赢商专访|白德利：太古地产的快慢之道

　　（赢商网报道）盛夏七月，上午十点十分，坐标北京三里屯太古里瑜舍酒店。准备敲门的我们恰好遇见拉门而出的太古地产行政总裁白德利，他明媚的笑脸与窗外灰暗的天空鲜明对照。

　　“Guy（白德利的英文名）刚完成上一场采访，他稍作休息后，我们再开始。”白德利随行的工作人员领着我们进入房间。

　　桌上摆着两小束白玫瑰，散发出淡淡香味，一扫酷暑带来的烦躁与紧张之感。常言道，一个人爱好什么，喜欢什么，可以看出他的脾性和品位。

　　作为瑜舍酒店特色之一的白玫瑰，是集“纯洁、尊敬、谦恭”于一身的花仙子，而这些品性也是白德利身上的一个个不可遗漏的闪光点。

　　“Hello，very glad to meet you（很高兴见到你们）……”约五分钟后，一席西装、白衬衫的白德利再次回到房间。与在发布会等正式场合不同，他今天没有戴领带，房间气氛渐渐轻松起来。

太古地产行政总裁白德利（Guy Bradley）（图片来源：企业提供）

　　简单寒暄交流中，我们才知道白德利昨晚刚从上海回到北京。一趟再普通不过的出差，却串联起太古地产在内地十六年的故事情节。

　　魔都上海，今年5月4日预开业的兴业太古汇吸引着白德利的全部注意力，这个前后耗时15年（若从太古2006年加入算起，前后耗时10年）的项目无疑是太古地产“集大成者”，却不得不被贴上“慢”标签。

　　帝都北京，坐落于朝阳区中心地带的三里屯太古里，是太古地产在内地落成的首个发展项目，已运营九年之久。如何保持已开业项目的生命力，是白德利脑海中不停转动的思考齿轮。

　　“我昨晚与太古里北区新入驻的Y餐厅老板讨论他们的新菜单，结合了中西方菜系和元素，很有趣。”

　　白德利说，非常高兴16年以前太古地产进入到中国内地，还不太晚。而对于总是引起争议的“快慢之道”，他也只是轻松地回了句，“虽然速度有一点慢，但结果是很好的。”

　　“做商业不能像切曲奇饼干”

　　打过招呼后，白德利选择了一张我们对面的椅子坐下，随手打开了一份写着些许备注的文稿。看得出来，为了这次采访，他做了很多准备工作。

　　“Now it is OK！”白德利话音刚落，顺着开场白，我们抛给他第一个问题就与上海兴业太古汇有关。“相较北京、成都、广州四个已开业项目，兴业太古汇带来了哪些惊喜？”

　　“曲奇饼干是一块一块地切（cookie-cutting），每块都一模一样，但我们从来不做复制，没有一模一样的两个项目，都是按照当地特色去量身定制（customised）。”

　　引用做曲奇饼干的比喻，白德利旗帜鲜明地指出了太古地产做商业的法则，即“量身定制”。在其看来，即使已有四个成功案例，但兴业太古汇的地段、设计及业态品牌组合都烙上了“不可替代”印记。

　　南京西路，上海浦西CBD核心商圈，有三条地铁交汇的兴业太古汇成为该区域最后一个大型商业综合体，“未来这个区域不见得可以做这样大规模的开发”。

　　虽然沿用广州太古汇的综合体开发策略，可兴业太古汇的品牌业态组合另辟蹊径，毕竟其所处的商圈高端商场竞争日趋白热化。

　　据赢商网报道，兴业太古汇在5月4日试营业，包括LULULEMON、Swarovski、PUMA、EVISU、I DO、Max&Co.等在内的50家商户先行开业。

　　台湾瑜伽+动感单车馆Space Cycle、国内首家星巴克烘焙工坊等特色品牌成为采访中的“热门”话题点。“星巴克咖啡烘焙工坊，这是继西雅图之外的全球第二家，在店铺中看到一杯咖啡是怎么样生产出来，是个非常独特的体验。”

