昆明、成都两地商业大咖共议：如何以场景文化打造非标购物中心

　　（赢商网云南站报道）商业地产发展到今天，各大购物中心在越来越激烈的竞争中不断寻求差异化的核心竞争力，各种打破传统的创新模式和创新业态层出不穷。日前，来自云南昆明和四川成都的近20位商业地产大咖，就在昆明知名商业地产项目公园1903进行了一次深入的思想碰撞，就场景文化、场景IP、非标购物中心展开了讨论和交流。　

　　怎样通过场景文化打造非标购物中心？昆明、成都两地的非标购物中心有哪些特点？打造场景文化、场景IP的关键是什么？针对这些问题，昆明成都两地的嘉宾们结合自身操盘项目的经验，分享了不少干货。以下为赢商网整理的嘉宾主要观点。　 

　　西南交通大学国际创新创业学院副院长蒋鹏：

　　体验在这两年大家都非常关注。在关注体验的过程当中我们发现，企业在关注的时候，有可能是立足概念，而一些零售品牌关注的时候，可能只关注自己的商铺选址，开商在关注的时候可能考虑更多的是能否帮助销售。每个人关注的侧重点都不一样。这里面从概念到落地，到各种行业人员和企业参与，其实有很多说法。我们这次从成都来了10个人，每个人都代表一个行业，希望能和昆明的朋友们把这个话题聊更接地气。 

　　著名商业地产人郭向东：　 

　　在购物中心的发展中，原来有一个标准化购物中心的概念，是根据美国当地购物中心的业态、空间、设计形成的标准化概念。标准化购物中心由世界购物中心协会做了定义，同时美国物业协会也做了相关定义。在这个定义中，一方面阐述了一个商业体当中，餐饮、零售、休闲、娱乐，这四大功能业态组成同类零售聚集效应和非零售聚集效益，以此来集中所有商业活动。另一个方面，是物理上的概念，也就是由一个个独立店铺，或者树形超大尺度空间，形成的的购物中心，多数这样购物中心以合作为主要形式。这是我们所谓购物中心的标准形式。从成都市场来看，有没有标准化的购物中心存在呢？答案是有的，比如在成都菲律宾人开的的SM广场，就是比较典型的标准化购物中心，哑铃状的布局形式在SM广场体现得非常清新。　　 

　　但是标准购物中心的商业形态，到了21世纪遇到了体验经济的发展，明显受到冲击。购物中心是工业化的产物，但是体验经济产生之后，购物中心也需要返璞归真，回归田园化，让人的感官、信息的接受更加直接，消费者的体验和感受更加丰富。因此，标准化的购物中心开始出现一些变异。　　 

　　另外，购物中心向欧洲和亚洲的发展当中，由于不同大洲之间的生活方式、消费条件都不一致，也出现了一些民族化倾向的变异。这种变异有两种形式，一种是由新加坡人主导的，例如凯德广场就变异得比较厉害，加入了很多百货和类百货的元素，从空间体系上说，动线也更为复杂，从单动线变成多动线的布局。　　 

　　另外一种，就是类似成都远洋太古里的变异，这种变异比较彻底。成都远洋太古里做了一个街区，按理说街区商业和购物中心是两个不同的范畴，街区是网状的，而不是一个超大空间作为主轴来拉动各个店铺，并且缺少标准购物中心里面“同类零售聚集效应”和“非同类零售聚集效应”这两个重要标志。因此成都远洋太古里的变异就比较明显，它的整个业态布局，业态和品类相互之间没有遵循聚集效益的原则来做。所以，我们把这一类变异后的购物中心叫做“非标准化购物中心”。　　 

　　在非标购物中心里面，场景是一个很重要的元素，因为体验经济的入口需要场景来实现。我们感官需求的83%是来自视觉，场景的打造就是满足人们感官上的需求。无论是上海的K11，还是北京的798，这些知名体验式商业项目所展现出来的场景，都赋予了这些商业体独特的内容。　　 

　　非标购物中心目前是一种潮流和现象。由于体验经济的盛行，要求我们的购物中心要做足变异 ，这种变异也是一种升华，是购物中心由工业时代的标准化、集约式、高度凝聚的形式，向更加灵活，更加符合人性的方向转变。　 

　　西南交通大学国际创新创业学院副院长蒋鹏：　　 

　　我们为什么要来讨论非标准化购物中心呢？其实原因非常简单，因为现在商业项目不好做。从以百货为中心，过渡到后来的购物中心，再到现在全国商业综合体比比皆是，很多企业从重资产转型轻资产，商业地产发展中产生了很多变化。在商业发展的这一系列变化中，不管是塑造场景也好，打破标准也好，都是为了解决商业地产不好做的各种问题。　　 

