港资抢滩深圳高端商业，打得过“地头蛇”？

撰文/米娅 主编/付庆荣

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头图来源/深圳湾万象城公众号

封面来源/视觉中国

编者按：城市气质和商业元素之间的关系如此微妙，一类元素聚拢起来，往往就是一种性格。《城市好奇心》系列，以时间为轴，以商业为卷，观察城市身上惊现的“你变了”时刻。此为深圳篇。

深圳与香港，仅隔一条深圳河。但港资地产商跨过这条河，掘金深圳高端商业，足足花了30多年。

上世纪90年代，港资地产商涌入内地，集中扎向北上广，深圳成了唯一没有港资高端商业项目的一线城市。

改变发生在2017年前后，大湾区建设框架协议出炉，港资掀起新一轮内地扩张潮，南征北战、加密一线、下沉至二三线。

这一次，它们终于无法绕开深圳。2016年底，新世界发展入局招商蛇口深圳太子湾地块。五年后，K11官宣落地太子湾，名曰深圳K11 ECOAST，计划2024年底开业。

太古地产已与福田区政府签订合作框架，不出意外，或将落子富人区香蜜湖。虽然具体选址尚未官宣，但在外界看来，太古一出手，或改写深圳福田“四大一线城市中唯一没有顶奢项目的CBD”的命运。

而多年前就在深圳投资办公物业的嘉里建设，则将推出深圳商业首秀——深圳前海嘉里中心。

虽然距离上述项目悉数亮相，为时尚早，但港资“组团”入深大势如此，深圳商业变局正在酝酿。在深圳两派地头蛇强势控场的中高端商业PK台上，港资们注定无法轻易成为“第三极”，必须使出巧劲儿。

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01

深圳商业新魔力，新世界、太古抢进

时间来到2017年，酝酿十年有余，国家发改委牵头粤港澳三地签署大湾区建设框架协议。两年后，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，粤港澳大湾区规划建设逐渐落地。

不出意外，“大湾区”三个字，成了这一年港资大佬们口里的高频词。

2019年2月27日，2018/19中期业绩会上，新鸿基执行董事郭基煇表示，大湾区政策对新鸿基地产来说是一个很好的发展机会。按捺不住的主席兼董事总经理郭炳联则称，“如果有好地，我们是有兴趣的，尤其是在广州和深圳，特别是南沙。”

而已落下广州太古汇一子的太古地产则在2019年于深圳开设办公室，研究大湾区发展。

锚定大湾区，港资巨头们纷纷以广州和深圳为立足点，展开商业布局，主要方式有土拍扩储、合作开发、城市更新等。

不难看出，新世界发展、太古都采取广深“双城”打法——广州打头阵，深圳做增量。策略背后，是深圳高端商业迸发出的新魔力。

自上世纪90年代起，奢侈品牌三次“涌入”北京和上海。

2000年之前，LV、爱马仕、香奈儿等头部奢侈品牌逐步打开中国市场，先入驻五星级酒店（如北京王府井半岛酒店），后来切换到高端百货。

进入千禧年后，它们扎向北京国贸商城、上海恒隆广场、上海梅龙镇广场等，成为高端商场门面、座上宾。

行至2010年前后，与中国商业地产新高潮同频，奢侈品牌们再次重仓北上，尤其是上海。2010年9月，LV甚至在上海单日两店齐开，刷新品牌历史。

这30年间，北京、上海两城以奢侈品牌为代表的高端消费资源不断汇聚，日渐成熟。如今，北上高端商业格局固定化、竞争白热化之态愈加明显，增量和创意空间小。

环看偌大的中国市场，港资们南征北战，寻求增量市场，朝气满满的深圳，正款款步入港资的视线氛围内。这座创新之城、科技之城，以仅占全国0.02%的土地面积，创造了全国2.6%的GDP。

鲜明反差的是，深圳高端消费氛围起步晚、发展尚不充分，是高端消费新兴地。

LV深圳湾万象城店

来源：深圳湾万象城公众号

在商业地产头条统计的深圳216座商场中，仅有两座顶奢mall——罗湖万象城、深圳湾万象城。前者2004年开业，2009年引进LV、GUCCI、爱马仕等深圳首批重奢品牌；后者2018年开业、2020年重奢集中入场。

横向对比商业一线城市，除广州外，2021年深圳高档购物中心数量及占比都低于北京、上海、成都、重庆。

说明

城市商业线级：综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为五个等级。商业一线城市包括北京、上海、广州、深圳、成都、重庆。

