第一太平戴维斯：三季度北京无新增商业 餐饮服饰表现最活跃

　　10月17日，第一太平戴维斯在北京发布了2017年第三季度华北区物业市场报告。报告显示，在零售市场方面，第三季度北京无新增商业项目，购物中心存量维持890万平方米，百货商场的市场存量为210万平方米。

　　同时，2017年1-8月，北京市社会消费品零售总额录得7,152.5亿元，同比上升5.4%。网络零售额继续展现强劲的增长势头，同比增幅达11.2%，占社会消费品零售总额的比重达17.6%。

　　本季度购物中心首层平均租金录得环比小幅上升0.6%，为每平方米每月人民币949.2元。餐饮及服饰品牌表现最为活跃，分别占季内新增租赁成交量的36%和29%，使得全市购物中心入驻率环比上升0.3个百分点至93.7%。

　　第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤表示，从零售商来看，餐饮及服饰依然是未来需求的主要驱动力。随着消费者愈加追求健康、高质的生活方式，主打健康的轻餐饮和运动休闲风将更受青睐。

　　与此同时，从运营角度看，在当前整体商业供过于求、同质化严重以及消费升级的大背景下，运营商将注重打造消费场景，并将特色概念或主题引入消费场景之中，感染消费者的同时刺激购买欲望。另一方面，传统大型商超正在加速转型，向全业态多渠道方向发展。

　　据熊志坤透露，2017年第四季度北京商业零售市场还将迎来5个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约42万平方米的商业面积，全市商业版图继续向非核心区域扩张。

　　甲级写字楼空置率保持平稳

　　根据报告显示，2017年第三季度，北京甲级办公楼市场共有两个新项目竣工交付，为市场带来100,000平方米办公面积，令北京全市甲级写字楼存量增至1,030万平方米（含自用面积）。

　　第三季度，尽管仍有新增项目入市，但在活跃租赁需求的带动下，其中不乏来自IT及高科技和金融公司的大面积成交，令北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.0个百分点至5.5%，同比上升0.6个百分点。 

　　空置率较低的金融街、中关村区域，以及逐渐成熟的望京、亚奥非核心商务区租金进一步增长，抵消了CBD等部分区域租金下滑的影响。全市甲级办公楼平均租金在连续四个季度下滑后首次录得环比上升0.2%至人民币338.2元每平方米每月。

　　熊志坤预测， 2017年第四季度北京全市甲级写字楼市场将有三个新增项目入市，分别是：融新科技中心、中融信托广场及中海国际中心。另外，位于丽泽商务区的晋商联合大厦和聚杰金融大厦将作为该片区的首批入市项目面世 。

　　但今年8月，环保局印发《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，要求在采暖季期间，北京城六区、近郊及远郊各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等均需停工，以及对建材行业实施错峰生产。“停工令”的实施将影响在建房地产工程进度，导致上述部分项目延期入市。由于停工令带来的项目延期交付，短期内租金将保持稳定，但随着明年一轮供应高峰的到来，租金仍面临长期下行压力。

　　北京一手商铺市场成交惨淡

　　在商办项目限购、限贷的双重压力下，北京一手散售写字楼和商铺市场成交惨淡，分别为8.7万平方米及10.7万平方米，环比分别下降52.7%和37.8%。

　　第三季度，北京大宗投资市场共迎来5宗成交，总成交金额达人民币107.0亿元。国内自用买家表现活跃。限价房和自住型商品房依然是北京土地市场的关键词。北京土地市场共计成交28宗土地，总成交金额达人民币841.2亿元，环比上升6 %，其中住宅类用地共计成交25宗。  

　　熊志坤分析称，由于政府对房地产行业境外投资进一步限制，国内投资市场将会保持活跃，国内自用买家和中长期投资者将成为主要驱动力。随着核心资产物业资本价值的不断上升，回报率面临下行压力，投资者将更多关注位于新兴区域以及能带来增值机会的资产。写字楼依然是最受投资者追捧的资产，成熟商务区周边的产业园，以及具有改造潜力的商业和酒店也是未来主要投资热点。

　　限购政策下一手散售商办类项目成交将持续低位运行。另外，销售难以及国家鼓励发展租赁市场，商改租或将成为开发商商办存量的解法之一。在政府的房价调控政策下，房企利润空间被进一步压缩，加之融资政策收紧，开发商拿地态度将更趋理性，并积极转向二级市场通过并购等股权交易获取优质土地。

　　受融资渠道收紧、融资成本上行等因素影响，资产证券化有望成为房地产企业融资，盘活存量资产的出路。加上政策鼓励租赁类企业推行Reits试点，未来长租公寓将成为资产证券化的主战场。

　　天津市场整体商业供大于求

　　在二线城市方面，2017年第三季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场无新增项目入市，总存量依旧保持在118.4万平方米。天津中心城区甲级写字楼市场表现活跃，租赁需求主要以吸收现有存量为主，使得中心城区整体空置率环比下降4.0个百分点至35.1%，同比下降7.2个百分点。平均租金环比上涨2.1%至人民币平方米每月137.8元，同比上涨5.0%。

　　零售市场方面，2017年第三季度，天津商业零售市场无新增商业项目入市，天津全市（含滨海新区）优质商业物业总存量保持在476.4万平方米。市场需求保持活跃，儿童、娱乐等体验型业态亦纷纷入驻购物中心。

　　天津城区主要优质项目首层平均租金与上季度持平，为每平方米每月人民币405.0元，平均入住率环比微升0.7个百分点至87.8%。滨海新区市场需求平稳，主要优质项目首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月223.3元，平均入驻率环比上涨0.9个百分点至74.8%。

　　熊志坤分析称，二线城市写字楼市场仍将面临大规模的新增供给，同时随着需求收缩，预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。    

　　零售市场方面，天津商业市场供过于求，无论对于新进品牌还是已有品牌，在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态，吸引顾客提升客流量。