手握545亿巨资，郑志刚要发威了！

​作者：福贵

综合收入为952.14亿港元，同比增加40%；

核心盈利为110.11亿港元，按年上升21%；

可动用资金合共约939.65亿港元，其中现金及银行存款约545.18亿港元。

9月29日，新世界发展发布截止2023年6月30日的2023财年年报，财务相当稳健。

新世界发展有限公司行政总裁郑志刚在业绩会上表示，集团最坏时间已过，将于明年逐步进入收入期。

郑志刚其人，是香港豪门中极富传奇性的富三代，也是香港四大家族中唯一一个在第一代人还在位时就被推到台前的人。

其原因是郑志刚的父亲郑家纯曾在接手郑氏家族企业后，改变企业经营方式，加快对外扩张，最终导致资金链断裂。

原本退休的一代掌门人郑裕彤无奈再次走上一线，把控局面。郑志刚，也早早地就成为重点培养的新一代继承者。

要知道，彼时李嘉诚还活跃在一线；新鸿基地产是二代郭炳联执掌；而算是同辈的吴宗权，34岁接掌会德丰，却在2020年将会德丰私有化退市，近些年九龙仓在内地也不再拿地，一直守着香港。

老一辈还在为巩固家族产业而奔波，同辈也成了“包租公”，没有展现出年轻人的冲劲。

同为年轻一代的郑志刚，被推上前台，继承数千亿家产，守成还是开拓，都是一个艰难选择。

同时，从近几年的市场环境来看，郑志刚面临的压力不小。

一方面，香港连续几年社会不太顺，紧接着就是疫情，对于整体市场环境的影响是很大的；另一方面，长实、九龙仓在前几年退出中国内地，而郑志刚执掌新世界发展后，向内地勇猛进军，是受到一众股东反对的，可以说当时郑志刚将宝压在内地，有着一定赌性。

此外，对比近几年新世界发展的业绩数据，2017财年，新世界发展盈利76.76亿港元，2018年盈利233.38亿港元，2019年继续增至252.02亿港元。

到近几年，新世界发展的经营溢利大幅度下滑。新世界发展的股票总市值（总市值380.51亿港元，下同）也远远低于新鸿基地产（2457亿港元）、长实集团（1467亿港元）、九龙仓置业（910.87亿港元）等港企。

2023财年业绩数据的反弹，对于郑志刚来说，可以说是一场久违的胜利。随着市场逐步恢复，新世界发展也将获得收益。

而郑志刚初入商业圈创立的K11，也已经渐入佳境，K11 MUSEA业绩表现亮眼、广州K11调改步入尾声、深圳K11 ECOAST等项目即将入市。项目组合优化，K11也将进入新的发展阶段。

K11 2023财年香港及内地投资物业业绩表现如何？

新入市项目又有哪些亮点及挑战？

K11 MUSEA销售额按年增39%

广州K11调改预计年内亮相

在2023财年，K11的商业项目获得明显增长，特别是香港项目一枝独秀。

香港物业投资

报告期内，新世界发展香港物业投资收入为30.87亿港元及分部业绩为22.63亿港元，分别增长10%及7%。分部业绩增长主要得益于位于尖沙咀商区的K11 MUSEA及K11 Art Mall两大商场。

其中，K11 MUSEA的销售额按年增长39%，总客流量超过2400万人次，按年增长22%。

要知道，K11 MUSEA开业时，正逢香港封关，能够取得此成就，是需要有强大的运营能力的。

通过分析，可以发现K11 MUSEA有着不少优势：

一是K11 MUSEA的奢侈品品牌阵容强大，如YSL、GUCCI、Balenciaga等，对原来去海港城等项目的消费者进行了分流。

二是K11 MUSEA独特的艺术文化基因，除了场内公区的艺术摆件外，K11 MUSEA还举行各种文化艺术活动，如在现场演奏古典音乐，强化商场文化艺术氛围。另外，项目外的滨海长廊也在很大程度上吸引消费者前往。

三是随着香港通关，游客重返香港，拉动K11 MUSEA业绩增长。据了解，商场在2023下半财年销售额同比升84%。

四是商场不断进行品牌优化。期内，户外潮流品牌National Geographic及瑞士手表品牌Swatch扩充铺面，Arc’teryx扩充为全新概念店、纯素手制护肤品牌Lush全新开幕等。

另外，9月26日，笔者在K11 MUSEA看到，场内有多家品牌已围挡，即将在年内亮相。

位于商场入口的OMEGA，显示将于秋天开业。

场内还有Lululemon（显示9月开业，下同）、Love by The Moon（10月）、Dior Beauty等品牌处于围挡状态。

这些品牌的入驻，将进一步强化场内品牌矩阵。

再看K11 Art Mall，期内，项目整体出租率维持近100%，销售额按年上升超过40%，其中下半年同比升82%。

与K11 MUSEA相比，K11 Art Mall则更倾向于年轻潮流消费，引进了以游牧生活方式为灵感的时尚旗舰概念店Macrame Bohemia、主打揉合复古风格与现代机能的服饰店WORKWARE、搜罗日本新兴品牌精选混搭的hideandseek等，对于大众消费者的吸引力更强。

