戴德梁行：三季度广州零售版图加速拓展 服饰、个性餐饮抢眼

　　（赢商网报道）近日，戴德梁行对外发布了2017年三季度广州房地产市场解读报告称，本季度，广州零售版图不断拓展，个性餐饮继续成为购物中心零售面积的吸纳主力，快时尚品牌等服饰零售业态及儿童、体验业态均表现抢眼。

　　戴德梁行表示，广州核心商圈优质零售市场年内将迎来数个购物中心的开业，为市场带来约26万㎡的新增供应；在核心商圈之外，同样也有多个购物中心将在年内开门迎客，推动广州的零售市场版图不断扩展。

　　零售市场：广州零售版图加速拓展 服饰、个性餐饮抢眼

　　据戴德梁行方面分析，从全国来看，2017年三季度，餐饮继续在全国主要城市的零售市场上积极扩张，扩张的餐饮门店大多凭借个性化的装修风格、突出的就餐体验或强大的品牌号召力来带动人气，如喜茶、Lady M、COVA等；精品咖啡店同样在全国主要城市迅速发展。除网红餐饮外，高端餐饮品牌在近年来拓展迅速，餐饮业态内部不断细分，成零售市场进一步发展的重要体现。本季度，包括快时尚品牌在内的大众服饰品牌也表现活跃，GAP、优衣库、Forever21、UR等品牌在一线城市拓展市场。

　　随着零售市场的不断发展，购物中心的业态组合日益丰富，文创、书店、品质家居等业态也日渐成为吸纳购物中心零售面积的新兴力量。众多零售品牌在本季陆续开启门店扩张、装修升级、产品线调整等工作，为了迎接年底销售旺季的到来。如今，除对物业装修和布局动线进行优化外，购物体验、商场服务及新兴科技的运用同样也是购物中心调整升级的重点。

　　而具体到广州区域，其零售市场版图正在不断拓展，服饰、餐饮也正积极扩张。

　　据悉，2017年1-8月，广州实现社会消费品零售总额6116.2亿元，增长8.6%，较上年同期提高0.1个百分点，增速位于一线城市第二位。网上消费保持快速增长，限额以上网上商店零售额增长16.6%，较全市社零增速高出8.0个百分点。

2017年第三季度广州优质零售物业租金 图片来自：戴德梁行

　　本季度，广州零售市场迎来白云汇广场的开业，为市场带来约10万㎡的零售面积，推动全市核心商圈商业存量攀升至242.5万㎡。三季度的广州核心商圈优质购物中心首层平均租金约为808.1元/㎡/月，环比无明显波动，表现平稳；受新项目入市推升，市场总体空置率为7.2%，环比略微上浮。

　　戴德梁行指出，本季度，个性餐饮继续成为购物中心零售面积的吸纳主力，喜茶保持快速扩张，在本季度进驻万菱汇、白云万达广场、VT101、花城汇、富力海珠城等购物中心；创新茶饮奈雪的茶继万菱汇首店后在正佳广场开出广州的第二家门店，同时入驻正佳广场的人气餐饮还有小龙坎老火锅；西城都荟引进乐凯撒榴莲披萨、翠华餐厅等多家人气餐饮；LVHM集团旗下高端餐饮品牌COVA于本季度进入广州市场，首店落户丽柏广场。

　　包括快时尚品牌在内的服饰零售业态在本季度拓展迅速，UR在中华广场开出新店，歌莉娅、Teenie Weenie 进驻荔湾商圈，Snidel、Lily Brown、Ed Hardy、Maje、Paul Smith、例外等多个服饰品牌的新店落户体育中心及珠江新城商圈。与此同时，儿童业态在本季度表现活跃，包括金宝贝、长颈鹿美语、小马快跑国际早教等在内的多个品牌在广州零售市场拓展新店。

　　此外，文创品牌、DIY手工坊、小众运动体验馆等体验式业态的积极扩张赋予了购物中心更立体的功能，艺术生活品牌花店野兽派进驻天汇广场，天环广场迎来了日本料理工作室ABC Cooking Studio的开业，在越秀商圈，融合“书店+咖啡+文创”的扶光书店在保利中环广场揭幕；运动跨界复合店弓夫射箭-CAFé在凯德广场·云尚开出700㎡新店。