　　那么在项目不好做的情况下，我们可以有哪些做法？我认为目前以文化体验为主要突破口的非标购物中心，是众多解决方方案中有可能是最正确的一个方向。因为到目前为止，中国商业地产行业内，正常情况下的资金回报率是满足不了财务成本的。而除了央企、国企以外，大多数民营企业还没有打通所有的融资通道，购物中心商家所能承受租金的天花板和我们租金回报率相互之间是无法对标的。这不仅是在西南几省，在全国都如此。只是一线城市在计算回报率天花板的时候空间相对大一点。　　 

　　一线城市在做商业地产的过程中手法很娴熟，但是当经验过于娴熟的时候，思维容易禁锢。操盘手会习惯用自己已经有的经验去面对任何新的事物。但在三四线城市或者二三线城市当中，我们要讨论新概念的时候，往往对这个概念本身的基本框架不求甚解。什么意思？我既然不了解它，那我也不想了解它，就形成一个泾渭分明的状态。这两种现象，我认为都没有解决问题的能力。所以我们在做落地的时候，“文化”跟“非标”这两个关键词，是我们觉得在行业中很有代表性的。　　 

　　在文化这个玩法上，我们现在从公园1903就能感觉到效果，而且是产生直接的经济效果，这是难能可贵的。中国所有地产商必须面临一个问题，就是商业项目的成本只能通过销售物业来平衡。而在这个问题的解决上，我们基本上没有成功案例。通过物业的销售平衡商业成本，虽然最符合中国国情，但是不可持久，因为它没有从根本上解决这个商业、零售运营需要的场景问题或者空间问题。因为你的动线会被分割、业态组合也会受到影响。　　 

　　   在国内，所有项目的商业运营有两个特点。第一个是你的商业成本如果不能按正常情况下进行计算，你必须尽量把成本磨平。因为你不能通过资本市场，只能通过其他销售物业的资金进行填补，这当中你的地价成本就很高。所以在购物中心的非标和标准当中，我们认为除了讨论建筑形式、形态的变化之外，还需要讨论的就是在财务运算当中会有什么变化。还有就是可以用什么样的方法，让非标的东西能变得接近于可持有力的条件。　　 

　　你所有的变化当中，其实是你的消费群体在发生变化。我们的50、60、70、80后，这部分人群基本是在传统消费成长的过程，但是从85、90后，他们的消费方式从PC端进入移动端，他们消费理念已经发生根本变化，接受信息的方式发生变化。我们传统商业地产怎么去应对这种对变化？值得思考。　　 

　　中国目前为止有3200万方的商业存量，进入存量时代 ，所以我们看到轻资产变得火热。而在轻资产模式的合作中，很多项目都面临大量的工程改造，和定位重置。因为很多项目原有的定位和设计基本不会吻合未来市场需求。　　 

　　现在还是一个不良资产时代。很多项目在面对政策、企业、市场、消费全体、电商等诸多环境碰撞时，他的物业已经变成不良资产物业。我们很多企业在做轻资产的时候，其实我认为它进入的是不良资产领域，而这个领域恰恰是人们容易忽略，甚至被人误会的。我说的不良资产不仅仅是法律上的概念，有更广的范围，是更符合当前商业市场现状的一个描述。所以我是觉得，在文化和非标当中，新增、存量、不良，这三个领域可能会发挥作用。

　　成都海滨城购物中心前总经理付寅峰：　

　　今天的主题是通过场景文化打造非标购物中心。光讲非标和场景，这个逻辑是不成立的。我们海滨城项目最初的想法是，在项目里打造一个海洋馆，创造吉尼斯记录，带来人流让我们的商户赚钱，我们能收租金，整个逻辑思路想像很美好，但是开业以后不是这样。有时候容易满足需求是没有激励效益，有的人来看过创吉尼斯记录的海洋馆以后，他一两年之内就没有这个需求。　　 

　　海洋馆用不好，就没有意义。很多人来了一次以后不来第二次，或者来了不消费，是因为这里面有很多节点和环节没有打开。根本不是树立一个场景在那儿，就能成功，这个世界上其实没有这么简单，或者通用可行的标准和方法。愤怒小鸟这个IP跟迪斯尼IP差距那么多？这中间是为什么？你会发现，还是在自身魅力建设上出问题。因为愤怒小鸟没名字，没有情节，你不知道红鸟叫什么？为什么要去打猪？没有真正形成IP，没有形成消费者的价值。　　 