　　聊到这些，白德利的语速不禁加快，喜悦的表情多次闪现，而兴奋之感则随着他不断比划的手势在空气中弥漫开来。

　　在白德利看来，兴业太古汇打破了对高端品牌的“狭隘”限制，引入多品类中等品牌。这背后的终极目标是“打造一种生活方式体验目的地”，其针对的是“中产人群、年轻一代全天购物、休闲消费需求”。

　　商场带来的“惊艳”感官体验外，白德利还从兴业太古汇的酒店、写字楼方面做了补充。“酒店镛舍将意大利和上海本土风情结合，将给上海的酒店版图增添一个新元素。”

　　公开资料中，赢商网了解到，镛舍（The Middle House）是太古酒店“居舍系列”（The House Collective）的第四间，其它三间酒店保持着同样命名格式，包括北京瑜舍（The Opposite House）、香港奕居（The Upper House）和成都博舍（The Temple House）。

　　“有压力但竞争也是件好事”

　　有趣的话题，有趣的白德利，让整个房间都跳动着有趣的愉悦分子。可当对话中开始加入“竞争”这一类关键词时，有趣退场，严肃登台。

　　“现在一二线城市地价高企，获取土地的难度越来越大，以后会不会考虑旧改、并购或合作的方式？”这对内地项目“不多”的太古地产而言，似乎是个棘手难题。

　　对于这点，白德利的回答出乎寻常，他坦承，“拿地确实非常难，要拿最好的地就更难。”但知难而上是白德利为太古选择的方向，只不过不是蛮干，而是通过合作伙伴获取相应的土地资源。

　　这样，“土地”成为白德利口中选择合作对象的第一标准，他们拟与陆家嘴集团合作在上海开发的第二个项目就属于这一典型案例。只不过，目前合资公司还未成立，“准备工作还在进行中”。

　　土地之外，白德利总结的第二标准则是“有过合作的先例”，中信和远洋已然被纳入太古地产优先级名单。

　　资料显示，中信与太古地产的首个合作项目是同样位于上海南京西路的中信泰富广场，“我们曾拥有这个项目10%的权益，1990年代，中信邀请我们跟他们合作”。

　　与远洋两次合作的项目分别为北京颐堤港及成都远洋太古里。对于未来计划，白德利脱口而出的猜测是，“或将有更多合作”。

　　当然，于太古地产而言，“土地难题”同样适用大本营香港，特别是在大批内资房企涌入香港上演多幕夺地大戏后。“这确实给我们带来一定的压力，但有竞争也是一件好事，会促使大家进步。”

　　白德利评价称，“我觉得这是OK的。”当然，这种自信来自于太古地产的长达45年的经验积累，以及对自身优势的明确认知，“我们知道自己擅长什么，所以会专注在比较强的领域，确保自己具有持续的竞争力”。

　　也正是这种“自信”让太古地产在内地的项目成为众人追捧之对象，特别是广州太古汇创造的零售销售额21个季度连续增长的纪录。

　　说到这，“自豪”这一词汇反复出现在白德利的描述中，因为太古用自己的方式寻找出了一系列应对国内商场“同质化”的招数，这其中包括“寻找新东西、品牌或者概念”“活化旧品牌”以及“形成一群固定合作的品牌伙伴”。

　　“许多品牌商都会主动要求跟随我们到一个新的城市和项目，这是个非常好的结果。”白德利说，这种合作关系最终可以达到“double-win（双赢）”。

　　“很高兴进入内地还不太晚”

　　在“double-win”引起的笑声中，白德利端起手边的咖啡抿了一小口。间隙中，我们与他旁边的工作人员聊起了关于外界对于太古内地“发展速度太慢”的评价。

　　这一次，白德利有些着急了，直言道，“如果说慢的话，我的答案是yes也是no。”其解释道，十年的时间做一个广州太古汇，看上去速度确实比较慢，但相较它今日的成功，这种慢也是相对的。

　　对于耗时15年（若从太古2006年加入算起，前后耗时10年）的上海兴业太古汇，白德利则明确指出那是因为开发过程中遇到了拆迁问题，“这也是一个学习的过程，未来可能再也不会去开发没有拆迁地块”。