内地物业投资

中国内地物业投资收入达到19.09亿港元，分部业绩为9.31亿港元，投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。

整体来看，新世界发展在中国内地的物业投资收入受2023上半财年有限度封控影响较大，多在下半财年恢复。

其中，上海K11在2023下半财年，销售额和客流均同比实现超过1倍升幅，出租率也在疫情后恢复至91%。沈阳K11 Select在疫情后迅速恢复，销售额和客流均同比实现双位数增长。

而广州K11则在调改期，品牌预计今年年底能够陆续亮相。

就微博网友目前发布的消息显示，SAINT LAURENT将占据门神位，Prada、LOEWE也有一定进展，SANDRO、maje已进驻商场三楼。

图源：微博

另外，Vertu Life、Vivienne Westwood也在项目开设快闪店，未来将有可能在场内设店。

至于武汉K11、武汉光谷K11 Select、天津K11、宁波新世界THE PARK by K11 Select未透露具体销售或客流数据。

就年初在武汉K11探访时，项目较高楼层围挡较多，并且在8月份新开出多家华中首店，包括BEAMS、Carhartt WIP、EXI.T、FRED PERRY、KANGOL，可以预测K11部分项目正处在焕新阶段，需要一定时间。

拍于2023年1月31日

香港11 SKIES、深圳K11 ECOAST...

多个重磅商业即将亮相

K11部分商业项目表现强劲外，接下来还有多座重磅项目入市，也将使得K11的商业物业组合更加具有韧性。

11 SKIES

11 SKIES是香港航天城内重点综合式发展项目，与香港国际机场二号客运大厦相连，总投资逾200亿港元，总楼面面积达35.3万平方米。

图源：11 SKIES官网

其中，零售餐饮部分占地24.7万平方米，将云集超过800家店铺，包括逾120家餐饮品牌，数目将为香港之最。

同时，项目规划有5.3万平方米的娱乐区，并将引进8大娱乐设施，全面开业后将是香港规模最大的室内娱乐空间。

目前公开的4大娱乐设施预计将于今年年底至2024年初陆续试业，包括：大中华区首个及大湾区唯一的KidZania趣志家儿童职业体验乐园；韩国沉浸式多媒体艺术博物馆ARTE MUSEUM；全港首个飞行影院Timeless Flight Hong Kong飞越天际；全球首个柏灵顿熊主题室内亲子游乐体验馆Paddington Play Adventures柏灵顿历险乐园。

另近日K11集团与国际级娱乐科技体验集团Falcon's Beyond宣布成立合资公司，将于2025年落地香港首个虚拟深海探险体验馆Vquarium。

数量众多的品牌，以及多家大型娱乐项目，在香港具备稀有性，同时又临近香港国际机场，对于国际旅客、家庭客群具备一定吸引力。

K11 ECOAST

K11 ECOAST作为K11内地首个旗舰项目，位居深圳南山太子湾片区，项目总建筑面积达22.85万平方米，涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。项目拟于2024年底开业。

以K11 ECOAST所在区位的自然条件及综合体内的建筑单元来看，是与K11 MUSEA有着一些相似之处的。

同时，K11 ECOAST挂的是旗舰项目，在目前K11推出的项目中，只有K11 MUSEA，可见K11对项目的期待。

不过，K11 ECOAST要面对的压力也不小。

据了解，深圳湾万象城二期预计明年开业，两大项目将正面对擂。同时，太子湾片区地处深圳西南角，地理位置相对较偏。

未来能不能在深圳市场一炮而红，就要看K11 ECOAST最后的呈现是否能够打动消费者。

除此之外，杭州K11 Art Mall也将于2023年年底前入市，该项目是K11产品在浙江的首秀，体量约10万平方米。

广州耀胜新世界广场配建有广州第二座K11 Select，体量约8万平方米，预计2025年5月全面开业。

艺文之外

商业化更加明显

K11或将成为周大福、新世界后新的增长曲线

纵观K11的发展进程，前十年主要是以文化艺术为核心，也是在这些年间，大众对K11的印象也好坏参半，喜欢的人认为K11很舒适，不喜欢的则认为是烧钱玩票。

而从K11 MUSEA之后，K11有一个很明显的变化，那就是在文化艺术之外，强化商场的零售属性，让消费者不仅能够享受文化艺术，还能买买买。

再对比九龙仓、恒隆等香港同行，K11的起步是较晚的，2008年才成立。从现在的情况来看，可以说是花钱买名声，让K11在商业地产圈有了相当大的名气，快速实现早期积累。

我们可以看到，广州K11在升级，并且成果明显。或许未来，K11会以新的面貌展现在消费者面前。

而随着K11的收益持续增长，或许将成为郑氏家族继周大福珠宝、新世界发展后的新增长曲线，进一步扩充郑家的资产。