清周期已跌至4.8个月，同比去年缩短了1.1个月。

　　写字楼市场：存量消化期，吸纳抢眼

　　2017年上半年武汉核心商务区未有新增供应，市场存量维持在159.1万平方米，进入存量消化期。二季度全市整体空置率较去年年末下降了3.9个百分点至32.2%。受政策驱动及新物业开展租金优惠等多种去化侧面影响，上半年武汉核心商务区甲级写字楼市场成交活跃，六大核心商务区共录得6.1万平方米的高位吸纳量，同比上升281.3%。由于去年四季度的集中大量供应，租金较去年有所降低，但总体处于比较稳定的状态，在没有新增供应的情况下暂时没有继续下降的趋势。二季度，武汉核心商务区甲级写字楼平均租金为123.3元每平方米每月，环比持平，同比下降2.23%。

　　上半年，金融、TMT、贸易等行业的租赁需求旺盛，分别约占总成交的30.1%、27.4%和16.7%。约有80.4%的租赁成交来自内资企业。由于传统写字楼存在设施老化、可供扩租面积有限等问题加上新入市写字楼纷纷采取低租金策略，促使一些优质租户选择搬迁至新建的甲级写字楼，因此升级搬迁仍然是本季度写字楼租赁成交的主要驱动因素。

　　下半年武汉核心商务区还将迎来月43万平方米的新增供应交付使用，总存量将升至164.3万平方米，届时将给武汉优质甲级写字楼空间的去化带来一定压力，市场整体空置率或将受新增供应推升而在短期内出现上浮，同时也将给租金带来一定压力。

　　商铺市场：江汉路回归带动吸纳提升

　　武汉市社会消费品零售总额总体呈现上升态势，2017年1-5月武汉市社会消费品零售总额为2396.37亿元，同比去年增长10.3%。实体店经营情况好转，无店铺零售增速回落，1-4月武汉市无店铺零售额增长35.7%，同比回落42.7%个百分点，比一季度回落1.9个百分点。 

　　上半年，凯德西城以及和记黄埔M+购物中心的开业为武汉零售市场带来了约28万平方米的新增供应，拉升武汉核心商圈优质零售市场存量至227.7万平方米。于今年一季度回归的江汉路吸纳抢眼，间接带动武汉优质零售市场吸纳显著提升，上半年四大核心商圈共录得约19.8万平方米的吸纳量，空置率3.9%，同比下降26.4%。租金方面，二季度武汉四大核心商圈各优质商场租金基本保持平稳，整体环比微降0.48%。

　　上半年餐饮和娱乐休闲约占新开业面积的62%，而娱乐休闲开业新点钟又以儿童体验类业态占比较大。尤其是王家湾商圈，在二季度进行业态调整，引进了海豚儿童书店、MocaSoca儿童奇遇星球、布鲁嚒嚒儿童乐园等多个不同类型的儿童业态。 

　　下半年，包括永旺梦乐城、青山印象城、武汉缤购城、光谷新世界K11等在内的多个优质商业物业计划落成交付，届时将为武汉优质零售市场带来约超51.8万平方米的商业新增面积。预计短期内租金将承压，空置率升高。