　　跳出广州、上海这两个“慢动作”特例，白德利认为北京颐堤港和成都远洋太古里四五年的开发周期则是太古不断提速的例证。

　　不同于外界习惯用“快慢”来形容太古地产的内地时速，白德利更喜欢用“舒适”来定义。“16年开发了5个如此大型的项目，且它们的成功让我们觉得很自豪，因此我觉得这是非常舒适的速度。”

　　欲速则不达，这是白德利秉持的论点，即“如果速度太快的话，可能会出现一些无法弥补的错误。”而做出这种判断，则是为了避免开发过程中一些不必要妥协，这种妥协可能会导致太古制定的严格标准无法执行，进而损坏太古的品牌。

　　“舒适”并不代表“无为”，瞬息万变的市场环境要求白德利必须时刻保持着对消费者需求及品牌潮流的敏感度，并快速做出调整。例如广州太古汇过去三年间进行过多次“品牌调整”橱窗换血计划。

　　2014至2016年，每年引进的新品牌分别为38个、16个及17个，其中首入广州的品牌分别为21个、11个、9个。这是广州太古汇关于品牌调整的一组数据。

　　无论是“提速”“调整”还是“合作”，在白德利描绘的太古商业版图中，香港仍是总部基地，内地扮演的角色也将越来越重要，“机会肯定会越来越多，占比肯定也会越来越大”。

　　过去的16年，用白德利的话来说，“进入内地时间还不太晚，虽然速度有一点慢，但结果是很好的。”预言下一个16年，他深邃的眼神泛着自信的光芒，“发展前景非常广，机会也是很多的。”

　　以下是赢商网对太古地产行政总裁白德利（Guy Bradley）专访实录：

　　赢商网：相较北京三里屯太古里、颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里四个项目，今年5月4日开业的上海兴业太古汇有哪些独特之处？

　　白德利：曲奇饼干是一块一块地切（cookie-cutting），但我们从来不做复制，没有一模一样的两个项目，都是按照当地特色去量身定制（customised）。

　　兴业太古汇的独特之处首先是所在的地段——南京西路，这是浦西CBD的核心商圈，也是区域内最后一个大型商业综合体，未来这个区域不见得可以做这样大规模的开发。这个项目地下有三条地铁线交汇，分别是2号线、12号线、13号线。从前滩开车过来的话，不堵车10-15分钟就可以抵达，因此这个项目的交通非常方便、地段非常好。

　　设计方面，兴业太古汇采用的是综合体开发策略。这个模式在广州非常成功，写字楼、酒店、购物商场都是连贯在一起，足不出户就可以相互连通，我们也把这个模式带到上海。

　　业态、品牌组合方面，兴业太古汇现在所处商圈高端商场非常多，市场竞争是非常激烈的，我们也是一直绞尽脑汁怎么样去做差异化。

　　对此，兴业太古汇致力于打造一种生活方式体验目的地，针对的客群是中产人群、年轻一代，满足他们全天购物、休闲消费需求，引入的品牌有一些是高端的，但主要是以多品类的中等品牌为主。比如，项目中有化妆品、餐饮以及一些很特别的主力店，包括非常受年轻人喜爱的瑜伽馆。

　　另外，兴业太古汇还引入了星巴克咖啡烘焙工坊，这是继西雅图之外的全球第二家。在这个工厂概念的店铺中，人们可以看到一杯咖啡是怎么样生产出来、怎么样去运送，是个非常独特的体验。

　　总体来看，兴业太古汇的品牌业态组合是比较全的，覆盖的客群年龄段也是比较全。例如，我们的主力店当中有一家全中国最大、货品最全的City Super超市。

　　赢商网：购物商场之外，兴业太古汇的写字楼与酒店有哪些亮点？

　　白德利：从写字楼来说，我们的租客不只专注跨国企业，也有本土优质品牌企业，还有金融等其他行业，组合非常多元化，也会更健康一些。

　　酒店方面——镛舍（The Middle House），这是太古酒店“居舍系列”（The House Collective）的第四间，其它三间酒店保持着同样命名格式，包括北京瑜舍（The Opposite House）、香港奕居（The Upper House）和成都博舍（The Temple House）。

