重庆购物中心20年发展报告：六大特征三大机遇六大趋势

　　“见证 变迁 新纪元”，9月15日，由中国商业地产第一门户网站—赢商网发起主办的“第五届中国商业推动地产西南峰会”盛大启幕。逾600名购物中心行业领袖、精英、学者汇聚重庆南滨路喜来登大酒店，共襄盛会，聚焦行业热点，共议购物中心未来发展之势。

　　本次峰会活动主要分为6大板块，包括《重庆购物中心20年》发展报告发布、《重庆购物中心20年》图书启动仪式、重庆购物中心20年高峰论坛、重庆购物中心20年博览会、中国商业地产“金坐标”系列奖项评选暨颁奖盛典以及商业地产精英交流晚宴。

　　在西南峰会现场，百斯特商业机构董事长|赢商网川渝公司董事、总经理 周旭做了《重庆购物中心20年》发展报告主题演讲。

　　重庆购物中心发展历程与特征

　　根据报告，重庆购物中心发展分为四个阶段：第一，起步阶段（1997-2002），1997年重庆直辖开始，同年迎来第一个购物中心大都会。第二，探索发展阶段（2003-2008），2003年龙湖北城天街开业，观音桥商圈崛起。随后，南坪帝景MALL、嘉信茂广场、三峡广场嘉茂购物中心、西城天街相继诞生，5大商圈格局成型。第三，快速发展阶段（2009-2014），2009年南坪万达广场开业，形成“北天街，南万达，中都会”的商业格局。随后，南坪协信星光时代广场、龙湖重庆时代天街AB馆、华润万象城等相继开业，新兴商圈崛起。第四，创新、调整阶段（2015年以后），巴南万达广场、协信星光plaza、金开爱琴海购物公园、龙湖重庆时代天街D馆等相继开业。2015年，重庆购物中心增量创历史新高，达254万㎡，全市100亿级商圈达到10个。在此阶段，老牌购物中心调整高发，创新、调整成主基调。

　　据赢商网大数据中心监测数据，通过对≥3万㎡的自持购物中心数据统计，截至2017年初，重庆购物中心总存量达849万㎡，超越了广州、深圳，位列全国第四。人均购物中心面积为0.28人/㎡，购物中心存量仍处于合理区间，竞争相对缓和。

　　从重庆存量购物中心分析看，整体呈现六大特点。

　　第一，从存量购物中心总体比例来看，10万㎡以下区域型购物中心占超过一半比例，20万㎡以上超大型购物中心占比不足一成，整体购物中心开发偏保守。

　　从不同发展阶段数据对比来看，2009-2014年期间为新兴区域商圈的快速成长期，以10万㎡以下的区域型购物中心为主导，占比超6成；2015年后，10万㎡以上大型及超大型购物中心比例逐步增加，总体占比达5成。

　　第二，从存量购物中心总体比例来看，以民营开发商占主导，占比达76%；

　　从不同开发阶段来看，重庆购物中心发展初期以外资开发商为带动，外资比例达6成，随着购物中心开发模式越趋成熟，民营开发商比例不断增长，成为重庆购物中心发展的中坚力量。

　　第三，百强房企在西南城市的商业布局重点为成都和重庆，分别有41家和38家，大量外来百强开发商带来了商业开发的绝佳范本，在商业理念、建筑设计、业态创新、品牌引进等方面具有全国性的高度，引领购物中心整体开发水平；

　　从本土房企入围全国房企百强的数量来看，重庆表现突出，共7家本土房企入围2016年全国房企百强，包括龙湖、金科、协信、新鸥鹏等，可见重庆本土商业开发水平已达西南区域乃至全国的领先水平。

　　第四，从存量购物中心总体比例来看，零售：餐饮：（亲子、娱乐、服务）约为6：2.5：1.5；

　　重庆体验业态发展兴旺，在购物中心占比达40%，高于一线城市与新一线城市均值水平。

　　第五，重庆存量购物中心中，进驻品牌总个数达3808个，其中连锁品牌占比达56.7%，超过一线城市均值水平，整体品牌发展成熟度较高；

　　重庆购物中心新兴品牌进驻率达17.79%，超过其他新一线城市水平，但与一线城市仍有较大差距，品牌创新能力有待提升。

　　第六，通过对西南重点城市存量购物中心时尚品牌门店统计，成都无论是快时尚品牌、文创品牌还是时尚餐饮品牌的门店数量，均超越了原本的“西南时尚之都”重庆；

　　时尚品牌一方面由于拥有庞大的客群（80/90后），消费频率高，成为购物中心的重要消费增长点之一，另一方面，其承租能力相对较强，是购物中心租金增长的重要保障。因此，重庆时尚品牌发展仍有待加强。

