光大安石周颂明:人才是核心竞争力 大融城因精彩而年轻

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2017年11月16日09:20来自:赢商网华中站 陈晶
核心提示:借由11月10日青岛卓越·大融城开业之际,赢商网记者有幸采访到光大安石副总裁周颂明,听他讲述投资金融与商业地产“强强联手”的故事。

  近年,商业地产的发展迅猛,主要城市供应量不断攀升,主题街区、购物中心、城市综合体……各种商业形态逐渐演变新生,一场商业时代的“大洗牌”已经到来,随着商业地产的产业链不断完善,资产证券化将会为商业地产带来更开阔的发展前景。

  对于开发商而言,由于商业地产本身对资金、管理、技术各个方面要求集约化,就需要考量如何统筹各环节保持商业体良性循环发展;而对于投资者来说,评估商业项目、选择切入时机、最终完整退出并实现IRR最大化也是其关注焦点。于是,金融企业与地产企业开始谋求合作,使得商业地产双边延伸,成功实现合作双方共赢局面。

  作为真正打通了“投融管退”一条线的公司,地产基金NO.1的光大安石以强劲的姿态进军商业地产领域,成功开辟了地产基金与地产企业合作创新之路,并成功打造自主商业运营品牌“大融城”系列。借由11月10日青岛卓越·大融城开业之际,赢商网记者有幸采访到光大安石副总裁周颂明,听他讲述投资金融与商业地产“强强联手”的故事。

  “投融管退”的全产业链地产金融运作模式

  商业地产运营模式可分为重资产和轻资产两种。前者,是国内大部分地产企业的运作模式,开发商资金压力大、回报周期长,既要承担折旧、利息所带来的账面亏损,还要承受外界市场压力;后者,以较少的资金投入,获得较大的利润回报,已经成为商业地产开发的趋势。

  目前,商业地产已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式:第一种以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式;第二种以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式;第三种是集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式。市面上的绝大部分地产企业采取的轻资产模式以第一、第二种情况最为常见。

  区别于一般的商业地产仅靠纯粹的管理输出做轻资产,周颂明告诉记者“光大安石做的轻资产模式既要创造价值,又要在物业达到理想收益率之后完整退出”,光大安石拥有健全的投融管退机制,可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资等多渠道产品,通过专业评估,任何阶段的项目都可以进入,拥有完全自主的判断能力和操盘能力,可以接手许多普通基金公司做不了的项目。

  对于投融管退机制的实操手段,周颂明则表示“要倒着看”,“从退出价值的角度来看是否合适投又何时投,前期定位、招商运营成本、租金回报、杠杆、每年的通货膨胀等都要考虑在内,光大安石是打通了投资、融资、管理、退出各个环节,用基金去做,用资管计划去做,相对就很轻松。”

  人才与团队机动力是光大安石核心竞争力

  目前,国内商业体以年增长率超10%的供应量不断攀升,各区域商业竞争处于白热化阶段,市场整体面临去化难题,周颂明表示:“商业地产已经形成三大去化方向:第一,消费增长引导商业去化;第二,人口净流入引导商业去化;第三,物业自身转型引导商业去化”。

  虽然市场去化压力仍然明显,但整体市场仍处于良性发展阶段,甚至十分利于基金投资机构发展。周颂明对此发表看法:“因商业竞争激烈与供应量问题,投资机构往往能用较低价格拿到潜力大的物业,当然,资本运作的前提条件还是要做好经营管理,良好的经营性净现金流是核心,否则,所有的资本运作都无从谈起。”

  在商业地产领域,光大安石一直满怀自信,周颂明认为这与其独一无二的行业竞争力有关,他将竞争力分为以下几点:

   1、投资模式

  光大安石隶属于中国光大控股,拥有强大的金融控股平台与资金支持,其“投融管退”一揽子解决方案给房地产金融增加新动力。

   2、 产业链整合

  光大安石与国内外各大开发商建立了长期有效的合作信任关系,还从内容、推广、产业整合打造全方面的立体生态系统,通过投资、互换资源,与不同专业领域内最好的资源、最好的团队成为合作伙伴,共创商业帝国。

   3、 创造内容

  光大安石创造多个自主内容:主题餐饮、主题街区、未来还将有主题儿童区、由超市、菜场……有机结合的社区型生活集市等,光大安石还考虑收购日本、韩国品牌孵化自己的集合店产品。