　　从这点出发，通过场景文化打造非标购物中心，有一个比较不成熟的想法，是怎么样通过场景文化把故事内容、情节跟消费者之间产生连接，这个链条打通，还是要做文化方面的思考。一旦打通这条路径以后，你才能连接消费者，你连接消费者才有需要，才能消费。美国的好莱坞100元电影投入，能产生200元的经济效益，也因为好莱坞能够跟消费者直接打通，我们去认同他。并且我看到以后会得到很多收获，在这种情况下，我们也愿意跟着电影去消费。这是迪斯尼为什么能够成功。反观现在的万达城，没有IP。所以我觉得这个是作为非标购物中心的关键。

　　 四川嘉茂商业经营管理有限公司总经理李嘉：　　 

　　中国人对情怀、感情的诉求非常强烈，用到场景有三个关键点，第一个部分是形式，第二部分是内容，第三是延伸。我们说成都太古里做得非常好，从场景建设融入成都川西文化，全部按照这条主线去，对它的理解是一再强化再强化，我们觉得市场上做得很好还有大悦城。　　 

　　场景大家都在提，都在做，但是真正最值钱，是它的内容，我曾经在一个2万多方社区商业，做了1500平米儿童体验馆，虽然定价是180元一张票，但是顾客有很多种模式获得票，第一个充值，你买购物卡180元随便消费，第二你在网上进行预约，第三像斗地主一样，进行升级，你到一升级就可以免费用。1500平米绑定购物中心，里面的内容都在换，电视剧在我这里拍网剧。我周一到周五，有一些商户我们就直接投资，我用我的租金我来入股，你需要资金我可以孵化这个平台。一下就延展开，再通过大数据的分析，除了商场内的消费，来衍生出来以后，跟目标生产所有嫁接出来。　　 

　　通过这个案例，我们在想怎么定义一个购物中心？它应该是满足目标消费者所想要的任何需求，都可以在这个空间实现。因为我们空间有限，就几万平米，你的营业时间是有限，如何把有限时间把消费者全部需求连接起来，边界打开进行融合，我认为这是做商业未来需要研究的方向。因为这样才能把资产、收益无限放大。传统的购物中心做到6-8%的回报就已经很好，很多项目连4%都做不到。你如果把边界打开收益放大以后，远远不止这个。购物中心未来的收益，未来这部分的收益，包括多金收益可能占不到50%，剩下50%都是靠你打破边界所得到的收益。

　　昆明冠江商业集团副总裁、1903Parkmall总经理梅永丰：　　 

　　其实我们做场景，做文化，都是被逼的，公园1903不想这样干，但是，不这样做别墅也卖不动，卖不起价。我们挖的人工湖按照现在地价1400万/亩，地价就1.4亿，我们还要把水质净化到一级并打造80米高的音乐喷泉和水幕电影。不这样做，房子怎么能卖这么高？不这样做怎么夜晚有这么多人？其实，当时这块地是万达滇城卫城二期，他们算不过帐后来我们拿了。一个600多亩地才建20万平米商业，容积率和别墅差不多，大部分面积是公园。所以，每年光一个公园养护费就不菲。这些都是被倒逼的，包括我们做非标也是被逼，因为这个地块不在主城区，不临主干道，周边都是低密度住宅，人流量不大。　　 

　　 就像太古地产做的每一个项目都不一样，每一个项目都根据当地项目因地制宜，所以有三里屯、太古汇、太古里。除了高端，兴业太古汇还做做中档，做小资，我觉得所有非标也好。我们现在为什么同质化？因为品牌数量少，千店一面。郑州万象城人气不高，所以在地下室，搞了哈利波特魔幻主题的九又四分之三站台，做了一个火车站，这就是一个场景，结果人气比一楼旺多了。包括大悦城很擅长做主题街区，也是在做场景。其实这些都毋庸置疑，但是把网络东西摆到现场，同样卖同样的东西，可能产生效益不一样，产生人流量都不一样。就像我们讲要做什么场景？最早为什么要把这个建筑做得这么漂亮？当时就想能干3公里的滇越铁路，3公里的米轨。政府就说安全你怎么保护？你撞到人怎么办？这个事情就被否掉。怎么办？我得干一个吸引人的东西。项目旁唯一主干道前卫西路是4S店试车的地方。这样的地方还要活，我必须通过我的炒作吸引人。　　 

