城市更新系列报道——北京亚奥商圈核心商业多次调改，小体量如何打造一站式消费？

　　近一年来，亚奥商圈的商业存量引起了业内的关注。飘亮购物中心易主、北辰购物中心“改头换面”，这些核心商业体因经营困难而不得不面临转型。

　　事实上，从1990年亚运会到2008年奥运会，举办过两次国际赛事的亚奥商圈一度被认为潜力无限。究竟是什么原因使其核心物业被迫转型？它的未来又将要如何升级？商业地产观察为您解读。

　　从小村庄到国际高端居住区

　　在1990年第十一届亚运会之前，北京亚运村还是一个不知名的小村庄。但在举办过亚运会、奥运会之后，它在政府的支持下，迅速发展成为一个国际型高端社区。

　　据公开资料显示，凭借2008年北京奥运会的契机，亚奥地区吸引了近30万的新增居住人口，总居住人口达到200万。而由于外移人口众多，消费水平较高，这里也因此成为京城知名的高端生活区。

　　从历史发展来看，亚奥商圈其实包含两部分，一个是亚运村商圈，一个是奥运村商圈。2004年，“亚奥商圈”的概念被正式提出，两个商圈便合二为一。合并后的亚奥区域涵盖了2008奥运会绝大部分比赛场馆，同时还包含了一个国家级森林公园和数千个中高档成熟社区。

　　密集的住宅开发也带来了大量的商业配套。近几年，亚奥商圈涌现了不少商业项目，例如第五大道、北辰购物中心、阳光广场、飘亮广场等。

　　交通的发展也为这些商业体的崛起提供了助力。据公开资料显示，目前亚奥商圈已有8条交通干道贯通于此，日均车流量达到100万辆、人流量超过500万人次。这些硬件设施给商业发展创造了有利条件。

　　飘亮购物中心的调整

　　然而，即便被认为市场空间巨大，但近几年亚奥商圈的商业体却不如预想中那么理想。

　　2016年9月，备受物业纠纷困扰的飘亮购物中心成功“卖身”。项目持有方北京万恒达投资有限公司以1美元现金及未偿还的近15亿元贷款，将估值20亿元的商业物业卖给了华讯股份有限公司。

　　华讯股份在2017年1月发布的公告称，完成飘亮购物中心的收购，有利于增强公司的财务状况，使收入来源多元化，提升股东回报。同时，公司正在考虑采取不同的方案来提升租金收入，比如通过装修包装增加可租赁面积等。

　　事实上，这不是飘亮购物中心第一次转手。早在2011年，北京万恒达投资有限公司（以下简称万恒达）就从开发商北京金马长城房产建设有限责任公司（以下简称“金马长城”）手中将项目收入囊中。

　　但接手项目后，万恒达并没有对其进行大规模改造，而是让“多房东”模式继续延续。

　　据公开资料显示，飘亮购物中心是北京飘亮阳光广场住宅的商业配套，分为地上两层和地下一层，面积约4万平方米。地下一层是超市，地上一层是服装百货，二层是服饰、美甲等小商户。

　　最早，该项目是由开发商金马长城自持运营。但在2001年，金马长城将项目整租给了沃尔玛旗下的北京旺市百利商业有限公司(以下简称旺市百利)，而后，旺市百利又将地上二层和一层的部分商铺转租给了北京亚奥闪耀商贸有限公司（以下简称“亚奥”）。最后，“三房东”亚奥公司又将一个个小商铺租给了商户。　　 

　　在2011年万恒达从金马长城公司等所有权人手中将项目买下之后，却并未改变“多房东”的局面。它继续将广场租给旺市百利公司，同时旺市百利公司也在2014年与亚奥续签了租赁合同。

　　但房东多了，纷争不可避免。笔者从中国裁判文书网上了解到，从2014年续租起，亚奥公司便开始拖欠租金。截至2015年10月，它共欠租金、水电费、滞纳金达1100余万元。此时，“二房东”旺市百利不干了，它向亚奥公司发出了“解除租赁协议函”，要与对方解约。

　　看见“二房东”和“三房东”起了纠纷，作为大房东的万恒达也不淡定了。2016年1月，万恒达公司与旺市百利签署了《退租及债权转让协议》，宣布即日起不再与旺市百利续租。

　　同时，在2016年，万恒达一纸诉状将北京亚奥公司告上法庭，要求对方支付所欠租金等各项费用共计上千万元，并撤出广场。至此，长达15年的“多房东”局面就此结束。

　　但收回飘亮购物中心不到半年，万恒达又将其转卖给了华讯股份。

　　日前，商业地产观察走访该项目了解到，已转手的飘亮购物中心计划在2017年11月重新开业，主力店还是超市和影院。不过现场负责招商的工作人员告诉笔者，正在营业中的沃尔玛超市可能缩小面积，也可能结束合作转而引进新的品牌。

　　RET睿意德董事索珊表示，飘亮购物中心每一次易主都伴随着调改，给人感觉一直在改造。从整个亚奥地区的商业环境看，满足周边居民日常生活所需的商业项目仍旧不足，所以如果项目真正抓住了居民生活消费需求，还是很有前景。

