雅居乐旗下雅生活拟于港交所上市 分拆物业上市背后的“大蛋糕”

　　在进行了一系列资本运作后，雅居乐旗下物业板块雅生活已进入拆分上市最后冲刺阶段。 

　　9月14日晚，雅居乐发布公告称，雅居乐雅生活服务股份有限公司正式就申请上市及获准买卖，向香港联交所递交上市申请表格。

　　公告披露，截至9月14日，建议分拆持股72%附属雅生活之股份在联交所主板独立上市，并已获联交所確认可进行建议分拆。完成后，雅居乐预期将拥有雅生活不少于50%权益，雅生活将仍然为雅居乐的附属公司。

　　按照计划，雅生活将就上市进行其新股份发售。而在若干条件限制下，合资格股东将于根据分拆进行的股份发售项下获提供雅生活股份的保证配额。目前，有关保证配额的详情尚未落实。

　　“分拆雅生活上市能将对集团有利，可让分拆直接接触资本市场以进行股本及债务融资，为现有业务及未来扩充提供资金。”雅居乐方面表示，建议分拆能为其现有业务及未来扩充提供资金，从而有助于分拆集团加速拓展及改善营运与财务表现，同时更有能力吸引策略投资者，更有效地作出策略规划、分配资源，以便把握新兴商机。

　　雅生活上市进程的“快车道”

　　在物业板块成为各大房企必争之地的背景下，雅居乐加速旗下物业板块雅生活的上市进程在今年进入了“快车道”。

　　早在启动上市之前，雅生活已进行了一轮资本运作。6月30日，绿地控股将旗下绿地物业以10亿元价格转让给雅居乐物业，雅生活因此获得绿地物业100%股权。

　　而在今年8月中旬，雅居乐继续在物业管理方面拓展第三方业务。在8月17日，绿地集团以10亿购入雅生活集团 20%股权，成为雅居乐物业管理及物业相当业务的长期策略性投资者。

　　关于雅居乐和绿地进行两轮资产换股权的交易，雅居乐首席财务官兼副总裁张森在2017年中期业绩发布会上回应道，雅生活和绿地的合作之所以分两个层面，更重要的是考虑未来长远的发展合作。其中绿地占了雅生活20%股份，假若雅生活上市成功，它会继续作为雅生活的战略性股东。

　　而绿地相关人士方面表示，绿地和雅居乐的每一个合作条例都是按照一步一步来做。出售资产和股权投资是两个层面的事情，出售资产和入股投资每个事项都需要按步骤来公布，并且雅生活正处于上市的过程，上市平台股东结构变化和上市的进度或许也有关系。

　　此外，为了释放雅生活集团的价值及增加股东收益，雅居乐已委任专业第三方作为顾问，有关潜在分拆及独立上市物业管理业务及增值服务。这也视为雅生活于香港交易所上市的申请准备工作的最后冲刺阶段。

　　随着雅生活上市进入最后倒计时，在雅居乐集团主席兼总裁陈卓林看来，雅生活的上市将成为未来地产销售最重要的竞争力之一。

　　据悉，雅生活主要从事物业管理、物业销售、物业验收、广告及旅游服务。在2016年底，雅居乐物业方面收入10.69亿元，合约管理的物业面积约5756万平方米。雅生活集团总裁刘德明曾公开表示，2017年雅生活计划对外接管2000万平方米物业，之后每年增长20%。

　　分拆物业上市背后的“大蛋糕”

　　早在雅居乐提出物业分拆上市之前，已有不少房企意图争夺物业市场这块大蛋糕。而较为成功的案例，便是来自深圳房地产企业花样年集团分拆彩生活服务集团。

　　自2014年6月30日彩生活在香港成功上市后，成为内地房企探索物业管理市场并成功上市的“中国社区服务运营第一股”，并引发后续万科、保利、中海等纷纷发力物业服务市场，由此物业市场开创了一种新的商业模式。

　　在经过彩生活近年来的快速发展，花样年已经坐牢了国内最大综合社区服务运营商的地位。截止至2017年6月30日，花样年旗下的彩生活营收7.47亿元，同比增长约29.8%至；毛利达3.4亿元，同比增约33.3%；上半年总共签约管理面积约4.2亿平，其累计管理物业面积已达8.5亿平。

　　除彩生活成功上市外，花样年旗下另一家物业服务业务----美易家，2015年12月9日在新三板挂牌上市，彩生活聚焦住宅社区物业服务市场不同，美易家的主要业务范围为城市综合体、写字楼、度假式物业，同时还在不断拓展资产运营服务业务。

　　据悉，花样年通过物业分拆上市等举动，在大力推进轻资产转型的同时，加速在“社区+”的布局。花样年集团总裁潘军在2017年中期业绩报告上透露，彩生活的目标是在2020年实现平台服务面积25亿平米，覆盖1亿人口，约3500万个家庭。

　　据赢商网了解，目前除了彩生活，还有中海物业、绿城服务等物业服务企业在港上市。此外，包括万科、保利、佳兆业等在内的房企，目前都有分拆物业上市计划。

　　其中，万科物业虽然并没有给出明确的上市时间表，但万科董事会主席、首席执行官郁亮在万科2017年半年度业绩发布会上提到，重点在于通过供给侧改革完善供给制度，加快发展“轨道＋物业”和租售并举。

　　而保利地产在发布2017年上半年业绩的同时，也于8月29日把旗下子公司保利物业正式挂牌新三板。据悉，保物业是保利地产旗下物业企业，营业范围包括住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业等。

　　着力多元化发展的佳兆业，对于目前已经较为成熟的物业业务板块，也在准备分拆上市。

　　种种迹象指明，进入“白银时代”的中国房地产市场，在追求扩大规模的同时，不再单纯指向地产行业，更多的布局金融、物业、旅游等业务板块。业内人士指出，众多房企追逐的物业分拆上市，旨在将公司有价值的部分业务释放出来，通过资本市场运作，将轻资产属性的物业公司开拓一条新的融资渠道。

　　据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》，按照2016年百强企业管理项目平均物业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

　　不难看出，物业管理行业的背后，将拥有万亿级市场，而房企通过分拆物业上市作为“入口”，将潜在巨大的前景。