越秀地产再度牵手平安不动产 南沙项目30亿募资计划中的金融化

　　自2000年以“拓荒者”的身份进入广州南沙并开发第一个项目滨海花园开始，越秀地产在南沙的开疆拓土就没有间断过。如今它又要为其再度进行大手笔募资。

　　9月12日，越秀地产发布公告称，其为控股公司广州城建开发南沙房地产公司（以下简称“广州南沙”）30亿元债权投资提供担保。据悉，广州南沙与平安不动产订立不动产债权投资计划，由平安不动产发起设立，期限为五年，应付的利息按固定年利率5.8%计算。

　　事实上，这已经是越秀地产与平安不动产的三度牵手。早在2015年7月27日，越秀地产和中国平安保险(集团)股份有限公司的附属公司合作，共同开发位于广州市海珠区广纸片区的一幅地块；2016年4月13日，平安不动产还豪掷23.27亿元购买越秀星汇云城49%股份。

　　除了本次合作双方的“熟口熟面”之外，以金融手段撬动资产也已经是越秀地产的惯常操作。在过去的5年中，越秀地产依靠各种基金，将“开发+运营+金融”模式发挥得淋漓尽致。

　　南沙项目30亿募资计划

　　9月12日，越秀地产发布公告称，附属公司广州南沙与平安不动产订立有关建议不动产债权投资计划的债权投资合同。

　　根据合同，债权投资计划由平安不动产发起设立，期限为5年，广州南沙应付的利息按固定年利率5.8%计算。该计划的注册总投资金额不超过30亿元人民币，将全数投资于广州南沙（以债务形式），而广州南沙仅会将有关资金用作开发及建设广州南沙滨海花园七期。

　　观点地产新媒体查询公告获悉，以上债权投资计划成功于中国保监会的指定机构注册后，广州南沙可向平安不动产申请提取该等资金最多四次。首次申请提取应于注册后三个月内提出，提取金额应不少于总资金金额的20%。除最后一次申请外，每次提取时的金额应不少于该次所募集的资金的实际金额。

　　不过，需要注意的是，这已经不是越秀地产与平安不动产的首次合作。早在2015年7月27日，越秀地产就宣布通过附属公司和中国平安保险(集团)股份有限公司的附属公司合作，成立合营公司，共同开发位于广州市海珠区广纸片区的一幅地块；

　　2016年4月13日，平安不动产还豪掷23.27亿元购买越秀星汇云城49%股份，据悉该项目地块是越秀地产于2014年11月以总价64.5亿元、楼面地价1.4万元/平方米获得，创造了当年广州总价“地王”纪录。

　　除了与平安不动产的三度续缘外，这个让越秀地产花费如此大手笔的南沙滨海花园项目，还多少有点见证历史的意味。2000年，越秀地产成为第一家进入广州南沙的房地产开发企业，次年便成立项目公司，开发如今总体量达300万平方米的南沙滨海花园。

　　观点地产新媒体查询获悉，上述综合体总投资达80亿元，共分为十期开发，其中一到五期已基本收楼入住。本次担保的南沙滨海花园七期——越秀·国际总部广场，为2016年推出，是滨海花园唯一的商业综合用地，项目集一站式商业购物中心、超甲级写字楼、风情商业街、特色LOFT公寓于一体。

　　事实上，在种种利好下，南沙楼市的成交一直保持在高位运行，这也促使了越秀地产不断积极补仓。

　　据观点地产新媒体过往报道，7月28日，越秀地产通过公开挂牌方式，以8.3亿元的代价购入南沙灵山岛尖地块。该地块占地面积约4.95万平方米，为商业、商务设施用地，总可建筑面积约17.58万平方米，平均土地成本约为4700元/平方米。

　　越秀地产金融操作过往

　　回顾过往，本次的债权投资计划或许只是越秀地产多年来金融操作的一角。作为国内唯一拥有房产基金平台的房企，“开发+运营+金融”一直是越秀地产推进的坚定方向。

　　2012年10月8日，越秀地产将旗下的超高端商业地产项目广州国际金融中心注入越秀房托。彼时的公告显示，交易总代价约为88.5亿元，包括将支付予Tower Top的认购款项9999美元以及将支付予越秀地产债务转让事项的代价，约为88.5亿元。

　　彼时交易的顺利完成，也意味着“越秀地产+越秀房托”的双互动平台得到有效利用，这也开启了越秀地产和基金的不解之缘。

　　观点地产新媒体获悉，所谓的地产+基金互动模式是指，越秀地产主要负责开发住宅及商业项目，在项目进入运营阶段后即注入越秀房托平台中，而后者则通过加强开发住宅和商业项目的能力，实现越秀地产及股东的开发利润。

　　年报数据显示，截至2017年6月底越秀地产直接持有的主要出租性商业物业合共约79万平方米，实现出租收入约为2.9亿元，同比上升24.6%。通过越秀房托间接持有的出租性商业物业合共约74万平方米，实现出租收入约为9.1亿元。

　　除此之外，在土储的获取上，越秀地产的“金融化”影子亦挥之不去。2013年7月9日，越秀地产旗下子公司广州东辉与广州越秀诺成基金，按照20%和80%的投资比例联合竞得佛山禅城区地块，总耗资17.72亿元。按照双方的约定，在房产信托将资金注入项目公司当天起，第一周年开始至第18个月的时间段内，广州东辉可从房产信托手中回购剩下项目的股权。

　　观点地产新媒体统计获悉，2013年依靠与投资基金合作购地的方式，越秀地产仅支付了58.17亿元，就撬动了总地价高达201.24亿元的7块土地，涉及建筑面积约为275万平方米。其中有3块是当时的地王。

　　业内人士表示，“地产+基金”的拿地模式使得越秀地产的财务灵活性大大提高，让其不仅可以快速增加销售额及现金回流，还可以提高资产周转率，保持较低负债率。2013-2016年间，在拿下多个地王的情况下，越秀地产依然维持较低的资产负债率，分别为67.77%、67.5%、71.91%和72.57%。

　　不过，有分析人士也表示，这种发展模式很有可能无法持续，因为一旦基金不参与合作或者在期限内无法回购，就会对资金链产生影响。2017年1月3日，越秀地产原定于2016年12月31日回购股权的武汉越秀·国际金融汇项目再度延期至2018年12月31日。

　　在2016年的业绩会上，越秀地产对过往热衷的“地产+基金”拿地模式已经绝口不提，取而代之的则是借用“母公司孵化-地产购买”常态化模式、国企资源合作、二级市场并购和积极参与“三旧”改造城市更新项目等综合化途径获取土地。

　　2017年中报显示，借用以上模式，越秀地产已成立城市更新集团，7月10日，由越秀集团牵头，广州地铁集团、珠江实业等市属国企发起设立的广州国资开发联盟、总规模为2000亿元的广州城市更新基金正式成立并运营。据其透露，未来该基金将深度参与轨道+物业开发、旧厂、旧城、旧村改造等城市更新项目，继续强化拓展优质土地资源。