城市沙龙——北京“商改住”之路将会走向何方？

　　背景　 

　　就在今年，“商改住”项目迎来政策调控重拳。3月26日晚间，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这是自通利福尼亚州（通州）商住项目限购以来，北京市首次启动覆盖全市的“商改住”限购政策。　 

　　而在此前，一些对于住宅市场无购房资格个人，通常把“商改住”项目作为置业需求的一种过渡，上述政策的横空出世，无疑限制了此类需求。而开发企业而言，把商业项目改成住宅并得以快速回笼资金的做法，当下已然不可持续。　　 

　　在业内人士看来，北京市的“商改住”限购政策是所有城市中最严格的，它不仅对购房者有诸多限制，同时也对开发企业做了进一步规范。　　 

　　其中包括：

　　1、商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

　　2、新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米。

　　3、新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售。

　　4、在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，不得出售给个人。

　　5、将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。　　 

　　这些商改住项目的市场存量有多少？根据地产一条公众号报道，北京市住建委统计的数据显示，截止2017年3月25日，北京可售期房中，商办类产品共计20438套，面积为150万平方米。而在签约现房的数据中，商办类产品共13012套，面积为279万平方米。　　 

　　也就是说，北京将有超过3万套商住房在此次限购的范围内。而据中原地产市场研究中心数据显示，北京还有15万套潜在供应的商办类物业，全市预计有60万套物业受此政策影响。　　 

　　商住项目被限购后，这些项目未来将建设大型购物中心，抑或是办公产品，还是另辟蹊径，考验着操盘手的智慧。　 

　　在赢商网和中国经营报联合举办的《城市更新—商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙中，多位业内大咖组团给商改住项目支招。

　　对话嘉宾　　 

　　主持人： 

　　赢商网华北中心主编 王杰　 

　　嘉宾：　　 

　　赢商网华北区域中心总经理  卫芃

　　中信资本房地产投资执行董事  柴志培

　　黄金湾投资集团董事长  申威

　　中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理  孙天立

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事  刘兵

　　北京金隅嘉品Mall总经理  王萍

　　富龙控股有限公司集团总裁助理  李欣然

　　嘉宾观点

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事  刘兵　 

　　近期的商改住政策是为了打压散售，其实很多前期政策对鼓励过剩商业供应增加居住功能都没有持续下去。比如很多原来核心区公寓都打散卖掉了，很多高端商务人群没有地方住服务式公寓居住。商业产权和住宅产权只要满足居住功能就会有市场，位置不同满足不同层次的需求。商改住还是有需求的，或许会是下一个风口。价格预期没有那么高了，就想有流通性，等到价格降下来，随着租赁升上去，反而会变成一个很好的产品。

　　中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理 孙天立　 

　　我觉得这个题挺难解的，不要去挑战政策，应该要学会理解政府的要求。去赌将来政策会不会打开这个方向，我觉得并不一定是正确的选择。我只能干我能干的事情和我能够看得到、想得到的事情，至于其他人员会不会有好的解决方案，我不太知道。我们在非常努力得研究，也有一点点进展。

　　中信资本房地产投资执行董事 柴志培　　 

　　国家出了政策，要充分解读和严格遵守，另一个角度看，规矩订清楚了，给市场上专业的资产管理人的机会也多了一些。同时这个政策对于未来北京的商业租赁市场也会带来一些机遇和挑战。

　　北京金隅嘉品Mall总经理  王萍　　 

　　我们还在学习，跨到商业板块，我们能想到的是把原来商业的配套做得丰富性更强一点，而且要跟现在写字楼的定位匹配。你希望一些好的外企过来，但是你并没有给外企的人员配备一些好的配套，所以我们把写字楼的底商陆陆续续做改造，也把写字楼一二层改成工位来出租，在现有基础上先改一部分。写字楼想引入500强企业一类的优质租户，我们也在写字楼配套商业上做了许多升级，满足人群需要。