　　镛舍预计今年年底开业。就上海来说，我认为目前还没有一个像镛舍这样将意大利和本土风情结合起来的酒店，这无疑会给整个上海酒店版图增添一个新元素。

　　赢商网：兴业太古汇之外，据悉太古地产还在上海洽谈第二个项目，目前进展情况如何？

　　白德利：我们现在正在积极促进上海下一个投资项目，这个城市的发展前景非常广阔，对于我们未来业务发展非常重要。

　　目前上海传统金融区及小陆家嘴区域都已经非常饱和，未来商业需求必将往周边扩展，前滩有着很大的发展机遇，我们希望能够参与其中。

　　因此，我们在2015年与陆家嘴集团签订了一个框架协议，双方拟于上海浦东新区前滩联合发展一个零售项目，预计该项目总楼面面积约为12.4万平方米。

　　虽然已经达成战略合作伙伴关系，但目前这个合资公司还没有成立，这项准备工作还在进行当中。

　　赢商网：当前一二线城市地价高企，获取土地的难度越来越大，公司会不会考虑旧改、收购或者合作的方式？

　　白德利：拿地确实非常难，要拿最好的地就更难。我们也非常喜欢去进行一些合作，之前在北京、广州和成都的项目上都有成功实践。

　　对于我们来说，合作开发是一个很好的模式，合作伙伴可以给我们带来土地等资源。比如我们的合作伙伴远洋集团，他们有很好的当地资源，熟悉国内的情况。

　　无论在国内还是国外，房地产这个行业都是非常本土化的行业，需要很多本土的知识和资源，合作开发模式的可以达到强强联合，他们有他们的强项，我们也有我们所擅长的。

　　赢商网：作为一家严谨的国际化公司，太古地产在选择合作伙伴有哪些标准或者要求？

　　白德利：我们挑选的原则，首先就是要选择土地，如果开发商本身手中就已经有了，我们自然就会有一个合作伙伴。其次，就是选择和我们有过合作历史的伙伴，与中信、远洋的合作就属于这一类型。

　　太古地产与中信合作的首个房地产项目就是位于上海南京西路的中信泰富广场。在1990年代，中信邀请我们跟他们进行合作开发，当时我们占有这个项目10%的权益。而我们与远洋已经合作开发了北京颐堤港及成都太古里两个项目，未来或将有更多的合作。

　　总的来看，我们选择合作伙伴的模式还是富有弹性的。但我们对于土地的选择标准非常谨慎，在这一点上不太会妥协，因为这非常重要，其次就是土地价格。

　　赢商网：上海之后，太古地产下一步布局计划如何？还会继续新增城市吗？

　　白德利：太古地产的布局标准还是以一线城市为主，现在传统一线城市中唯独在深圳还没有项目，所以我们一直在积极寻找，只是目前还没找到合适的机会。

　　随着政府推进粤港澳大湾区计划的落实，未来深圳与香港间的联动会越来越多、越来越强。我们现在在香港已经有很强大的资产，但在深圳并没有，如果有这个机会，也希望做一些平衡。

　　深圳之外，其次就是提到北京，我们在北京已经有两个发展项目，未来也希望能够有更多的机会。

　　赢商网：在广州是否也有类似的扩展计划？

　　白德利：广州我们也在寻找机会，但不会复制另一个广州太古汇。我们会寻找不一样的项目，但现在还没办法透露太多，因为也还没有成型。

　　广州是一个很有趣的城市，我们在当地已经积累了很好的关系，包括和天河区政府的关系。除了天河区外，整个太古集团在当地还有很多其他的发展项目及业务，比如可乐、冷库等。

　　赢商网：进入中国内地16年间，太古地产共开发了5个项目，如何评价这种开发节奏？

　　白德利：如果说慢的话，我的答案是yes也是no。虽然广州太古汇用了10年的时间去打造，开发的速度是比较慢，但对比它今日的成功，这种慢也就是相对的。上海兴业太古汇前后耗时比较久，其中一个重要的原因是拆迁，这对我们来说也是一个学习的过程，未来可能不会再去做没有拆迁地块的开发。