　　在公园1903项目，我以中法文化，滇越铁路作为一个核心。因为1903年修滇越铁路，法国文化传到云南。所以我们1比1复制了凯旋门，还是水晶的，有灯光秀。同时做了高颜值的法式建筑，成为昆明婚纱摄影胜地，网红拍摄基地。所以我们第一个主题是爱情，爱情就抓住了年轻人。我们当时做爱情主题，我要干什么？我要很浪漫的街道香榭里舍大街。像我们1910餐厅也是滇越铁路的餐厅，我为什么要开这样的餐厅？呼应主题，强调铁路文化。所以这个场景，涉及到街区的场景，这样的场景每天来拍婚纱照，60%的婚纱摄影师都来这里拍，他来拍婚纱照他会吃东西，会买东西，增加随机消费的能力。这样还是觉得不够，这个场景天天看不行，我们就开始想，要作秀，做水秀、激光秀，我们吃完饭看水秀，再逛完街看激光秀，在教堂用世界先进的机器来做激光秀，可以在这里求婚，可以开发布会。比如水秀，我们云湖水从采莲河引入，四类水我们花巨资净化到一类水，很多人不理解。水秀，有了一个喷泉，光有一个喷泉不行，就做了一个水幕电影。去年圣诞节，有4对有凯旋门求婚成功。包括我们旋转木马，包括我们办婚礼，水上婚礼、草坪婚礼，包括我们高空婚礼，我有80米高的观光塔，你可以在上不着天下不着地来求婚，通过这个东西吸引年轻人。爱情主题，就是要抓住90、00的心态，把年轻人的抓住。我的零售、餐饮自然销售就上来了，这就是我们做场景的目的。　　 

　　第二是文化，光场景也是死的东西，我们挖空心思做一些文化。因为我们凯旋门是文化用地，所以我们让云南的世界知名画家张小刚领衔做昆明当代美术馆，他的画价值连城，当然影响力非凡。同时，我们与杨丽萍合作打造剧场和秘密花园。与百丽宫定制集餐厅、咖啡、书店、影院于一体的超级影城，光IMAX厅就20米高，很震撼。然后，要开一家书店，一个购物中心书店是标配，如新华书店这些普通书店引流作用还是相对偏弱。于是我们决定引进言几又。云湖独栋风景如画，我和但捷总一拍即合。云湖言几又里面有服装、有书、有咖啡，还有餐厅，餐厅做得比较高端。更特别的是，有一个酒廊。因为周边环境又好，又临湖，旁边是胡桃里、事外、杂咖等酒吧街，书中自有颜如玉，把文化的事情接地气。书只是入口、场景，盈利的是咖啡、美食和美酒……这个文化也是一个入口。还有什么文化？我又做滇越铁路主题街区，这个街区以滇越铁路周边非物质文化遗产为核心。我去找到云南手工艺传承人，让他们现场制作、展示、销售。我希望为云南文化传承做一点事。　　 

　　前几天叫了20多个艺术家。我说你的艺术怎么样被市场接受？必须有包装、有体验、接地气。我们把各种手工艺、非遗、周边的美食做起来。这就是我要做与众不同的事情，因为这个事情也是被逼。我就去干了这些。通过这个场景文化，我去营造非标。还有怎么去家庭？正佳广场干了一个海洋世界，我觉得海洋世界相对而言窄一点。动物园在7楼，光新风系统都要耗巨资。我们认为孩子是家庭的核心，所以干一个儿童乐园。拿了三个多亿，做了七万平米的梦幻联邦乐园，室内乐园规模跻身全国前五。通过游乐把孩子吸引过来。这也是被逼，逼完了之后发现比商业好。我开业当天卖了200万元的卡，我现在一天也可以买几十万。三年就可以收回投资。比纯商业投资回报强的多。

　　  因为高颜值，我们的婚庆宫生意很好，要提前半年订，一年几千万的营业额。婚庆的毛利率很高。这样的情况下，我们又决定再做一个高端婚礼宫，峰值一年可以做到1个亿，我为什么不去干？婚庆有什么标杆？昨天,世界著名的Vera Wang 婚纱决定入驻1903，奠定我们婚庆的地位。一件婚纱几十万，跟着顶级婚礼策划公司、婚纱摄影公司过来，我们发现这个赚钱。最后，发现所有的场景文化还是要自己做。　　 

