光大安石周颂明：人才是核心竞争力 大融城因精彩而年轻

　　近年，商业地产的发展迅猛，主要城市供应量不断攀升，主题街区、购物中心、城市综合体……各种商业形态逐渐演变新生，一场商业时代的“大洗牌”已经到来，随着商业地产的产业链不断完善，资产证券化将会为商业地产带来更开阔的发展前景。

　　对于开发商而言，由于商业地产本身对资金、管理、技术各个方面要求集约化，就需要考量如何统筹各环节保持商业体良性循环发展；而对于投资者来说，评估商业项目、选择切入时机、最终完整退出并实现IRR最大化也是其关注焦点。于是，金融企业与地产企业开始谋求合作，使得商业地产双边延伸，成功实现合作双方共赢局面。

　　作为真正打通了“投融管退”一条线的公司，地产基金NO.1的光大安石以强劲的姿态进军商业地产领域，成功开辟了地产基金与地产企业合作创新之路，并成功打造自主商业运营品牌“大融城”系列。借由11月10日青岛卓越·大融城开业之际，赢商网记者有幸采访到光大安石副总裁周颂明，听他讲述投资金融与商业地产“强强联手”的故事。

　　“投融管退”的全产业链地产金融运作模式

　　商业地产运营模式可分为重资产和轻资产两种。前者，是国内大部分地产企业的运作模式，开发商资金压力大、回报周期长，既要承担折旧、利息所带来的账面亏损，还要承受外界市场压力；后者，以较少的资金投入，获得较大的利润回报，已经成为商业地产开发的趋势。

　　目前，商业地产已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式：第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式；第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式。市面上的绝大部分地产企业采取的轻资产模式以第一、第二种情况最为常见。

　　区别于一般的商业地产仅靠纯粹的管理输出做轻资产，周颂明告诉记者“光大安石做的轻资产模式既要创造价值，又要在物业达到理想收益率之后完整退出”，光大安石拥有健全的投融管退机制，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资等多渠道产品，通过专业评估，任何阶段的项目都可以进入，拥有完全自主的判断能力和操盘能力，可以接手许多普通基金公司做不了的项目。

　　对于投融管退机制的实操手段，周颂明则表示“要倒着看”，“从退出价值的角度来看是否合适投又何时投，前期定位、招商运营成本、租金回报、杠杆、每年的通货膨胀等都要考虑在内，光大安石是打通了投资、融资、管理、退出各个环节，用基金去做，用资管计划去做，相对就很轻松。”

　　人才与团队机动力是光大安石核心竞争力

　　目前，国内商业体以年增长率超10%的供应量不断攀升，各区域商业竞争处于白热化阶段，市场整体面临去化难题，周颂明表示：“商业地产已经形成三大去化方向：第一，消费增长引导商业去化；第二，人口净流入引导商业去化；第三，物业自身转型引导商业去化”。

　　虽然市场去化压力仍然明显，但整体市场仍处于良性发展阶段，甚至十分利于基金投资机构发展。周颂明对此发表看法：“因商业竞争激烈与供应量问题，投资机构往往能用较低价格拿到潜力大的物业，当然，资本运作的前提条件还是要做好经营管理，良好的经营性净现金流是核心，否则，所有的资本运作都无从谈起。”

　　在商业地产领域，光大安石一直满怀自信，周颂明认为这与其独一无二的行业竞争力有关，他将竞争力分为以下几点：

　　 1、投资模式

　　光大安石隶属于中国光大控股，拥有强大的金融控股平台与资金支持，其“投融管退”一揽子解决方案给房地产金融增加新动力。

　　 2、 产业链整合

　　光大安石与国内外各大开发商建立了长期有效的合作信任关系，还从内容、推广、产业整合打造全方面的立体生态系统，通过投资、互换资源，与不同专业领域内最好的资源、最好的团队成为合作伙伴，共创商业帝国。

　　 3、 创造内容

　　光大安石创造多个自主内容：主题餐饮、主题街区、未来还将有主题儿童区、由超市、菜场……有机结合的社区型生活集市等，光大安石还考虑收购日本、韩国品牌孵化自己的集合店产品。

