砂之船花旭：超级奥莱不只是名品折扣 还要引领消费

　　（赢商网贵州站 郑钰辉 刘韦报道）商业发展至今，落地中国的奥特莱斯项目早已不能看作是单纯的名品折扣业态——全零售业态的设置逐步变成零售+体验+餐饮的多样化业态组合，而奥莱经营的也不再是传统观念中品牌正价店的下架产品，越来越多的品牌开辟了自己的独特供货渠道。有数据显示，奥特莱斯正成为商业发展中的一支强劲力量，6月22日商务部首次发布的《2016中国购物中心发展指数》中，奥特莱斯型购物中心综合指数达71.2，高于中国购物中心发展综合指数67.2。中产阶级崛起，这一群体对品牌的认知度及认可度，或将在奥莱这样的商业模式中得到满足。

　　按计划，2017年内贵阳砂之船奥特莱斯就要正式开门迎客，这并不是贵州区域内第一次出现以奥莱为名的项目，但成功者寥寥。前面已有诸多失败的奥莱项目案例，砂之船何以有信心在贵州打造一个体量达22万方的奥莱项目？作为一个重资产投入的项目，砂之船如何应对投入与回报的关系？

贵阳砂之船商业管理有限公司总经理花旭

　　 “奥特莱斯这个名字谁都可以用，关键要看谁来做。”贵阳砂之船奥特莱斯项目的掌舵人花旭认为，与国内很多奥特莱斯不同的是，砂之船是真正专业的奥特莱斯运营商，在这一行业有着十几年的经营管理沉淀，落地贵阳亦是信心满满。

　　选址：“双龙航空港经济区核心商务区，发展潜力巨大”

　　花旭认为，砂之船之所以选址发展中的双龙航空港经济区，最根本的原因是因为双龙作为贵阳未来的东大门，潜力巨大，发展前景被看好。除了区位，今年双龙航空港经济区获批成为国家级临空经济示范区，发展规划上也凸显着巨大优势。

　　全中国很多奥特莱斯，选址都有一些既定特点——郊区，或者靠近机场、高速路口，甚至是新区。花旭说：“奥特莱斯的选址除了要覆盖所在城市的消费者需求以外，还要考虑交通的便捷性、到达性。因为有车一族的中产阶层，其实是奥莱的主力消费客群。”

　　而贵阳项目其实已经打破了这个特点，“贵阳传统市区面积本来就小，所以机场到市区的距离也很近。”花旭介绍，项目地处机场路中段，往龙洞堡国际机场5分钟，往市中心仅10分钟。所以贵阳砂之船奥莱是名副其实的近郊奥莱。

贵阳市地图

　　花旭认为，新区的发展有其阶段性。双龙航空港经济区虽然目前基础人口不多，但随着新区快速发展，配套设施不断完备，工作、社交人群逐渐递增，会为砂之船提供人流量保障。  

　　“政府对双龙航空港经济区的规划非常清晰，它将会以多彩贵州风景眼为主题打造最靠近市区的旅游聚散地，包括以生态（体育生态公园）、娱乐（东方科幻谷）、旅游（多彩贵州城、极地海洋馆）等为核心的旅游产业，还有以通讯系统为核心的大数据相关产业等。其产业发展百花齐放，而不仅仅局限在某一个产业上，发展前景很好。”

　　    特色：以奥莱为核心模式  全客群覆盖的商业综合体

　　“砂之船目前在全国直辖市及省会城市已连续布局9个项目，其中包括与贵阳邻近的重庆和昆明，而贵阳的砂之船奥特莱斯是目前西南三省中单店体量最大的项目。”花旭说，操刀奥特莱斯，砂之船有两个优势：一是专业的商业空间设计和运营，能打造符合顾客需求的购物场景；二是专业的商业人才团队，沉淀奥特莱斯运营多年，经验丰富。

　   “贵阳砂之船奥特莱斯有三个特点：一、砂之船是目前贵州市场上唯一的真正意义上的专业奥特莱斯，今年年底开出后，将成为贵州单店体量最大的奥特莱斯复合体；二、砂之船的选址是独一无二的，毗邻的龙洞堡国际机场目前是贵州最重要、吞吐量最大的立体交通枢纽，已经实现空乘、高铁和轨道交通的无缝连接；三、砂之船集团有着近三十年的国际商业经验，在奥特莱斯领域也有十年的成功运营沉淀，贵阳的这个项目有足够的时间、资源和体量实现升级版的奥特莱斯，打造集团战略规划目标“超级奥莱”的概念。”花旭表示。

　　具体而言，升级主要体现在内部场景设计和业态规划上。“传统的奥特莱斯在国外就是名品直销广场，在场景打造上非常简单，你只要去买换季、打折的商品就好了。但是在中国，消费者的需求更加多样化，传统零售受电商和自身局限的影响非常大，并不是说足够有空间感、足够大就会更有生命力，更重要的是经营理念，体现在规划和创新版块。”

　    花旭说，砂之船（贵阳）奥莱打造的就是集团公司的全新升级版本。2016年10月28日，砂之船向全球发布了“超级奥莱”概念，贵阳砂之船将用砂之船的“情感思维”+“美学思维”+“场景思维”+“资本思维”四大思维模式打造四个超级奥莱版块：

