WE+刘彦燊：联合办公与商业无缝对接 不做孵化做加速

　　“联合办公”这个办公业态里的新品类，自2014年萌芽发展至今，短短3年便在市场上掀起了不小的波澜，更是有不少的联合办公品牌在短时间内兴起跌落。联合办公产生的必然性何在？目前的市场格局怎样？未来的发展趋势又如何？

　　作为中国第一批联合办公品牌，WE+目前已布局16个城市，拥有约15000个工位，13万方体量，已然成为业内的成熟品牌。对于联合办公这个业态及未来发展，WE+创始人兼CEO刘彦燊先生，有着自己独到的判断和专业的分析。

WE+创始人兼CEO  刘彦燊先生

　　办公领域新产品 是时代推动的产物

　　2014年，刘彦燊以投资方的身份了解Wework，便就此关注起了联合办公这个业态。“当时我注意到这个业态，就觉得在将来一定是对传统办公一个很大的冲击。”

　　刘彦燊分析，这个业态产生的必然性首先源自于经济结构的变化。“中国目前有些一线城市已经进入了发达国家的水平，在国家经济发展和技术创新的大环境下，中小企业的数量会越来越多。在工业结构发生变化、大体量的大型公司越来越少的情况下，政府也在提出双创，需要中小企业的蓬勃发展，来填补大企业萎缩之后留下来的就业空缺。那么在这样的潮流下，同时也需要联合办公这种新形势，来填补办公空间的空缺。”

　　而伴随着经济结构的变化，技术的发展也为联合办公空间的管理提供了极大的便利。“在互联网科技没有像今天那么发达的时候，要管理一个5、6千平米的空间需要很多的人力。而现在，可以通过技术手段解决很多人力问题。”刘彦燊认为这也是能够让联合办公这个新业态可以更加顺利成长的重要原因。

　　而在刘彦燊看来，最重要的还要属人的改变。“随着90后、00后慢慢进入就业大军，传统的办公环境似乎已经不能满足这个互联网时代下生长的群体。他们对办公环境的个性化、社区性和绿色办公，有着很高的需求。”刘彦燊觉得，联合办公空间的出现很大程度上迎合了这个群体的需求：“而且传统办公环境非常阶层化，这也是年轻人较难接受的。联合办公在某种层面上，就打破了这种阶层化，更平等自由。”

　　种种因素的综合，汇聚成了时代的潮流，而社会的发展也正是这一个个浪潮，而非直线。在这样的浪潮里，刘彦燊希望带领WE+在市场推波助澜：“过去的几年，互联网的出现和发展对商业地产、对居住环境都有很大冲击，也出现了很多新产品的替代。唯独办公这个领域很沉寂，所以能够参与到这个改变中，我觉得很有意义。”

WE+创始人兼CEO  刘彦燊先生

　　抢占联合办公细分品类 做品牌“加速器”

　　如果要细分联合办公这个业态，刘彦燊认为主要有商务中心、孵化器、众创空间这三类。而这三类，也有着各自的独特性。

　　刘彦燊分析，商务中心更多针对的是相对成熟的企业和业态，虽然与联合办公空间格局类似，但是商务中心没有太多的互联、互信、互助。没有其他资源的整合与品牌之间的联动，更多的是形式上为中小企业提供产品、解决办公需求，这是商务中心在联合办公领域里最大的差异化。

　　“孵化器更注重于投资，这是一个非常专业的事情，而且规模不能做大，因为需要非常专业的判断和强大的资金背景。”有着资本背景和丰富投资经验的刘彦燊，以其专业的视角分析这一细分品类。“好的孵化器一定是在某个垂直领域专注去做的。但在目前的中国市场，能够给到联合办公入驻企业的资源和商业模式的培训很少。如果纯靠投资，那么只能看眼光和专业度。”

　　对市场有了清晰的解读，WE+也找到了自己精准的定位：以20人以上的企业团队为主要目标客群，做企业发展的“加速器”。

　　“目前入驻WE+的企业中，20人以上的团队占70%左右。一般而言，这样的团队基本上都已有一定的规模和自己的一套商业模式。而他们所处的阶段，更需要的是资源而非资金。那么我们这个平台就可以做到内部资源的整合，也可以通过WE+进行外部资源对接，所以我们起到了加速器的作用。”刘彦燊如是说。

