周旭：《重庆购物中心20年》发展报告”

　　接下来，有请百斯特商业机构董事长、赢商网川渝公司董事、总经理周旭先生为我们带来“《重庆购物中心20年》发展报告”主题演讲，掌声有请周总。

　　周旭：各位来宾、各位朋友大家下午好，在我们第五届西南峰会我们做了一个商业地产发展的数据报告。平常关注我们赢商网的朋友，我们在重庆直辖到今天，发展的现状，一路走过来的东西大家做了一个总结。其实整个中国商业地产发展的一个蓝图，我们在西南峰会的现场很有幸跟大家一起来分享。

　　我们分了四个板块，从发展的历程开始跟大家一起分享一下。我们把它起步阶段，1997年从直辖开始，重庆是以解放碑商圈作为核心，那么1997年第一个购物中心。第二个是2003年到2008年为第二个阶段，以北城天街的崛起，龙湖的第一个商业项目。然后是一个快速发展的阶段，2009年到2014年，这个阶段传统的五大商圈开始起来，在南坪的万达广场的开业，形成我们说北边有北城天街，南部有万达广场，渝中有大都会这样的格局。在之后呢南坪的星光时代广场，重庆龙湖时代天街的开业以及华润万象城的开业，将传统的五大商圈慢慢的扩，在一些新兴的区域形成了一些新的商业格局。

　　据赢商网大数据中心检测，通过对于大于3万平米的自持购物中心的统计，2017年初，重庆购物中心总存量达到849万平米，超过了广州、深圳，在全国第四。人均购物中心面积为0.28平米每人。整个单体规模的特征呢，我们认为总体开发偏于保守，从存量购物中心来看，10万平米以下的需求度超过一半的比例，20万以上的超大型购物中心不足一成，整体开发保守。从不同的发展阶段数据来看，10万平米以下的区域性购物中心为主导，超过6成，10万平米以上的增加量达到50%。从最初97第一个购物中心开始，重庆购物中心总体比例，有不同的开发阶段，重庆购物中心发展初期以外资开发商为带动外资比例达60%。西南开发行的特征，我们收集到了大量百强的房企开始引领购物中心开发水平。西南就是成都和重庆，成都在百强当中成都有41家，重庆38家，大量的外来百强开发商带来了商业开发的绝佳范本，在商业历练、建设设计、业态创造、品牌引进等方面具有全国性的高度，引领购物中心整体开发水平。

　　从购物中心的业态特征，我们大数据关心观察到整个企业的发展比较兴旺，传统的零售占60%，餐饮占25%，剩余的其他业态占15%，重庆体验业态发展在购物中心占比达到40%。品牌特征，品牌的成熟对相对较高，品牌的创新力有些欠缺。重庆整个进入的品牌总数达到3808个，连锁品牌占比达到了56.7%，超过一线城市的平均水平，整体品牌发展成熟度较高，与一线城市有很大的差距，在一线城市新兴品牌的进驻率达到43.8%。品牌的特征，时尚品牌门店数量被成都超越。成都的无论是快时尚品牌、文创品牌还是时尚餐饮品牌的门店数量，都超过了重庆。

　　重庆购物中心发展的困境和挑战，我们也收集了一些。购物中心在这几年同业竞争比较竞争，2017到2019年，通过我们数据统计，未来这三年预计新增购物中心达到51个，商业面积达到608万平方米，包括了停车场的面积，购物中心的总存量为2017年的1.7倍。困境和挑战的第二个，空置率突破警戒值，租金下行压力大。受2016年下半年关店潮的影响，2017年重庆的空置率将会持续走高。重庆市购物中心首层平均租赁达到693块一平米，环比下降2.9%，购物中心租金下行压力还是非常大。第三是品牌同质化竞争非常明显。重庆存量购物中心品牌重复率达24.21%，高于其他新一线城市水平的平均值。

　　重庆购物发展的机遇有什么。随着重庆成为国家的第五个中心城市，成为西部开发开放战略支撑和长江经济带西部中心载体枢纽，重庆的城市战略格局有了飞跃式的发展，为重庆的商业优化升级带来了新的机遇，主要体现在引领性、辐射力、吸聚力的三大方面。第二个消费增速领跑全国，国家统计局的数据2016年重庆市的社会消费品零售总额7271..35亿元，同比增长13.2%。第三个政府助力，推动整个商业的发展。包括重庆市商委发布的报告，要求积极推进智慧商圈的建设，包括六大智慧应用，八大功能，三大平台。2013年3月份，在观音桥和南坪商圈进行了试点，已经初见成效。争取在2020年实现全市智慧商圈网络的覆盖。

　　重庆购物中心发展的趋势和展望。第一个新兴商圈的加速崛起，商圈格局蝶变升级。重庆未来新增购物中心项目主要集中在主城区的区域性商圈，因此新型区域商圈将成为未来拓展的重心带动商圈版图的扩张功能业态的完善以及综合竞争力的提升。主城的区域性商圈占57%。第二个引入特色商业引擎，打造差异化的核心竞争力。在百货、超市同质化竞争加剧的情况下，购物中心将会慢慢的被淘汰，因此需要一个新商业发展的引擎，包括文化、体育、科技、农林、旅游，这几大原来在购物中心没有的，这两年都可以看到很多萎缩型，慢慢进入购物中心。第三是业态品牌创新升级，持续注入多元化的活力。通过对零售、餐饮娱乐、而且亲子等全业态引入新兴品牌，注入活力。第四是新兴体验业态创新势头强劲，科技体验需加强。我们收集了重庆、成都、昆明、贵阳这四个城市，因为西南在体育运动方面有较强的属地基因，体育运动重庆和成都发展得比较好，但是科技是比较弱。第五个空间场景化的升级，深化沉浸式消费体验，通过对各种购物中心的设计，氛围的营造，装饰摆设等方面，优化购物中心的空间场景，让消费者体验更具人文关怀，更走心。在前段时间业内大家都关注的新光天地，一会儿我们新光天地的会跟大家分享，它的外立面的设计也是融入了重庆本地的一些特征。第六是消费需求的升级，开启智慧购物的中心时代。我们说品质需求，体验感、新鲜感不断的被提升起来。

　　我们做了一个总结，重庆20年购物中心的发展已经到了全国的先进水平，未来三年集中的开业，困境与挑战肯定是加剧了，带来了创新和升级。未来把握城市格局提升的优势，消费增长的潜力，政府助力这三大发展机遇去操盘。然后还有业态品牌创新、新兴体验业态加强创新，成为一个未来的发展方向。今年2017年整个重庆购物中心20周年，我们赢商在2018年元旦会推出一本重庆这20年的发展历程的一个发展报告，也希望在未来在座的所有的朋友当中我们能够和品牌商选址的时候通过这个工具书更加了解重庆的特色，重庆的文化，重庆未来商业的一个招商的需求，品牌的组合。同时对所有的开发商在做项目的定位、规划、招商的时候也可以通过这样一本书看到这个城市现在现有的商业项目的一些特征，能精准性的做到开发商和品牌商共赢的途径。以上是跟大家分享的，因为时间关系可能比较快，有不足之处希望跟大家交流，也希望在座的朋友今天能够有更多收获，谢谢大家。

　　主持人：感谢周总的精彩演讲，带我们一起回顾重庆商业20年的发展。