　　上述两项目外，后来的颐堤港和成都远洋太古里的开发周期维持在四五年，所以我们的速度也是不断在提高。

　　从更宏观的角度看，我们并不慢。我们开发的这五个项目规模都非常大，要做好是真的需要时间的，而且资金的投入也非常多。16年开发了5个如此大型的项目，而且都收获了成功，这让我们觉得很自豪，因此我觉得这是非常舒适的速度。

　　另一方面，速度慢一点反而不会出错。如果速度太快的话，可能会出现一些无法弥补的错误。也曾有人问过我“你们为什么不快一点呢？”我的回答是，如果快一点的话，可能就会做一些妥协，那我们的标准可能就没有办法严格执行，这会对公司的品牌影响造成非常负面的影响。

　　赢商网：太古地产在内地的这种开发节奏如何应对不断变化的市场环境和消费者需求？

　　白德利：我们虽然步伐慢一些，但并不代表在这个过程中不能做出及时的改变。创新在我们的所有项目中屡见不鲜，我们的许多想法和做法都是前瞻性的。虽然我们在新技术方面反应不是最快的，但我们也不想被远远地甩在后面。比如目前公司旗下所有商场都覆盖了WIFI，也支持微信、支付宝支付等。再举个例子，广州太古汇这些年来一直在变化，每年都会有新的事物发生，比如升级业态和品牌、打造可持续公共设施、推出会员计划、举办许多独特的市场活动等。

　　赢商网：当下国内购物中心都卯足劲做“差异化”，但品牌重复率太高还是常常被诟病。太古地产如何应对这个问题？有哪些品牌选择与调整策略？

　　白德利：首先，我们一直在全球范围内寻找一些新鲜事物、新品牌或者新概念，看看能否把它们引进我们的业务所在地，比如广州太古汇开业的时候，超过70个品牌是首次亮相广州；成都远洋太古里开业时，情况也类似（逾110个品牌经由成都远洋太古里首次亮相中国西南地区及成都）。这样一来，我们能够与顾客、消费趋势保持同步。

　　其次，对于已有的品牌，我们也会跟它们一起探讨和打造新鲜元素。比如星巴克和我们是很好的合作伙伴，他们给我们的项目带来了最新的理念，虽然他们不是一个新概念、新品牌，但并不意味着不能为顾客带来新体验，比如：成都远洋太古里星巴克黑围裙店、上海兴业太古汇星巴克咖啡烘焙工坊，都是很贴切的例子。

　　现在，跟我们合作的一些品牌会主动要求跟随我们进入新的城市和项目。这是个非常好的结果，因为他们喜欢跟我们合作，对他们和我们来说是共赢，甚至多赢，因为受惠的也包括顾客。

　　另外一个很有趣的方面是除了国际品牌，我们也寻找本土的零售品牌，与他们成为合作伙伴。一个很好的例子是方所，我们把他们带入了广州，之后是成都，帮助原本一个规模较小的品牌成长。另外一个例子是三里屯太古里北区最近新开的Y餐厅，这家餐厅之前开在北京的胡同里，与星巴克和苹果这类大品牌不同，是很本土的生意，也从未进入过购物中心，而我们把它带进了太古里，主厨还特意为此定制了一份中西结合的菜单，非常有趣。

　　赢商网：商业地产的运营归根到底依赖于专业人员的执行与操作，太古地产在内地有怎样的人才战略？

　　白德利：很高兴您问了这个问题，因为我们所在的就是一个以人才为导向的产业/行业。就像我昨天晚上跟Y餐厅的老板聊的一样，我们其实都是在以人为中心的行业中，无论是菜单还是我们发展的这些项目，始终离不开人。

　　所以，为公司留住人才很重要，现在市场上对人才的需求比供应要大得多，我们需要很努力才能留住人才。太古的许多员工都很享受为公司工作，因为我们形成了一个很独特且以长远为导向的公司文化，有良好的办公环境，我们倡导工作和生活的平衡，也努力为员工提供比较全方位的考虑，包括培训等，以能降低人才流失。