　　北辰购物中心改造后更细分

　　在飘亮购物中心“卖身”的同年，距离它仅4.4公里的北辰购物中心北苑店，也结束了其6年的自持经营，将整栋楼转租给了上品折扣。而上品折扣在接手该项目后，对其进行了大规模调整，开设了首家互联网城市奥莱旗舰店“上品+”，并于2017年6月25日对外试营业。

　　上品折扣副总裁朱宇曾向商业地产观察解释说，“上品+” 的定位是互联网城市奥莱，它将互联网的优势与实体店的体验结合在一起，让顾客能享受到以奥莱的价格、购物中心的体验、互联网的便捷。

　　由于这个理念与北辰实业在发展目标、价值观较为一致，于是北辰实业将商场物业长期租给上品折扣独立运营。与飘亮购物中心延续现有业态不同的是不同，北辰购物中心的改造比较彻底。

　　据公开资料显示，最早北辰购物中心北苑店的定位是以时尚、潮流、个性、生活、家庭等为主的一站式购物之都。它共分为地上六层和地下一层，总建筑面积约5万平方米，包含北辰百货、北辰超市，并配以餐饮、冰场、儿童玩具城等。同时在项目西侧150米处，还另有2.3万平方米的北辰购物中心美食城。

　　据北京商报报道，北辰购物中心北苑店相比于同类商业，在品牌上并无优势。而餐饮休闲等业态更多是为上班族提供方便，未能大面积辐射。与此同时，项目运营企业“北辰商业”面临整体业绩持续下滑的困境，这使得项目不得不转租他人。

　　商业地产观察近期走访了解到，在上品+接手之后，商场的格局发生了较大改变。除了仅保留西贝莜面村、呷哺呷哺、麦当劳等少数几家商户外，商场其他商户几乎已经焕然一新。在这些新品牌中，大多是大众化程度较高的品牌，例如菜鲜果美超市、优衣库、麦颂KTV、云海肴、旺顺阁等。

　　上品折扣副总裁朱宇在接受商业地产观察采访时曾表示，北五环北苑附近以写字楼客群和社区家庭客群为主，其中周一到周五写字楼客群居多，周六日家庭客群居多。从周边的房价水平来看，目标客群的消费能力不弱，因此“上品+”根据这些消费特点去配置相关业态。 　　 

　　区域协同运营是未来方向？

　　虽然从单个项目的运营来看，飘亮购物中心和北辰购物中心的调改，很大部分原因是自身问题。但也有业内人士指出，两个项目的运营困境与亚奥商圈消费外流有直接关联。

　　上述业内人士对商业地产观察分析称，其实亚奥商圈消费外流的问题一直很严重。因为该地区拥有庞大消费人流及消费力，但商业供应量是不足的。就拿核心商业体北辰购物中心和飘亮购物广场来说，两者加起来也不过六、七万平方米的商业面积，体量太小，而且缺乏休闲娱乐及高端购物场所。

　　RET睿意德董事索珊也认同这个说法。她告诉笔者，在2003年和2006年，北辰购物中心亚运村店分别做过两次调整，这两次调改RET睿意德都有参与。

　　在她看来，亚奥商圈在北京商业领域算得上比较新的商圈。而一个新区在开发时通常都会遇到尺度过大的问题。例如交通，商业体的布局都讲究“通达”，虽然亚奥商圈的交通网络比较完整，可以实现“通”的便利，但购物消费所追求“达”则不然。

　　像北辰购物中心虽然地处核心位置，车来车往都能看到，但消费者要到达项目并不是很方便，而且停车是一个难题。索珊认为，亚奥地区的停车位是不足的，而停车问题已经严重影响了该区域的商业发展。因为在汽车普及率如此高的当下，不能停车意味着难以拦截来往的客流。

　　而除了交通，亚奥地区商业体的聚合型也不够强。索珊分析说，早期政府在规划该地区时，商业功能就是缺失的，这使得该地区一直缺乏大型商业体，而更多的项目则是以住宅底商的形式出现。这样的商业格局聚合效果不强，很难共享客流。

　　如此一来，是不是说如果未来政府一直没有商业用地的规划，亚奥商圈就没有突围的可能呢？

　　索珊不这么认为。她说，其实亚奥商圈覆盖的运动场馆，能够吸引整个城市的客流。在这种情况下，单个小型项目可以协同运营，分层分批开发娱乐、餐饮、儿童等各业态，让消费者不离开亚奥商圈也能享受到一站式的服务。

　　不过索珊也指出，要做到这一点，对项目持有者的运营能力、理念及他对商业的理解程度要求很高，并不容易实现。但随着商业的升级，她还是看好该地区的发展。

　　事实上，盘活与修复一座旧城，就像拿起手术刀在城市肌体上做手术。随着中国城市规模的不断扩大，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。

　　8月10日，由赢商网华北中心主办的《城市更新——商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙将在合生·霄云路8号华府会举办。届时，将有更多行业大咖共同探讨这个课题。敬请期待！