砂之船（贵阳）奥莱整体规划图

　　一是超级名品，在集团战略合作品牌导入的基础上，会更多的引入一些贵阳还没有进驻的国际名品；

　    二是超级乐园，为孩子提供教育、娱乐、益智类项目，会着重对场景进行打造，赋予森林和海洋故事的视觉设计，让孩子徜徉在快乐的时光中；

　　三是超级运动，利用项目B馆1-3层的空间打造出超级运动馆。运动馆一层是F1赛车主题，二层是嘻哈主题，三层是跨界社交主题。基于此引入大量国内外知名的运动、青休潮牌，让年轻人在享受的同时还能购物；

　　四是超级空中花园，也是奥特莱斯的生活方式品牌集中地，业态比例是按照购物中心的比例去打造的。“这一点在全国来说都是创新，一般的奥莱考虑到区位较偏远，主要集中在周末消费，餐饮的比例大概在8%左右。但我们这里的区位优势还是很明显的，未来的发展非常有潜力，所以餐饮的占比较高。”花旭表示，目前已签约的餐饮有星巴克、必胜客、肯德基、汉堡王等知名连锁品牌。

　　基于这样的规划，花旭认为贵阳砂之船在奥莱模式的项目中更具优势，并且作为贵州首家真正意义的专业奥莱，将成为贵州市场奥特莱斯行业的标杆项目。“贵阳的零售行业发展进程并不算快，截止目前并没有真正的奥特莱斯项目出现，而且国际名品的进驻方面也落后于其它的省会城市，但在近几年大盘时代的背景下，贵阳的发展力度和城市升级的速度有目共睹。”花旭认为，贵州其实有相当一部分的奥特莱斯的拥护者，在利好的市场环境下，是时候需要有像砂之船这样的专业奥莱来满足省内中产阶级的消费需求，同时填补零售业态的市场空白。

　　运营：以商业的发展为基础 打造营采合一的团队体系

　　根据砂之船之前发布的战略发展规划，预计到2020年将在全国20个城市布局奥特莱斯。目前，砂之船的重资产落地项目均是全部自持物业。那么作为其中之一的贵阳砂之船要如何来平衡这种投入与收益的关系呢？

　   “砂之船不是地产+商业，也不是商业+地产，我们自己拿地自己修建都是为了后期的商业的服务。如果不是我们自己来修建，其他开发商就很难按照我们的调性需求修建商业形态。而我们的商业调性又是用艺术的形式最大限度的展示我们的商业理念，以及为消费者提供舒适的理想的购物空间。”

　    而重资产沉淀的方式，与砂之船集团的整体发展策略是一致的。商业的发展趋势决定了通过买卖物业来赚钱的路子会越来越难走，而只有通过固定资产金融化才能解决商业运营的资金流困境。

　　 花旭认为，正是基于对商业发展的长远考虑，砂之船对商业回报的要求不是急功近利的，“我们的商业是要做10年、20年，甚至更长时间的，不是靠某一家门店来实现短平快的盈利，而是会考虑到一个长期的效益。”

　　对于商业，砂之船有一套自己的科学的核算方式，前提就是让项目好好地成长、好好地经营。“针对前期进入的客户和品牌，我们后续合作中也会有相应优惠。在招商运营方面，砂之船采用的是同一团队招商同一团队运营的方式。“规划、招商、经营，环环相扣，同一团队可以避免招商与经营管理发生脱节。”花旭认为，这就是砂之船专注奥特莱斯经营带来的价值。

　　定位：不只是名品折扣广场   而是场景与零售共融的新尝试

　　花旭认为，贵阳整个零售格局相较其他发达城市是较为落后和有成长空间的，随着外来商业的渗透，贵阳的商业格局也会很快发生变化。“他们有资金强悍、理念超前、招商运营管理能力很强、政府支持力度大等一系列优势，会对现有的商业格局形成冲击，从而改变贵阳传统的商业格局和经营管理水平。”

　　而在商业竞争愈演愈烈的大环境下，砂之船也不是传统意义的奥特莱斯，而是全客群覆盖的商业综合体。“基于项目的特点，我们选择的品牌都是行业内销售排名靠前的，目前达成率超过85%，每个业种都有一些代表性品牌，比如运动区引入了1200平方的NIKE直营店，900平方的阿迪达斯工厂店等，内衣板块则引入了爱慕等品牌。”

　　花旭认为，近几年来贵阳市的GDP一直呈双位数增长，这说明贵阳未来的消费市场前景也十分看好。“贵阳市经济发展分为三个阶段：一是原始资源的开发；二是服务业第三产业的发展；三是大数据产业的发展，当然我们最大的优势还是生活空间环境非常好，发达城市的生活环境相对欠缺，消费者的诉求点也在发生变化，贵阳的GDP是能让人看到希望的。”

　　“随着大数据的发展，越来越多的‘贵漂’来到贵州，带来了很多科技人才，这里环境好，相信很多人也会逐渐留下来，这些人会带来很多新的消费理念和消费需求，再加上贵阳本地人的消费理念超前，消费水平比较高，所以我们并不担心客群的问题。”现在砂之船要考虑的是怎么导入更多客人喜欢的商品、需要的商品。“现在的生意不是你愿意买，你愿意来；而是你愿意来，你愿意买。”

　　基于这样的市场需求预测，砂之船整个项目将会引入300余个品牌，其中名品占比约10%，此外还有中影星美vip国际影城等50多个生活方式品牌。

　　“为全客层提供特色的多元化功能服务，会成为砂之船贵阳奥特莱斯征服消费者的驱动力” 花旭总结道：“意式调性、艺术空间、独有品牌、旗舰体验，加上折扣这张王牌，相信砂之船（贵阳）奥莱对贵州商业会有很强的引领作用。”