张晓梅：政策、资本、商业有机结合 可助推特色小镇发展

　　博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会现场，山水文园集团执行懂事兼CEO张晓梅带来了“政策倡导与市场机制”的演讲，在她看来，小镇发展的路径是有规律可循的，找到规律，用工具和技术加以优化，就能找到一条发展路径。

　　山水文园集团已着眼于主题小镇的建设，并将主题小镇产品列为集团战略发展的核心。张晓梅也分享了山水文园集团在小镇路上的践行与心得，讲述山水文园是如何布局规划，打造自身IP。

山水文园集团执行懂事兼CEO张晓梅

　　观点一：特色小镇离不开5大共性

　　在中国过往改革开放的30年，中国的城市发生了翻天覆地的变化，当然城市、郊区、近郊、城乡之间还有一定的差距，欧洲虽然也有城乡差距，但是城和乡之间，每一个小镇独具特色的文化、独具特色的自然以及独具特色的生活方式，能够让人在此流连忘返。

　　当然，学习和借鉴西方经验，不是照搬，而是找到规律，进行总结。我们发现，无论多么有特色、有主题，甚至某些维度上有特大的差异，但只要是小镇，就和中国的农村、乡镇一样，具备5大特色。

　　第一，每一个小镇都有公共的场所，公共的社交性的场所是必不可缺的；

　　第二，一方水土养一方人。小镇有大量的历史人文和名人，这些故居和故事就是根基，文化与人的社会、人的居民密不可分；

　　第三，人离不开实物，我们生活和居住在那，就得有集市，在集市购买的过程中，就可以构建美食的体系；

　　第四，有人结婚了得有结婚的活动，在不同的小镇里面，节庆的活动构成了完整的要素；

　　第五，共性的东西是自然的景观和建筑的外立面。

　　任何的主题小镇，必须具备上述的5大要素，我们在思考主题特色小镇的时候，都认为主题特色小镇就是做特色，但是我们忘了主题特色的背后是与人相关的5大特性。将这5大特性归结在一起，再去形成主题，打造特色，才富有活力。

　　观点二：特色小镇的运营是未来的核心竞争力

　　特色小镇的4大维度是指规划、开发、产品和运营。海南有大量自然景观，也有不同的主题，但是如果没有总体规划的概念，只是点性的思维，看似百花齐放，最后并没有满园春色。因此，我们要形成整体性的思维，每一个点、每一个主题以及每一个特色之间应该有相关联，这里的规划，是从硬件和软件的角度，将原来老的东西和新的东西的结合，形成总体性的规划。

　　第二个是产品。产品内容的本身是什么？如果作为投资者和社会的实践者，打造产品的过程中，要解决的是什么？是生活中最根本的需求。所以，在讲产品的开发过程中，怎么把人的生活的需求放进去，形成不同的产品，这才是最重要的特点，而不是简单的把产品做成了产品。

　　最终结合在一起才是运营。在特色小镇发展的过程中，其实大部分的关注是在开发上。在开发的过程中，产业运营商真正要关注的是整体规划之下，最重要的是规划之下的产品的内容，以及未来通过持续和长久的经营，让生活在小镇的人们能够安居乐业，享受美好的生活方式，

　　因此，在未来特色小镇发展的过程中，运营放到了至高的高度。

　　作为实践者，在未来的时代，要通过有效的规划，打造一个平台，让所有产品的内容围绕人生活的本质，最终通过运营，让小镇的每个人安居乐业，这才是未来真正的核心竞争力。

　　观点三：政策、资本、商业需要有机结合

　　政策与市场机制是特色小镇发展的思路，政策的逻辑和资本的逻辑以及商业的逻辑之间没有形成横向的打通，最后变成了政策满天飞，企业用不上，很多政策制订完以后无法落地，资本的钱不能和商业之间形成完整的配合，最后导向是传统的开发和建设。

　　今天，我们提出一个新的观点，能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑，三者之间形成一个有效的关联，最后采取影响小镇的商业模式。这种小镇的商业模式里面，任何一个小镇不遵循商业的逻辑，没有未来生产关系的现金流，没有未来持续的成长会可持续吗？如果小镇的投资者投的过程中，只研究产业，只研究模型，但是不知道资本市场对它的投入和退出的时候，找不到钱和资金的注入的时候，这样的商业逻辑能支撑吗？也不能支撑。最终如果没有政策的导向，逆势而为，这样的商业逻辑能长久吗？也不能长久。

　　所以，只有将3者有机的结合设计出不同的产品的模型，小镇才能形成最终的结果。所以在这样的基础之下，山水文园做了简单的模型。这个模型就是依据不同的政策打造不同的特色的小镇，在建设特色小镇的过程中，可以将政策和IP和商业以及相关的模式进行不同的组合。不同组合的过程中，三者之间形成叠加，才会形成我们在未来落地过程中的不同路径，不同的路径，才会导出不同的产品，不同的产品背后才形成不同的特色。

　　观点四：特色小镇应该具备软性的精神内涵

　　小镇应该具备这些精神内涵，首先得有格调，所谓的格调不是指奢华和高端，而是在这个过程中，我们的山水之美创造的小镇的格调必须是高雅；第二，我们应该用工匠精神，将做出来的每一个产品打造成有品质的作品。所以不是简单的农家乐，也不是简单的民宿，就能够去创造特色小镇。把所有的细节做到之后，才能找到便捷的交通。这里的交通，不仅仅是指抵达性的交通，还有交易方式的便捷，以及在生活方式的便捷。

　　最终，建设的不同的小镇，才会产生不同的特色。事实上，建设特色小镇的过程中，不同的方式就是不同的模块，就像魔方，可以组成不同的组合，最后就形成了我们实践过程中的特色小镇，即浙江山水特色小镇。

　　我们希望把这个小镇打造成一个乐园为核心，通过商业和文化，形成一体化的发展。这个发展的过程中，我们最注重的是软件的精神与内涵，会在这个地方大量的打造IP形象、文化的演艺和活动，还要把历史的展示融入其中。