商业项目档次：根据项目消费等级水平，划分为分为高档/中高档/中档/大众化。项目档次越高，消费水平越高。

从奢侈品牌门店分布看，深圳仅有164家奢侈品牌门店，占比仅为0.6%。这两个数据，在五大商业一线城市中都是垫底。

从高档购物中心和奢侈品牌分布情况可以看出，“不缺钱”的深圳，缺高端商业，缺奢侈大牌。过去多年，因为地缘特殊，深圳奢侈品消费长期外溢至香港及海外。如今，奢侈品消费回流，更显深圳高端消费资源供给不足。

再看宏观层面，粤港澳大湾区正在冲击全球湾区经济“第四极”，欲与东京湾区、纽约湾区、旧金山湾区并列。而深圳之于粤港澳大湾区，如同硅谷之于旧金山湾区。国家战略指引，政策红利当前，曾经缺席多年的港资们抢入深圳，无疑是应时代大势的必然之选。

02

深圳“地头蛇”强势，港资取巧PK

押注深圳商业，港资实力不凡。新世界发展、太古、嘉里建设，都是头部企业，更何况它们都有各自闪亮的高端商业金字招牌。

但港资要在深圳站稳脚跟，并非易事。因为深圳的中高档商业棋局，原比表面所呈现的，要丰富、深厚得多。

据赢商tech与中国商业联合会共同发布的《2022城市商业力排行榜》，在“城市商业档次”这一维度上，深圳以9.43分高居全国第三名。

城市商业档次，评估的是城市中高档及以上购物中心占和中高档及以上品牌占比——更契合港资立足深圳，所面临的竞争环境。

深圳商业档次跻身全国top3，主要得益于地头蛇力量极强。华润置地一家独大，而其他本土玩家亦身段灵巧。

• /商业档次：华润置地“垄断”高奢mall，中高档mall趁势崛起

2000年前后，北上广先后迎来首个高奢mall，但深圳直到2004年，深圳万象城开业才补上这一空白。2020年起，奢侈品牌集中入驻深圳湾万象城。

但在介于中档和高奢之间的“中高档mall”这一战场上，良机不少，19个中高档项目先后跃入。

• /开发商阵营：本土玩家强势，多产品线火力全开

据赢商大数据统计，深圳21个中高档及以上项目，基本由本土开发商自主开发和运营，且普遍布局了多条产品线。

有国资背景的头部企业如华润置地，财力与实力兼具，横扫大众、中档、高档阵地——高奢mall有两座万象城，中高档则有万象天地和万象前海，中档则有1234Space、布吉万象汇、万象食家。

其他硬核民营企业如鸿荣源，有2座中高档项目，即前海壹方城、龙华壹方城，中档有深圳壹方天地，大众档则是岁宝百货（龙岗店）。

• /项目形态、落位：以购物中心为主，依产城格局多点开花

5个中高档百货，普遍开业于2000年前后，落位深圳最初的“宇宙中心”——华强北商圈和东门商圈；16个中高档mall，随深圳产城格局一路向西，分布于11个商圈；其中蔡屋围商圈、福田CBD商圈、后海商圈、宝安中心商圈较为集中——最少有2个。

此外，深圳本土开发商倾向于多区域布局，并把中高档项目落于各自商业势力相对较强的区域。比如，华润置地在罗湖区和南山区均有3个项目，其中各有一座万象城。卓越集团在福田区布局3个项目，定位中高档的One Avenue卓悦中心也落于此。

来源：卓悦中心

综上可见，两类地头蛇势力，在竞合中牢牢把持深圳中高档商业市场。欲开拓深圳商业的港资们，多选择深圳商业相对空白或新兴之地——既是顺应政府片区规划和政策扶持，也能与地头蛇错位取巧PK。

“对于粤港澳大湾区太古地产也在非常认真地研究，但是找到一个合适的地点，是非常不容易的。”早在2019年太古设深圳办公室之际，太古地产行政总裁白德利就曾对媒体透露。

而就目前公开信息看，太古大概率会落地的香蜜湖片区，约4.9万平方公里，是福田中心区最后一块商业空地。周边深圳传统豪宅聚集，还手握四张王牌：国际高端消费街区、国际交流中心、国际金融街、国际风投创投街区。