　　我们的餐饮也与普通购物中心不同。一般购物中心主流餐厅客单价60-80元/位，而我们做大量私房菜，客单价200元以上是常态。如即将开业的日本料理客单达到500元，我们的过桥米线店，米线128元一碗，但是事实证明生意很好。　 

　　  比如之前我们停车场要做一个洗车场，但最终做成了名车俱乐部。不但，洗车保养，还展示销售各种名车，帮客户改装、组织客户出国赛车，吸引很多富二代和美女，拉动了其它业态的销售。所以说，功夫在诗外。最后，我发现租金应声而涨。　 

　　    从未来来说，我要做一个更大的非标。就是强调24小时不打烊的商业。大盒子的能耗空调费用非常高，但是我们开放式街区，是独门独户，大家坐在这个云南最大的漫咖啡每天营业到晚上12点，下一步酒吧开了以后，我就会跟他们说，晚上10点打烊后你们哪家要开我都支持。未来我的酒吧比较多，还有西南首家台北纯K。夜生活比较丰富，我发现夜晚人们比较舍得花钱。

　　昆明诺仕达集团商业地产事业部总裁杨文宇：

　　说到购物中心标准和非标准的话题，我觉得并不能一概而论，还是要看你在什么样的区位，做什么样的定位。比如我们诺仕达集团现在手上的项目，位于呈贡新区的七彩云南第壹城，周边没有商业，我只要找个最好的位置，盖最大的体量，引进好的品牌，做出好的内外部环境，我就可以满足周边的需求，我就可以做成标准的定位。　　 

　　但是有的项目不做非标活得下去吗？比如我们刚刚打造的new mall，项目不大，4万方。在我们决定做new mall之前，很多人都觉得这个项目可能会死，因为旁边就是我们南亚风情第壹城这么大的一个购物中心，在做一个百货或者招一些传统品牌，确实没有竞争力，这时候我们不做非标能怎么办？　　 

　　所以我们从年轻、体验的这个方向入手，来做文化、文创类的东西。我们找了一个最具代表性的业态，就是打造了五百里音乐节和草莓音乐节的摩登太空，在三楼做了一个剧场。这个时候会有人说，这样的布局不合适。我们做商业都十多年了，难道我们不知道它不合适吗？在标准购物中心里面哪里有三楼四楼做演艺厅的呢？没有演出的时候怎么办？但是，我们还是必须要做，因为这是一个标志，它的存在可以将文化、文创的感受传达给消费者。　　 

　　商业其实做的是消费者的认可度，那现在来说怎么才能让消费者认可，就是要做好体验感。我们呈现出来的东西要让消费者能够感受得到，有效地传达出去，而传达出去是要付出相应成本和代价。所以我们愿意付出成本，做一个剧场，把我们要做的文化体验先传达给消费者。有音乐表演的时候，可以给我带来很多音乐爱好者，没有音乐演出的时候，我们就找一些演出公司合作，演相声、演话剧。甚至白天的街舞培训都可以子啊这里进行，目的就是想尽一切办法把这个剧场空闲的时间填满，这样就活起来。　 

　　有了一个代表性的品牌还不行，你还要有其他真正具属于文创商业的业态与之匹配。所以我们又做了很多组合，手工、塔罗牌、纹身、绘画等等很多业态进来以后，我们就可以做创意集市，不停的做一些具有圈层代表性的活动来拉动客流。不管是演出、画展，还是一些在市面上看不到的设计师商品，都能吸引他那个圈层的粉丝。　 

　　所以在很多被逼着搞创新的项目里，不能光想想就行，下了决心做这个事情，就一定需要花费很多时间、代价，不停的去折腾，一个圈层一个圈层的去慢慢培养你的客流，这样有可能成功。并不是说找一个点，打一杆子就是完事儿。　　 

　　非标购物中心的做法，有很多不同的方式，以前大家喜欢找一些IP来做场景，但我觉得跟我们做非标购物中心的目标差距较大。所以，不管引进了什么IP，最终都不如把自己做成IP。

　　保利商业地产投资管理公司总经理肖徐哲：　　 

　　刚才大家都在讲到底怎么能挣钱？我觉得首先第一个，有运营经验的都知道提高回报必须在不影响项目的情况下将投资减少。很多商管团队为什么做得不好？是因为操盘的项目前期投资太大。投资过大，后面商管再怎么营运，投资回报率都跟不上。所以在不同的区域产生不同的投资，我认为是第一个要干的事情。我们在前期把投资做一个调整，在一、二、三线城市进行不同的区分。　 

