房企开始围猎南京土地市场 进驻外围布局特色小镇

　　一、二线热点城市拿地成本高，房企毛利润及净利润持续下滑，再加上去年延续至今的楼市调控，让房企高价拍地、高价卖房的模式难以为继。此外，逐渐成熟的PPP模式也给房企提供了充足的资金来源。一种新拿地模式逐渐形成--在全国范围特色小镇风口下，房企相继走入这一领域期望分得一杯羹。

　　如上半年稳坐销售额榜首的碧桂园，在去年年中宣布将在5年内投资1000亿建设科技小镇，布局在环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈。区域深耕房企时代，也在去年末宣布未来5年内从珠三角起步，投资30个"未来小镇"，预计总投资上千亿。

　　特色小镇是怎么发展起来的？目前发展如何？

　　政策支持：三部委联合发文，今年"特色小镇"写入"两会"政府工作报告

　　2016年7月，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划到2020年培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。按照三部委的文件，相当于我国600多个城市，每个城市至少要建1个特色小镇，可见特色小镇的建设量多面广。随后，各地政府出台了各项政策支持鼓励。今年两会上，"特色小镇"首次写入政府工作报告。

　　迄今为止，全国已有26个省市自治区明确提出小镇计划，其中，浙、苏、鲁、湘、粤均拟建100个特色小镇，浙江、天津、江苏、福建、广州、贵州、甘肃等地均出台了相关政策，在土地、租金、税费等方面进行减免优惠。政策鼓励之下，2017年，不少房企将开发特色小镇作为今年业务发展的重点方向之一，上市公司参与特色小镇建设的项目也在接二连三落地。

　　小镇之兴起，已如疾风劲草，横扫中原大地。

　　全国兴起：住建部首批127个国家级特色小镇，浙江、江苏领先

　　第一批国家级特色小镇于2016年10月11日公布，共127个特色小镇入围，分布于全国32个省、117个市，其中浙江省、江苏省、山东省、四川省和广东省为特色小镇数量排名前三的省份，分别有8个、7个、7个、7个和6个。南京高淳区桠溪镇为南京市首批唯一入选小镇。

　　自去年10月首批国家级特色小镇概念提出，至今已有半年光景。6月底，第二批国家级特色小镇开始申请提报，这次江苏有15个名额，是首批的2倍。

　　南京响应：22个特色小镇，分"建设名单"+"培育名单"两类引导

　　南京市级首批特色小镇创建名单的22个小镇，分为"建设名单"和"培育名单"两类，力争建成产业富有特色、文化独具韵味、生态富有魅力的市级特色小镇。对市级特色小镇，将制定多项政策予以扶持。

　　那么，南京市第一批特色小镇有哪些，参与房企又有谁？

　　板块特征：各板块积极探路，特色小镇点靓南京版图

　　除江宁、浦口、溧水、高淳、六合等乡村地区依托山水资源、历史人文、块状经济等独特优势创建一批特色小镇，城中板块同样借力产业平台，适应和引领经济新常态。从特色小镇空间分布来看，城中5个、栖霞2个、江宁3个、江北5个、溧水3个、高淳4个，各板块数量相对较为均匀。

　　建设主体：房企开始涉猎特色小镇，主要布局外围

　　虽然和主要投资建设企业有关，出现一部分较为特殊的"科技、物流小镇"，但相对好操作的"旅游"、"健康"、"养老"小镇占到65%。根据投资主体，南京首批特色小镇涉及中铁二局置业、华夏幸福、亚东建设等房企，涉猎禄口、六合远郊板块，而这些区域，也恰是南京楼市刚需阵地。

　　创建类型：3大类10主题

　　对南京特色小镇的发展类型进行解析，结合产业、环境等特征，大致可以分为10大发展主题，综合现状条件、规划产业、发展主题大致分为外来植入型、资源驱动型、基础提升型三类。

　　外来植入型小镇包括城郊休闲型小镇、新型产业小镇、生态旅游小镇、金融创新型小镇、时尚创意型小镇，资源驱动型包括历史文化型小镇、交通区域型小镇、资源禀赋型小镇，基础提升型包括特色产业型小镇、高端制造型小镇。外来植入型特色小镇种类偏多，说明在特色小镇春风下，越来越多的企业以特色小镇作为投资的新领域和发展的新平台，特别是环境优、区位好的城市近郊区域面临着前所未有的发展机会。

　　产业特点：以特色产业引擎与旅游为中心

　　特色小镇特点在于"小而美"，聚焦在某个优势产业。结合上文提出的三大类型，南京特色小镇产业特征可以概括为"历史人文+传统加工制造+旅游"、"经典加工制造+时尚设计+旅游"、"特色天然资源+旅游度假养生"、"未来新兴产业+旅游"四类。

　　青龙地铁小镇将出让一宗商业用地，谁将出手

　　南京市将青龙地铁小镇定位为"山水林间趣、峻秀国际城"，是仙林副城的重要组成部分、生态低碳新区。小镇规划地铁新市镇片区、风情居住片区、茶韵文化片区、生态休闲片区等6个功能区。未来，地铁四号线西北至东南方向贯穿小镇，设置东流、孟北、西岗桦墅3个地铁站点。

　　从地块指标信息来看，这宗商业地块位于青龙小镇风情居住片区内。北部为恒大龙珺和中南山锦花城两个项目，均价2.6-2.7万元/㎡，去年九月由新城拍下的G60居住地块楼面价2万元/㎡。青龙小镇目前尚未大面积开发，生活配套设施较为缺乏，此次G42地块即为高速沿线商业轴组成部分，若被顺利拿下，周边商业配套有望得到改善。