2017年第三季度广州新店开业代表案例 图片来自：戴德梁行

　　戴德梁行表示，广州核心商圈优质零售市场年内将迎来数个购物中心的开业，为市场带来约26万㎡的新增供应；在核心商圈之外，同样也有多个购物中心将在年内开门迎客，推动广州的零售市场版图不断扩展。零售市场在日益丰富的同时，日趋激烈的竞争也给购物中心的招商和运营提出了更高的要求。各大购物中心将在近期加快业态调整升级的步伐，开展更多的商场活动。

广州2017-2018年主要在建商业项目  图片来自：戴德梁行

　　土地市场：出让面积大幅攀升 从严土拍政策抑制溢价

　　在土地方面，据介绍，2017年三季度，广州共出让地块46宗，出让面积233.7万㎡，同比涨191%，出让金额189.3亿元，同比涨131.1%。在46宗地块中，工业用地32宗，商办用地5宗，此二类土地成交面积占本季度全市成交总面积的82.5%，体现土地出让引导产业落位的作用进一步加强；商业、住宅综合用地7宗，占比15.4%，其他类型用地2宗。

　　报告表示，为抑制高价地块的产生，土拍规则进一步升级，在限地价、竞配建、竞自持、摇号等条件上叠加附带出让条件，如要求竞拍企业引入总部型企业或签订开发协议等。政策影响下，本季度土地市场平均溢价率为0.0%，仅海珠区一商办用地以0.03%的低溢价率成交。分区来看，本季度外围区域土地成交面积占比为83.8%，7宗商业、住宅综合用地中有4宗位于南沙区，2宗位于增城区，体现广州住宅供地布局将中心城区与外围区域有机结合，从而引导调节人口分布。

　　戴德梁行预测，未来广州土地市场将继续合理增加宅地供应，区域分布仍以外围区域为主，工业及商办用地的推出将加快产业落位布局。同时，随着“租售并举”政策的进一步深化落实，广州作为试点城市之一，未来的供地结构将继续倾向增加自持面积，土地市场将进一步变化发展。

　　写字楼市场：市场加快吸纳 空置率稳步回落

　　写字楼方面，随着位于越秀商务区的颐德中心的交付，为全市带来约3万㎡的新增供应，2017年三季度广州全市甲级写字楼存量攀升至485万㎡。甲级写字楼租赁市场继续保持活跃，季度内净吸纳量14.5万㎡。凭借积极的市场需求推动，2017年三季度全市空置率环比下降2.5个百分点至9.4%。分区来看，珠江新城凭借成熟的商务氛围和完善的配套设施继续吸引租户落户于此，该商务区本季度净吸纳量占全市净吸纳量的44.7%；琶洲商务区在三季度继续加快吸纳，季度末空置率环比下降7.8个百分点。

2017年三季度广州写字楼市场情况一览 图片来自：戴德梁行

　　租金方面，本季度广州核心商务区甲级写字楼市场的平均租金为176.3元/㎡/月，环比上涨2.7%。 珠江新城商务区的平均租金水平继续引领全市，琶洲商务区的平均租金继续保持积极增长，且吸引了众多IT、广告公司及成本敏感型、初创型企业的落户。本季度，金融、保险行业继续保持积极扩张，商务中心和联合办公空间成长迅速，积极入驻传统及新兴商务区，为中小型企业提供了更为多元的商务解决方案。

　　戴德梁行表示，2017年，广州甲级写字楼市场进入短暂的供应回落期，四季度预计将无新项目进入市场。在全年供应有限的情况下，市场获得了进一步消化存量的良好时机，全市空置率将随之下降，租金则获得稳健的增长空间。长远来看，随着琶洲和国际金融城板块的进一步发展，充足的新增供应将先后进入市场，广州甲级写字楼市场的版图将得到进一步扩展。