太古选定福田区，新世界发展和嘉里建设则将目光投向南山区。

新世界发展旗下明星商业名片K11首入深圳，落定太子湾片区，定名“K11 ECOAST”。目前，太子湾片区商业氛围尚不浓厚，K11 ECOAST规格颇高——K11内地首个旗舰项目，总建筑面积达22.85万㎡，涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。

距K11 ECOAST十公里之外，是嘉里建设旗下的深圳前海嘉里中心，预计2024年开业，定位为国际化大型城市综合体。

港资取巧择址，意在活成深圳中高档商业“第三极”。但落地只是第一步，落地之后的运营实战，才是其与本土高端玩家们真正PK的开始。

但无论如何，港资的到来，势必推动深圳中高端商业竞争升级、进阶变化。

03

博弈进阶，深圳高端商业酝酿变局

港资择地自成商圈、SKP积极探讨入深可能，深圳高端商业进阶，首先投射在高端商圈格局变化上——从“双中心”走向“多中心化”。

深圳高端商圈“多中心化”的趋势，与其产城格局特性息息相关。每个片区都有支柱产业、经济强大，金字塔端有奢侈品消费需求和能力的人，也分散在各片区。

与此同时，各区政府均大力招商引资，强化、升级各自的商业名片，以顺应湾区经济、国际消费中心城市建设新契机。

商圈之内，博弈之中。为了承接高端消费需求及应对港资的竞争，本土地产商会积极求变，持续推动着深圳高端商业向上跃升。

• /华润置地补仓深圳

已经“一家独大”的华润置地，选择持续补仓深圳。

一方面，在公司架构层面，进一步提高深圳的独立性和重要性。2021年5月，华润置地华南大区正式拆分为深圳大区和华南大区，深圳大区下设深南片区、深北片区、南山片区、宝安片区、东莞公司、粤东公司。华润置地执行董事、总裁李欣亲自“坐镇”深圳大区董事长。

另一方面，积极扩储，轻资产拓规模。今年，华润置地在深圳累计斩获6宗地块，总地价逾160亿元，相比去年激增633%。其中商业地块/项目有，龙华北站国际商务区A800-0401、湖贝旧改综合体。

此外，7月15日，华润万象生活与华侨城深圳湾新玺名苑项目签约，项目商业（建筑面积约28.9万㎡）将由华润万象生活提供商业管理服务。

来源：深圳湾万象城公众号

• /其他本土玩家转型升级

赢商网踩盘发现，疫情以来，深圳多家本土购物中心“持续小调整，逐步优化品牌层次与门店级次”。升级方向是，主攻中奢、轻奢梯队。

具体来看，2021年深圳前海壹方城重点强化国际腕表珠宝，目前已聚集了Cartier、OMEGA、IWC、PIAGET、GUCCI、QEELIN等头部品牌，拉动整个项目的实质性提档。

卓悦中心开业三年，业态和品牌升级呈现“高化美妆+高端腕表”趋势，且有一丝潮奢的气息。今年上半年，卓悦中心新开了国内独立设计师买手店hug华南首店、国际华裔设计师“婚纱女王”王薇薇VERA WANG华南旗舰店。

福田星河COCO Park的调改思路是“顶流美妆+潮流地标+网红餐饮高地”。近年来，该项目相继引入Dior、Lancôme、YSL、Giorgio Armani 、CPB、Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE等国际一线美妆大牌，打造又一“顶流”高化阵地。

来源：福田星河COCO Park公众号

当然，也有部分中奢品牌流入其他中高档mall。比如，MONTBLANC、Salvatore Ferragamo、BALLY、GIADA入驻益田假日广场，Cartier入驻前海壹方城。

本土玩家谋变，港资新秀集结，往后看，深圳高端商业的进阶之路还将继续。可需要正视的是，一旦疫情以及政治局面趋稳，随着时间推移，相当一部分内地消费者仍会去香港购物。毕竟，“万元包包省下几千”的诱惑难挡。

来源：视觉中国

到时候，港资为了稳住以深圳为锚点的大湾区阵地，大概率会从战略、资源倾斜、运营重心等方面，加码在深圳的商业项目，让消费者在深圳购物，既方便又划算。

可由此衍生出新的未知：港资会否成为阻挡高端消费“回流”香港的力量？如何平衡香港王牌物业回血与深圳商业布局的新生？

于港资大佬来说，这将是一个to be or not to be 的大考。而港资的抉择，将影响其与本土地产商之间的拉锯战走向，也将影响深圳高端商业新格局。在充满未知的动态博弈中，港资不会一直处于神坛之上，而深圳本土商业力量亦不应被低估。