　　第二是大家都在讨论标准化和非标。我们保利商业也在思考，我们希望用万达那样的标准化方式，将我们的一部分产品线实现标准化。另外我们也会在每个项目中拿出一部分的比例，鼓励这些项目的项目总做非标产品。我认为商业是玩出来，也是拿钱堆出来。谁都有自己的经验，特别是每个区域有自己的特点，每个项目总有自己的能力和自己超前的地方。应该是让区域+项目+操盘手的特点，打造产品独特的品质。不知道行不行？我们决定这样去做尝试。　　 

　　第三，我们还做社区商业，做得很小，里面主力店就是超市，要解决的是怎么和业主之间联系的问题。所以我们还做了咖啡厅，每个星期不断找业主搞活动，还有小儿寄托、基本的培训教育等。我们和购物中心之间不同个，购物中心每天考虑的是如何组织一个场景，或者打造一个目的性消费的业态，让消费者周末不要在家里，全都来购物中心消费。而我们社区商业的团队讨论的是如何让消费者不出门就完成消费。

　　Aedas的中国区副董事总经理刘萌盛：　　 

　　谈到非标和标准，我想从建筑结构谈一下。从我们这些年做过的项目来看，商业动线、主力店的落位、街、商、MALL等很多东西的划分，其实都没有变。变的是什么呢？是主题的加入。我们在重庆做的一个项目，甲方提出了要打造一个教育MALL，项目的主题会以教育为中心，希望把0到100岁人群的所有教育产业都放在里面，作为主力店。以前我们以为主力店就是商业、百货，现在不一样，主力店是教育业态，零售为辅。

　　实力控股集团云南汇力联行总经理张建安：　　 

　　在非标购物上中心这个话题上，我认为针对标准以外的都是非标。我们现在做的社区型购物中心或者商业街区，某种意义上也是非标商业。现在竞争太激烈，大家都在差异化，都在做市场细分，逼迫我们不得不摒弃一些常规的打法。其次我们未来的消费群体，越来越年轻化，85、90、00后的消费群体都非常自我。现在美团、饿了么那么火，就是因为这个群体太懒了，不愿意出去，他们以网络社交为中心，热衷于移动端的应用。所以我们必须考虑如何服务这个群体的商业需求。　　 

　　我们去年开业的一个项目，就在一个12万方的盒子商业对面，这个盒子商业也还有很多的街区商业，而我的商业就夹杂在我们项目的住宅楼里面，沿街接也没有很好展示面，物业也不是很好。作为一个社区商业，我还要跟我对面的购物中心形成错位。在社区行业满足便利性的基础之上，我们还要想怎么样把主题做好，让目标消费群体愿意到这个地方来消费。我必须要去解决这些问题，这就是被形势所逼，我不得不想出路。经过N轮讨论，我们觉得昆明是一个春城，气候非常适宜鲜花生长，同时昆明的斗南是亚洲最大鲜花交易市场，那么我们就做一个主打鲜花为情景体验的项目。　　 

　　我们目前还在打造一个盒子带街区的商业，街区7万方 ，盒子是6万方，叫花乐城。但是我们的位置比较偏，周边没有商圈，所以我们也要想办法。目前大盒子部分在跟红星美凯龙在合作，但是7万方街区我们只能和文化、旅结合，所以我们跟科技厅联合做了一个创客空间，目前在云南省还小有名气，未来争取升级到国家级。我们还针对北上广深的客群，做了候鸟型养老公寓，还有做健康医疗的产业也都在谈。所有这些打造规思路，就是要让自己可以造血，形成自身商圈。

　　红星商业云贵总经理鲍硕：　 

　　我们一直强调的一点是“千店千面”，我们没有一个标准化。爱琴海每一个地方的购物中心都没有标准化，而是根据当地市场和所在区域情况的市调，有针对性的来做项目。目前，爱琴海在昆明市场已经签约了4个轻资产项目。未来我们会布局六家店，贵阳我们也签了一家店，未来还会有新项目要签。所以如果纯粹要像万达那样做标准化，我们是没有办法做的。因为我们每一个项目周边的消费者都不一样，所以未来我要开出来的购物中心不可能照搬我们现在已开业的门店。 

　　以昆明市场为例，北市区聚集了很多工薪阶层，消费力很强，但主要集中在年轻时尚型的品牌。东市区有很多昆明的老小区， 南市区有很多高端消费者，每一个区域的情况都不一样，所以想要用标准化去覆盖所有的市场情况，是不可能的。对于购物中心来说，可能我们的物业形态会有标准化，但从业态上看，我觉得是没有标准化可以谈的。如果非要做标准化，就可能会做得有一些水土不服，昆明也有标准化水土不服的情况。　　 

