城市更新系列报道——北京亚奥商圈核心商业多次调改,小体量如何打造一站式消费?

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2017年08月08日09:33来自:赢商网 周蕾
核心提示:近一年来,亚奥商圈的商业存量引起了业内的关注。

  近一年来,亚奥商圈的商业存量引起了业内的关注。飘亮购物中心易主、北辰购物中心“改头换面”,这些核心商业体因经营困难而不得不面临转型。

  事实上,从1990年亚运会到2008年奥运会,举办过两次国际赛事的亚奥商圈一度被认为潜力无限。究竟是什么原因使其核心物业被迫转型?它的未来又将要如何升级?商业地产观察为您解读。

  从小村庄到国际高端居住区

  在1990年第十一届亚运会之前,北京亚运村还是一个不知名的小村庄。但在举办过亚运会、奥运会之后,它在政府的支持下,迅速发展成为一个国际型高端社区。

  据公开资料显示,凭借2008年北京奥运会的契机,亚奥地区吸引了近30万的新增居住人口,总居住人口达到200万。而由于外移人口众多,消费水平较高,这里也因此成为京城知名的高端生活区。

  从历史发展来看,亚奥商圈其实包含两部分,一个是亚运村商圈,一个是奥运村商圈。2004年,“亚奥商圈”的概念被正式提出,两个商圈便合二为一。合并后的亚奥区域涵盖了2008奥运会绝大部分比赛场馆,同时还包含了一个国家级森林公园和数千个中高档成熟社区。

  密集的住宅开发也带来了大量的商业配套。近几年,亚奥商圈涌现了不少商业项目,例如第五大道、北辰购物中心、阳光广场、飘亮广场等。

  交通的发展也为这些商业体的崛起提供了助力。据公开资料显示,目前亚奥商圈已有8条交通干道贯通于此,日均车流量达到100万辆、人流量超过500万人次。这些硬件设施给商业发展创造了有利条件。

  飘亮购物中心的调整

  然而,即便被认为市场空间巨大,但近几年亚奥商圈的商业体却不如预想中那么理想。

  2016年9月,备受物业纠纷困扰的飘亮购物中心成功“卖身”。项目持有方北京万恒达投资有限公司以1美元现金及未偿还的近15亿元贷款,将估值20亿元的商业物业卖给了华讯股份有限公司。

  华讯股份在2017年1月发布的公告称,完成飘亮购物中心的收购,有利于增强公司的财务状况,使收入来源多元化,提升股东回报。同时,公司正在考虑采取不同的方案来提升租金收入,比如通过装修包装增加可租赁面积等。

  事实上,这不是飘亮购物中心第一次转手。早在2011年,北京万恒达投资有限公司(以下简称万恒达)就从开发商北京金马长城房产建设有限责任公司(以下简称“金马长城”)手中将项目收入囊中。

  但接手项目后,万恒达并没有对其进行大规模改造,而是让“多房东”模式继续延续。

  据公开资料显示,飘亮购物中心是北京飘亮阳光广场住宅的商业配套,分为地上两层和地下一层,面积约4万平方米。地下一层是超市,地上一层是服装百货,二层是服饰、美甲等小商户。

  最早,该项目是由开发商金马长城自持运营。但在2001年,金马长城将项目整租给了沃尔玛旗下的北京旺市百利商业有限公司(以下简称旺市百利),而后,旺市百利又将地上二层和一层的部分商铺转租给了北京亚奥闪耀商贸有限公司(以下简称“亚奥”)。最后,“三房东”亚奥公司又将一个个小商铺租给了商户。   

  在2011年万恒达从金马长城公司等所有权人手中将项目买下之后,却并未改变“多房东”的局面。它继续将广场租给旺市百利公司,同时旺市百利公司也在2014年与亚奥续签了租赁合同。

  但房东多了,纷争不可避免。笔者从中国裁判文书网上了解到,从2014年续租起,亚奥公司便开始拖欠租金。截至2015年10月,它共欠租金、水电费、滞纳金达1100余万元。此时,“二房东”旺市百利不干了,它向亚奥公司发出了“解除租赁协议函”,要与对方解约。

  看见“二房东”和“三房东”起了纠纷,作为大房东的万恒达也不淡定了。2016年1月,万恒达公司与旺市百利签署了《退租及债权转让协议》,宣布即日起不再与旺市百利续租。

  同时,在2016年,万恒达一纸诉状将北京亚奥公司告上法庭,要求对方支付所欠租金等各项费用共计上千万元,并撤出广场。至此,长达15年的“多房东”局面就此结束。

  但收回飘亮购物中心不到半年,万恒达又将其转卖给了华讯股份。

  日前,商业地产观察走访该项目了解到,已转手的飘亮购物中心计划在2017年11月重新开业,主力店还是超市和影院。不过现场负责招商的工作人员告诉笔者,正在营业中的沃尔玛超市可能缩小面积,也可能结束合作转而引进新的品牌。

  RET睿意德董事索珊表示,飘亮购物中心每一次易主都伴随着调改,给人感觉一直在改造。从整个亚奥地区的商业环境看,满足周边居民日常生活所需的商业项目仍旧不足,所以如果项目真正抓住了居民生活消费需求,还是很有前景。

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