　　重庆购物中心的发展机遇

　　在西南峰会《重庆购物中心20年》发展报告主题演讲中，周旭指出，重庆的发展机遇体现在三个方面。

　　第一，城市格局提升，成为商业优化升级基础。随着重庆成为继北上广深后第五座定位为国家中心城市，成为西部开发开放战略支撑和长江经济带西部中心枢纽载体，加上去年获批的《成渝城市群发展规划》，成为成渝城市群协同发展的核心城市，重庆的城市战略格局有了飞跃式发展，为重庆商业优化升级带来重要发展机遇，主要体现在引领性、辐射力、吸聚力三大方面。

　　第二，消费增速领跑全国，消费潜力巨大。据国家统计局的数据显示，2016年重庆实现社会消费品零售总额7271.35亿元，同比增长13.2%，增速领先于全国其他重点城市，消费增长势能强劲。

　　第三，政府助力，积极促进智慧商圈建设。据今年年初重庆市商委发布的《重庆商圈发展报告》，提出了积极促进智慧商圈建设。从2013年3月开始，在观音桥和南坪商圈进行试点建设，已初见成效，两个商圈已完成智慧商圈基础设施建设。从去年下半年开始将主城九区所有商圈纳入建设范围，争取到2020年实现全市智慧商圈网络全覆盖。

　　重庆购物中心的发展趋势展望

　　在西南峰会《重庆购物中心20年》发展报告主题演讲中，周旭指出，重庆购物中心的发展趋势呈现六个方面的特征。

　　第一，新兴商圈加速崛起，商圈格局蝶变升级。重庆未来新增购物中心项目主要集中在主城区区域型商圈，因此，新兴区域商圈将成为未来拓展的重心，带动商圈版图的扩张，功能业态的完善以及综合竞争力的提升。

　　随着新兴商圈的加速崛起，未来重庆商业格局将迎来新一轮的蝶变升级，城市级商圈和区域型商圈将通过差异化的角色分工，逐步进入良性竞争。

　　第二，引入特色商业引擎，打造差异化核心竞争力。在百货、超市同质化竞争加剧、持续经营低迷的背景下，大型百货、超市不再是购物中心不可或缺的主力店，因此必须寻找新的商业发展引擎，能够为购物中心持续带动客流增长，打造差异化竞争优势。

　　第三，业态品牌创新升级，持续注入多元化活力。通过零售、餐饮、休闲娱乐、儿童亲子等全业态引入蕴含各种新鲜体验的新兴品牌，为购物中心注入新鲜活力。

　　第四，新兴体验业态创新势头强劲，科技体验需加强。

　　从西南四城新兴体验业态创新发展势能来看，成渝两地的新兴体验业态类型更丰富，并且品牌数量和创新活力更具优势，引领西南城市业态品牌创新发展趋势。

　　从细分业态来看，由于西南在体育运动方有较强的属地基因，体育运动方面的业态创新有较好的发展势头，科技体验类有明显短板，未来需要增强。

　　第五，空间场景化升级，深化沉浸式消费体验。通过各种元素融入到购物中心的建筑设计、室内设计、氛围营造、装饰摆设等方面，优化升级购物空间场景，让消费体验更具人文关怀，更走心。例如，重庆新光天地（2017年8月9日开业）建筑设计上融入了重庆元素，东向立面外观的流线折板体现了潺潺江河的意向。西侧退台，呈现宛如山城印象层层堆栈而起之设计；例如，重庆龙湖U城天街B馆（2017年9月15日开业）以“成长之旅”为主题，将树根、枝干、叶子、纹理、鸟巢等元素融入购物中心室内场景设计。

　　第六，消费需求升级，开启智慧购物中心时代。随着消费需求的不断升级、移动互联网的广泛应用以及大数据技术的不断提升，重庆购物中心将逐步进入智慧时代，以科技革新为消费者提供智能化消费体验，为购物中心和商家提供经营决策的大数据支持。

　　从整体分析看，重庆购物中心经过20年发展洗礼，购物中心发展已到达全国先进水平，此外，重庆将逐步迎来购物中心集中开业潮，困境与挑战加剧，亟待创新升级。展望未来，开发商必须把握重庆城市格局提升优势、消费增长潜力、政府助力三大发展机遇。随着商圈格局蝶变升级，引入特色商业引擎、业态品牌创新、新兴体验业态加强创新、场景升级、打造智慧购物中心将成为重庆购物中心未来的重要发展方向。