　　 4、 资产经营能力

　　光大安石成功打造商业自主品牌大融城，依靠自身实力、错位经营、保持增长。

　　 5、 内部机制，人才是核心

　　这点被周颂明反复强调，光大安石善用文化管理，发挥团队内在机动力，在其管理模式中，制度之下，人才是核心，寄予员工更大权限，因此，团队成员都拥有很强的原动力。

　　因精彩而年轻 大融城快跑全国

　　大融城购物中心作为光大安石资产管理商业板块的核心产品线，通过“重资产收购和轻资产管理输出”两种模式，截止今天，大融城已开业项目6座，待开业5座，分别位于上海、重庆、湘潭、青岛、西安、南昌、北京、顺德。

　　2017年光大安石将继续布局上海、北京、广州、重庆、长沙等城市，预计截至2018年末达到商业管理规模约160~180万平方米。到2020年，光大安石有望在全国推广复制25-30个大融城项目，管理商业资产项目达到500亿元，进入资本市场运作。

　　对于商业项目的选择，光大安石有自身的考量。“目前核心发展仍然会在一二线城市，三线的优质项目也会适当考虑。一线城市以一类地段为核心，二线城市以最核心的地段或周边高密度人口地段为主，三线城市只投最核心的地段。不过地段位置只是初步条件，还要判断辐射人口、竞争对手、体量、交通等。”周颂明如是说。

　　在大融城的经营理念上，周颂明强调：“因精彩而年轻”，他提到：“我们的年轻不是以年龄为标准，而是要年轻的心态，大融城希望打造一种年轻、生态、绿色、有活力的生活方式，所以大融城在内部设计与外部环境上力求强化顾客体验，未来还将在激发顾客消费欲、加强体验上花费更多心思。通过大数据系统，分析消费习惯、消费分布点、楼层客流分布等各项经营数据，根据数据调整相应业态规划与品牌，让顾客在走进大融城就能感到愉悦、轻松的购物氛围，大融城用心感动客户、专业创造价值。”

　　在公司战略性经营理念不变的情况下，每一座大融城项目都拥有自身属性与特色，千篇一律的复制粘贴从来不是大融城所追求的，百花齐放，又万变不离其宗的大融城系列追求创新——业态创新、主题创新、思维创新。

　　看好山东商业发展 青岛卓越·大融城11月10日开业

　　作为光大安石落址青岛的首个大融城项目——卓越·大融城在11月10日开业，招商完成率100%，店铺开业率高达99.3%，创下2017年开业项目新高。

　　谈到此次与卓越集团的合作，周颂明表示，卓越集团作为全国领先的地产开发商，以深圳为据点布局全国，此次采用一种新的合作模式共同打造青岛卓越·大融城，意在融合各自的长处，结合起来优势互补，正如此前与绿地和嘉宝的合作一样；从战略层面上来看，卓越集团与光大安石对彼此企业文化怀有认同感，卓越·大融城只是双方合作的一部分，目前双方还在基金层面达成合作，未来将会延伸出更多合作空间。

　　据了解，卓越·大融城位于敦化路和连云港路交叉口处，雄踞青岛市北区CBD商圈中轴核心，位置优越，优势地位无可比拟。周颂明表示：“青岛CBD商圈中，万达、利群等成熟项目环伺，选择在这样的区域落地，更多考验了决策者的魄力。”

　　卓越·大融城不仅考验着决策者的魄力，更考验了其团队的专业能力与运营能力，早在未开业前，卓越·大融城就通过各类线上线下活动炒热，由其举办的社会活动、公益事业常常刷屏商业地产人的朋友圈。

　　卓越·大融城还十分注重与周边商业的差异化经营，以“城市会客厅”为理念，打造集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体的7.5万平方米创新型体验式商务购物中心，整个项目餐饮业态43%、服装零售占30%、休闲娱乐及服务配套占27%。

　　“业态更丰富、品牌更高级”对于大融城未来发展，周颂明满怀期待。“山东是大融城布局的重要区域，青岛作为国家级旅游城市，商业发展与消费力同其他一二线城市大致相同，卓越·大融城只是山东布局的第一步，未来将以卓越·大融城为起点，把握住发展时机，迅速布局到山东其他城市。”