   4、 资产经营能力

  光大安石成功打造商业自主品牌大融城,依靠自身实力、错位经营、保持增长。

   5、 内部机制,人才是核心

  这点被周颂明反复强调,光大安石善用文化管理,发挥团队内在机动力,在其管理模式中,制度之下,人才是核心,寄予员工更大权限,因此,团队成员都拥有很强的原动力。

  因精彩而年轻 大融城快跑全国

  大融城购物中心作为光大安石资产管理商业板块的核心产品线,通过“重资产收购和轻资产管理输出”两种模式,截止今天,大融城已开业项目6座,待开业5座,分别位于上海、重庆、湘潭、青岛、西安、南昌、北京、顺德。

  2017年光大安石将继续布局上海、北京、广州、重庆、长沙等城市,预计截至2018年末达到商业管理规模约160~180万平方米。到2020年,光大安石有望在全国推广复制25-30个大融城项目,管理商业资产项目达到500亿元,进入资本市场运作。

  对于商业项目的选择,光大安石有自身的考量。“目前核心发展仍然会在一二线城市,三线的优质项目也会适当考虑。一线城市以一类地段为核心,二线城市以最核心的地段或周边高密度人口地段为主,三线城市只投最核心的地段。不过地段位置只是初步条件,还要判断辐射人口、竞争对手、体量、交通等。”周颂明如是说。

  在大融城的经营理念上,周颂明强调:“因精彩而年轻”,他提到:“我们的年轻不是以年龄为标准,而是要年轻的心态,大融城希望打造一种年轻、生态、绿色、有活力的生活方式,所以大融城在内部设计与外部环境上力求强化顾客体验,未来还将在激发顾客消费欲、加强体验上花费更多心思。通过大数据系统,分析消费习惯、消费分布点、楼层客流分布等各项经营数据,根据数据调整相应业态规划与品牌,让顾客在走进大融城就能感到愉悦、轻松的购物氛围,大融城用心感动客户、专业创造价值。”

  在公司战略性经营理念不变的情况下,每一座大融城项目都拥有自身属性与特色,千篇一律的复制粘贴从来不是大融城所追求的,百花齐放,又万变不离其宗的大融城系列追求创新——业态创新、主题创新、思维创新。

  看好山东商业发展 青岛卓越·大融城11月10日开业

  作为光大安石落址青岛的首个大融城项目——卓越·大融城在11月10日开业,招商完成率100%,店铺开业率高达99.3%,创下2017年开业项目新高。

  谈到此次与卓越集团的合作,周颂明表示,卓越集团作为全国领先的地产开发商,以深圳为据点布局全国,此次采用一种新的合作模式共同打造青岛卓越·大融城,意在融合各自的长处,结合起来优势互补,正如此前与绿地和嘉宝的合作一样;从战略层面上来看,卓越集团与光大安石对彼此企业文化怀有认同感,卓越·大融城只是双方合作的一部分,目前双方还在基金层面达成合作,未来将会延伸出更多合作空间。

  据了解,卓越·大融城位于敦化路和连云港路交叉口处,雄踞青岛市北区CBD商圈中轴核心,位置优越,优势地位无可比拟。周颂明表示:“青岛CBD商圈中,万达、利群等成熟项目环伺,选择在这样的区域落地,更多考验了决策者的魄力。”

  卓越·大融城不仅考验着决策者的魄力,更考验了其团队的专业能力与运营能力,早在未开业前,卓越·大融城就通过各类线上线下活动炒热,由其举办的社会活动、公益事业常常刷屏商业地产人的朋友圈。

  卓越·大融城还十分注重与周边商业的差异化经营,以“城市会客厅”为理念,打造集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体的7.5万平方米创新型体验式商务购物中心,整个项目餐饮业态43%、服装零售占30%、休闲娱乐及服务配套占27%。

  “业态更丰富、品牌更高级”对于大融城未来发展,周颂明满怀期待。“山东是大融城布局的重要区域,青岛作为国家级旅游城市,商业发展与消费力同其他一二线城市大致相同,卓越·大融城只是山东布局的第一步,未来将以卓越·大融城为起点,把握住发展时机,迅速布局到山东其他城市。”

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文章关键词:周颂明 大融城
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