融创先收购乐视、后“接盘”万达项目 其商业逻辑又是啥？

　　半年或年度的房企销售排行榜，照例会区分权益和综合销售额。有的房企，销售额有500多亿，权益销售额可能只有300余亿。

　　所谓权益销售额，是指房企按照实际股权分摊计算的销售额。之所以会出现权益销售额这个概念，是因为，房企合作拿地、开发的项目越来越多了。合作开发则是由于现在的土地越来越贵，一块地动辄几十亿。

　　融创同样也有不少的合作项目。今年上半年它的综合销售额为1118亿元，权益销售额为770.6亿元。其中包括收购的项目，也未必是100%股权。

　　融创迄今最大的合作，是与万达。对，就是这几天吵得沸沸扬扬的632亿融创万达交易案。这也是我国房地产史上金额最高的合作案。此前最大的交易案是不久前的6月29日，万科以551亿元夺得广信资产包。再往前，2016年3月，中海以310亿元收购中信旗下部分住宅，中海旗下部分物业61.49亿元转让给中信。

　　没错，几乎所有媒体都将融创与万达的这笔大生意，称为收购，即融创收购13个万达文旅城和76个酒店项目。我为什么却非要称为“合作”呢？

　　融创公告的双方合同有这么一段话：

　　（交易正式达成后）“目标项目公司由买方独立营运管理，买方委派目标项目公司常务总经理，并负责销售物业。卖方委派目标项目公司总经理，并在目标项目公司名下设立持有物业项目部，并由卖方委派项目部总经理，负责持有物业的运营。买方委派持有物业项目部一名财务人员、一名成本人员。”

　　此外，合同还规定，万达文化旅游城的品牌不变，规划、设计方案不变。

　　据此可以断定，这不是一起简单的收购案，很大程度上是一起房企合作案。

　　万达达成合作的原因，固然与其加速回A、转型轻资产路径有关，最直接的理由则是，缺钱。我个人分析，可能是5月份左右金融和投资机构突然对万达捂住了钱袋子。而万达的现金流管理是一环扣一环，须臾不可断流的。换回632亿的资金，每年还有6.5亿的管理咨询费，卸下了庞大重资产的万达，可谓得其所哉。

　　融创要的，是万达文旅城的巨大土地储备，即近5000万平方米的可售面积。我们记者已经报道了，加上负债，这些土地储备的综合成本，每平米不会超过2000元。即使一批万达文旅城是位于三线城市，这种成本的土地现在也很难拿到了。

　　融万合作案的商业逻辑，一个要的是资金，一个要的是土地，说到底，就这么简单。其他诸如妖魔论、阴谋论，要么是吸引眼球，要么是故意装糊涂。

　　但这个逻辑却不适用于融创与乐视的交易案。称其为收购案倒是没错。

　　贾跃亭割肉补疮，也是为了钱。他出让股权，换取救命钱。当然，我们现在知道了，融创1月份宣布注入的150亿，远远填不平乐视巨大的窟窿。因为，乐视的债务危机，绝不限于上市公司乐视网，而是已蔓延到整个乐视体系，所谓乐视七大生态。

　　融创收购乐视网、乐视致新、乐视影业的股权，目的却是为何？说实话，到现在我也没完全弄明白。

　　我个人猜测，融创最初的动机是投资。正如孙宏斌所说，这就是一门生意。做生意嘛，无非是追求回报。只要价钱合适，符合预期，那就投资呗。当然，任何生意，都不是包赚不赔。孙宏斌的预期是，要么亏30%，要么赚300%。

　　正如我不相信融万交易背后的阴谋论，我同样不相信孙宏斌当初是步步为营意在谋取乐视控股权的说法。因为无论是乐视网的上市公司平台，还是乐视体系的几大主营业务，与融创的公司战略、商业模式均无明显的互补互通功能，几乎都是其完全陌生的领域。这样的投资和收购逻辑，说不通。

　　但人们都只相信自己愿意相信的观点。所以，融创是怎样的初衷和逻辑，从来都不重要。乐视股权收购案的复杂之处在于，所有的信号似乎都在朝着需要孙宏斌主导甚至控制乐视的方向在走。这个时候，对于孙宏斌来说，正应了那个词，身不由己。

　　十多年前，我就说过，企业的基因是由创始人的基因决定的。且不说更早前的绿城、佳兆业收购案，单从万达、乐视股权交易案看，就有着孙宏斌鲜明的个性色彩。交易，只算大账，一旦决定，立即拍板。老孙是很少顾忌别人议论的，他很清楚知道自己要什么。这样的商业决策，赢则大赢，输了也会受不轻的伤。好在融创的抗风险能力已是今非昔比。