　　另外一个就是购物中心的场景打造。我觉得场景就是一个获取顾客的导流渠道，并不是一定要我们去做一个硬件设施的场景，如果一个场景固定下来了，二次性消费时候，可能就没有新意。很多人去海洋馆、迪士尼，都是去过一次就不会再去了。但是我们的购物中心还是要依靠重复消费来提升业绩，完全依靠高投入的硬件创新打造场景，并不利于重复性消费。所以我们一直强调的场景的打造，会通过软装，甚至通过营销活动来实现。　　 

　　以我们2014年开业的广福路爱琴海为例，2015年我们就把昆明的第一个IP展植物大战僵尸做了出来。结合昆明人在内陆城市，没有见过海的实际，每年夏天我们还把整个广场拿出5000平方做了一个大的人工沙滩。我们还不仅仅是搭建场景，还通过一环套一环的设计，让个沙滩增加顾客在这里消费的概率。场景在导流的同时，还要设计所有顾客的消费习惯或者生活模式。　　 

　　我们每年都会做职业体验，把所有的商户都开放出来给小孩子做小店长，今年第一天在网上报名的就有接近3000个家家庭，第二天5000个家庭。我一直强调这种场景化的打造，关键是要让顾客有新鲜感，产生重复消费的愿望。所以商业没有标准，一定要结合到你所服务的社群，服务的客人来量身打造。所以我们花了很多钱，专门请了国内权威的调研机构，就是为了能够给更好地结合当地的市场、区域来设计产品。

　　成都丽装装饰工程有限公司总经理张永：　　 

　　我是做传统行业装饰工程的，我们从事的这个行业当中，我是被标准格式化的产品，业主叫做什么东西，我就做什么东西？把业主方需求执行好，完善好。我们在做商业项目装饰工程的实施的过程当中，也有一些思考。我们觉得地下车库也是一个很好的经营数据来源，可以通过对车库进出口的大数据监控，对开车进地下车库的消费群体进行一定的数据采集，因为这个群体在商业体中的交易概率比较高。　　 

　　   梅总的公园1903，晚上来此的人很多，公园1903是是昆明市一个高档社区，而且都是别墅且房子贵，在云南市场，消费者对公园1903形象认知很好。但我觉得还是缺少鲜明导示。我很佩服成都兰桂坊酒吧，在全国都有知名度，就是有鲜明的名牌在哪里放着。

　　中机中联工程有限公司成都分公司总建筑师何巍：　　 

　　如何通过场景文化打造非标购物中心，非标与常规，常规的购物中心比比皆是，为什么要做非标？重点在非，错位在标。标有优势，标比较省、快，比如万达，标的劣势是不够多元化。但是标也有痛点，即为什么要来这项目？为什么下次还要来？为什么需要重复来？为了解决这个痛点，非标有核心目标，即解决为什么要经常来的问题？非标是标的升级，留给精英的筹码多，永远缺钱，还有长期补贴，在这种情况下，场景文化实际是一种硬件的手段，它能在审的同时将监督做好。场景文化一定要有软件内核，最典型的是迪斯尼，它有极其丰富的内核，有音乐、各类周边和IP，甚至于它是排他性的IP，他人使用即是侵权，这就是优势。万达没有拿得出手的IP，缺少核心竞争力。因此要去做核心竞争力，在这过程必须有一个成长的阶段。举个例子，成都的宽窄巷子在不断地变化与丰富，这就是在成长的项目，它是真正有价值得，并不断强化与人的交流，提高其黏性。

　　除开硬件和软件，回到设计行业，首先要做好基础性的标，我们要以人为本，从行为学、心理学、人体工学入手，从需求点、冲击点破题，做出让人舒适的标，这时需要有“非”。比如成都的富力中心不管怎样改，也很难得到大家认同。建筑设计应在场景文化建设中发挥统筹作用，交图不是结束，而是标志着另一个项目的开始。如果设计、开发、定位都一起探讨并成就一个项目，这时会有更大的收获。我提出一个概念，设计不止是通过开发商的设计，最终还要落实设计。蒋总认为设计只是跟随，我不认同，设计是去落实。在各种限制条件下将设计落实，这才是这个行业真正的价值。此外，建设设计也要考虑城市设计的概念。