　　本土化的团队也很重要。现在我们本土的管理团队也慢慢开始在任更高的职位。拿我们在东西南北的投资团队和各项目管理团队来说，所有投资团队都有本地人才，因为他们熟悉和了解当地的情况。项目管理团队中本土人才也越来越多，例如成都远洋太古里的总经理是成都人，广州太古汇的副总是广州人，两位都是女士。

　　最后，我们有一个管理培训生培训计划，每年都会为各个项目招聘一批大学毕业生，为他们非常系统地规划未来几年的培训和轮岗，他们很享受这个计划和受益匪浅，我们也很高兴这些管培生没有流失太多。

　　赢商网：作为一个注重长远发展的企业，面对着中国经济增速放缓现状，怎么看中国市场和当前国内的商业地产竞争环境？

　　白德利：我们并不担心中国大陆的经济状况，大陆经济能够在这么大的基数下保持着每年6%-7%的增长，这非常了不起。

　　纵观我们在中国大陆各个项目的业绩表现，也非常出色。例如截至今年一季度，广州太古汇零售销售额实现了连续21个季度的增长，非常强劲。其它几个项目的增长也高于当地平均值。比如成都、北京都是如此。

　　我们相信，随着中国城市化进程的加深，未来中国的中产阶级人群会不断扩大，这些都会为我们的业务发展提供巨大的潜力与市场。

　　赢商网：相关统计数据显示，当前香港的零售市场已经开始回温，这对太古旗下的商场经营来说是不是一个积极的信号？

　　白德利：零售市场回暖对于我们在香港的业务来说，肯定是非常好的。但是现在与商业地产的黄金时代不同，因为消费者有更多的选择，可以去香港以外的地区购物，许多情况下顾客的选择是汇率驱动的。但是市场回暖对香港和我们来说都是好事，因为太古集团在香港有许多业务，比如国泰港龙航空、酒店、商场等等。

　　赢商网:据悉，太古地产2730万平方呎投资物业应占总楼面面积中，中国内地占比约31.87%达870万平方呎。未来是否会继续提升内地商业地产占比？

　　白德利：目前来看，我们在香港的总物业、总楼面面积占到三分之二，国内是三分之一。

　　从未来看，我们在国内的机会肯定会越来越多，占比肯定也会越来越大。但也希望能够在香港有更多的发展和机会，因为香港是我们的家，是中国的一个部分，我们在计算一线城市的时候，其实也应该把香港放在内。

　　现在，我们已经启动了香港太古坊150亿港币的重建计划，会把三座旧的商业大厦拆除后，原址重建两座甲级写字楼，未来太古坊将增加20逾万平方米写字楼面积，使香港整个写字楼市场从金钟一带向外扩散。

　　赢商网：去年底到今年，越来越多的内地开发商赴港高价夺地，这是否意味着太古未来在港遇到的竞争压力会越来越大？特别是在土地市场上。

　　白德利：确实会给我们带来一定的压力，因为国内一些开发商能支付很高的土地价格。但有竞争也是一件好事，因为这会促使大家不断提升。从我们看来，我觉得这是OK的，因为我们知道我们擅长什么，所以会专注在我们比较强的领域，确保自己具有持续的竞争力。

　　纵观整个世界，没有一个国家或者市场是会比中国国内竞争更大、更激烈，从目前太古地产发展的几个项目来看，在当地都非常有竞争力，所以我们对未来还是很有信心的。

　　赢商网：太古地产今年有一些资产出售计划吗？

　　白德利：我们在香港有很多物业，但核心地区有两个：一个就是太古城/太古坊这个区域；另一个就是太古广场所在的区域，金钟一带。在这两个区域以外的物业，如果有合适价格、合适机会，我们有可能选择出售，可能市场也会有这样的预期。

　　赢商网：今年是香港回归20周年，如何评价太古地产在内地的这些年发展表现？

　　白德利：我们对目前取得成绩感到自豪，因为我们确实发展了几个很独特的、不可替代的项目。

　　展望下一个16年，我们也很有信心。随着经济的不断发展，中产阶级的不断壮大，我们认为长远发展的前景非常广阔，机会也很多。我们很高兴16年前进入到中国大陆，还不算太晚，虽然速度有一点慢，但结果是很好的。