WE+ 复兴公园项目

　　做好二房东 再谈社群生态圈

　　从萌芽到现在，联合办公成长的三年却经历了很多品牌的兴亡，目前稳占市场的品牌，屈指可数。对此，刘彦燊把市场的变化比喻做从“百花齐放”到“战国七雄”，他认为联合办公要寻求生存空间，资本、资源、团队这三方面，缺一不可。

　　面对市场中“不谈成本只讲情怀”的情况，传统投资出身的刘彦燊坚定的认为：在联合办公的领域里，烧钱占市场是个伪命题，先做好二房东，才有资格谈社群生态圈。“对于WE+而言，联合办公可持续的发展，一本分是新空间、新产品的投入，另一部分是进驻企业将来的发展。我们一直都是‘先宽后深’的理念，先办规模做大，再考虑提供的增值服务和投资。”

　　与酷窝的合并就是WE+在扩大规模上走出的重要的一步。酷窝空间填补了WE+在华南地区的弱势，实现了规模上达到全国性的覆盖，也使其更加体系化，加强了对会员服务的灵活性。

　　而清晰的财务状况和良好的现金流，是刘彦燊作为“二房东”最为看中的：“即使是全球最牛的Wework，其房租收益也占据总收益的95%，所以目前为止，所有联合办公，房租一定是最主要的收入来源。”刘彦燊透露，在过去的两年里，WE+始终着力于把规模做大，要求就是每个空间都不可以亏钱。时至今日，95%的WE+空间都在开始运营半年后，实现了正向现金流，WE+目前的空间出租率达到了平均85%左右，上海的空间出租率为平均90%。

WE+ 复兴公园项目

　　无缝对接购物中心 中国第一家

　　WE LAB，是WE+旗下主做办公与商业结合的品牌，目前2家分别落户于富都广场和复兴公园。

　　与写字楼截然不同的是，联合办公入驻购物中心，最大的难题是如何与商场对接融合。“商场里面的联合办公产品要怎么去打磨，是我们一直在研究的事情。我们首要考虑的是融合，而目前，我们也是唯一一个商场内联合办公项目真正做到结合商场、商业空间和办公空间的。”关于这一点，WE+有着足够的话语权。在富都广场，WE+以40%商业空间与60%办公空间为格局设置，以“匠人”为主题，在商业区域引进了花艺、皮甲、木制品、咖啡等业态，再以零售、设计等相关业态的企业填充办公区域，完美融合了商业与办公。

　　复兴公园作为WE+的新项目，也将以办公+商业的形式面市。负一层、二层为办公区域，一层为商业。与富都广场“匠人”的主题格调不同，复兴公园项目设计感更强，将会引进的品牌及将要入驻的企业，也多以金融、设计、文创、互联网等业态为主。

WE+ 复兴公园项目

　　中心开花 全线布局新一线城市

　　关于品牌拓展，刘彦燊表示在城市布局上，WE+会继续扩展到厦门、重庆，进入到这两个城市，WE+在一线、新一线城市的布局就基本完成。

　　对于项目的选址，WE+则会严格按照其“中心开花”的原则，只选择中心城市的中心地段。“这样的原则，会衍生出来的结果就是：WE+相对比其他品牌高的价格，会对入驻企业有一轮筛选，能够因为喜欢我们的地段和环境而付得起代价的，就说明这个团队已经有一定的规模和发展，而这些正好就是我们的客群。”刘彦燊觉得，从战略角度来讲，地理位置的优势，是WE+的核心竞争力之一。

　　而对于购物中心，刘彦燊则认为，在收到互联网冲击的情况下，很过购物中心也在考虑如何做改变，联合办公进入购物中心，也将成为一个趋势。

　　除了主抓国内市场，WE+也会在海外设点，但其主要目的并非开拓市场，而是为国内的合作企业出海打通渠道，实现海外与中国市场的对接。