　　最后，昆明的特色场景，具有其文化基础、旅游、民族等特点，杨丽萍的云南印象有很好的基础和创业的好基因。昆明的难点是如何兼顾游客和本地人。

　　四川盛世拍档创意机构总经理周磊：　　

　　在过程当中去寻找标准，因为标准可以快速复制，然后再去寻找非标。百货商场发展到最后成为标准，超市和购物中心也是由不标准到标准。在这个过程中，有了标准后，城市需要更多非标创新，这个创新过程不止是从场景文化，更多是从商业模式上去打造非标购物中心。在创新过程当中，大家想得过于简单，将品牌引入后就认为无可替代。公园1903的婚纱影楼是无可替代，这个项目辐射的可能是整个西南市场，因为它是其他项目无法模仿的。做场景文化更多是要做到无可替代。

　　云南华俊商业管理有限公司总经理杨章艳

　　非标是被竞争环境所逼。购物中心在人们生活上的满足已经十分有限。前两天看到一篇微信文章的标题是“追求物质生活年代已经结束，新的时代即将来临”。这句话第一层次是社会经济形势向好，第二层次是如今派生出更多的需求，在物质层面上的需求降低。如果消费者在购物中心降低需求，但仍然围绕购物开展工作会吃大亏。应该满足消费者文化与精神方面得需求。挖掘和创新文化与消费市场、目标消费群分不开，也无法复制。每个购物中心都需要做不同的研究，做出不同的文化才能满足消费者。其次，不同的文化有不同的表达方式，餐饮与零售比购物中心走得更快，因为它们小，调头快。购物中心的零售、餐饮都有自己的个性，而公共装修、大产品该如何走出自己的文化和非标，来配合品牌商的变化。将整体组合起来，才能与消费者产生共鸣。路还很远，大家都需要认真往前走，往前研究。

　　禾木美呈空间艺术设计有限公司董事长余立：　 

　　听完各位发言之后，内心很沉重，沉重不是来自话题，是大家都在谈一个点，颠覆了我对商业职业经理人和企业家的认知。我们所做的文化、产业都是被逼的，在这个前提下，大家对文化的理解很直接、粗暴，而且是典型的拿来主义，不是不好，而是非常好。当下中国式兼容性空间美学，这是我们在央美作为课题来研究，你们完成了政府想完成的使命——文艺复兴。

　　无论是场景文化、非标购物中心的理念，大家都是技术层次谈论，但将这些取掉以后，来看它的底色，我们还是在做商业竞争下无奈的构建。通过商业竞争激发、挤压大家去思考艺术和文化究竟该走向何方。50年后可能会被时间挤掉一些东西，但是也会留下一些东西。最后留下的就是经典、传奇、文化底蕴，你们已经在无意识中完成了伟大的构想。

　　关于空间的话题，两个关键点，第一，零售空间、书店、婚纱等都围绕着商品来进行销售，也许可以慢一点，想一想除此以外，还有很多时间和公共空间，将公共空间拿出来不一定会对商业营销有影响；第二，公共空间不是公共占有，设计师们认为项目是我做的，强调独有性和占有性，但真正公共空间是分享，解决思路是还空间以空间，给空间有休息的机会。远期来看，需要考虑留给空间一个什么样的温度。此外，谈空间就是解决边界和营运的问题。我们在强调空间的不同与差异，想从不同与差异里追求利润，这不是不好，而是我们还可以思考。如果要完成这两个统一，其实很困难。

　　最近我在看罗兰·巴特的符号学，第一个观点是心智美学，从心智美学开始，每个人可从美学解决三方问题，不同的花同样价值100元，但重新组合后就是不同的艺术品，艺术跟真正价值没有太大的关系。废品在我们手里面就是艺术品，强调美术升级，是他谈的第一个概念。第二个非标空间、非标艺术，都很有个性。比如公园1903，它完成了很大的转化，将中西、远近、传统与当地文化融合在一起，使之具有自融性，这已经是一个伟大的作品、标志、符号。

　　赢商网云南站主编方娟：

        创业、IP、文化元素应用到商业地产当中，是从这两年才开始，在云南确实看到这个变化，比如梅总和杨总南亚项目，他们的营销与团队非常专业，还有包括南亚new mall项目的呈现，也让我们看到云南商业虽然落后，但也不断在进步。赢商网也在做沙龙，最初的市场反馈是每个职业经理人、开发商都保持着保守的姿态，今天在这里与昆明和成都的职业经理人进行交流，感觉到大家的思维开拓且愿意接受外部新思想，很庆幸今天能被梅总邀请到来参加活动，希望未来有更多这样活动在云南或昆明举行。