新城控股欧阳捷：新一线城市商业广场发展逻辑

　　一个“城”，影响一座城。 2017年11月30日，由赢商网主办的“影响一座城，新一线城市商业地产高峰论坛”，在南京金奥费尔蒙酒店隆重启幕，活动以“影响一座城”为主题，共议新一线城市商业地产未来发展之势，共寻中国商业地产发展新路径。

　　本届论坛内容丰富、形式新颖，期间设置了新一线城市商业地产发展报告、主题演讲、颁奖典礼等系列活动，除此之外创新推出魅力城市打call、品牌概念店打call、新一线魅力城市票选等全新活动，紧扣活动宗旨，为行业呈献一场激情和智慧充分激荡交融的思想盛宴。

　　本次论坛上，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷带来《新一线城市商业广场发展逻辑》的主题演讲，解读新一线城市商业的现状、发展出路以及未来引领商业消费的新市场。

　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷　 

　　观点一：寻找商业空白点

　　新一线城市的购物中心已经在趋于饱和，有的甚至过剩，购物中心平均数量已经达到50座，当然目前还不均衡。新一线城市平均人口达到1000万人，而购物中心平均静态覆盖人口12-31万人。静态覆盖就是购物中心平均覆盖的每个星期来一趟，少的1.6万客流量，多的可以达到4万客流量。

　　一些客流量比较少的购物中心怎么生存呢？这是非常大的挑战，特别在地方政府不断加强购物中心推出量，这个挑战就越来越大了。

　　商业是配套，是跟着人走的，没有人的地方就没有商业，因此未来要跟着人去走。现在新一线城市人口规划都还是在增长，这个过程当中人口增长不是平均分配的，未来的发展是都市圈的发展方向。这个现象不只是我们国家，也是世界大城市的趋势。

　　观点二：都市圈将成为城市化的新引擎

　　都市圈将成为城市化的新引擎，环绕超大、特大城市，特别环绕新一线城市周边的中小城镇未来将获得发展新的机会，而一些中小城镇怎么获得发展机会呢？

　　第一方面，轨道交通要通达到这些中小城市，包括高速公路和快速公交，通达之后，核心城市的产业和人口就可以导出来。比如在上海，把轨道交通通到嘉善之后，一个小时之内就可以到达人民广场。第二方面，还要提供公共服务的均等化、一体化，比如教育、医院等。

　　从上海目前来看，轨道交通去年只有617公里，GDP占全国3.7%，而东京都市圈轨道交通达到2500公里，GDP占全日本40%，所以未来我们的竞争不是城市之间的竞争，而是以都市圈为主的城市群的竞争。

　　未来新一线城市竞争也是围绕都市圈的竞争，而不仅仅局限于城市本身，未来上海必须要打造环绕上海周边江苏城市纳在一起的城市都市圈，因此中间的中小城镇都会获得发展机会。

　　城镇化的路在农民的脚下，农民去哪里，城镇化路就在哪里。未来城镇化发展就是都市圈的发展，这也恰恰符合十八大提出使市场在资源配置中起决定性作用的要求。

　　 当然未来发展特大超大城市和发展新一线城市，就是空间腾挪，互惠互换，互利共赢。十八大提出以城镇群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。未来这些周边的中小城市将来秋收成为市场的空白点，所以未来购物中心、品牌商家，发展趋势就必须到这些地方去。

　　观点三：精神消费是引领商业消费的一个新市场

　　当然靠这个还不够，因为市场空白点填补之后，又来了竞争者，这些竞争者跟我们会形成同质化竞争。怎么差异化竞争，就需要洞察人的原始本性，原始本性就是从物质到精神。

　　什么是精神消费？第一，我们为感觉买单；第二，我们为知识迭代买单；第三，我们为思想感悟买单。

　　我认为所有人都需要这种体验和感悟，

　　青年人需要新奇、刺激、探秘、地位、权力和荣耀，年轻人需要这些东西，用什么方式来体现呢？就通过蹦极、攀岩、拳击、游戏等等。

　　儿童也是需要的，我们通过模仿、学习、友爱、炫耀、甚至体验恐惧和体验欢乐来获得新奇的体验。游戏类活动，模仿类活动，学习类活动，运动类活动等，让儿童在这里获得成长。

　　老年人退休后，既有闲也有钱，可以去体验一些新鲜的东西，还需要保健，需要回忆和放下。当然文化未来一定会成为引领我们时代潮流新的趋势，未来对于我们来看，精神消费一定是引领所有商业消费的一个新市场。

　　在精神消费方面，首先要关注两条。第一条如何打造一个场景？因为有了场景才能获得新的体验感。商业广场是最好的造景地。我们可以把阳光、绿树、植物、水引进购物中心，还可以造出很多非常美妙的场景。

　　以吾悦广场为例，新城衢州吾悦广场打造初心市集，把智慧引进到商业广场；南京、宁波等吾悦广场设有民国风情的主题街区；另外长春吾悦广场还引进了时光引擎的主题街区，把时光和引擎元素引入商场，在这个商场里面，老年人可以在这里找到回忆，年轻人在这里可以找到思索，而儿童在这里可以找到欢乐，各个景点的主题都把长春人民解放以后60年的沧桑变化都反映在其中。

　　一步一景，一变一色的景象打造商业广场持久的经典生命力。仅仅有场景还不够，我们还需要通过文化引领，比如我们引进书店和文创市集和小众文化，还有引进了笔墨纸砚书画展。

　　我们把网络直播间放在吾悦广场里面，可以录制视频和分享，最重要的不是它的设施设备，最重要的是人脉分享，在这里可以找到歌手，找到指挥家，找到作曲家，找到小乐队，然后现场制作音频视频，最大特点是它的共享人脉。

　　未来精神消费更需要文化引领，需要把场景、体验、文化、感悟形成精神消费的生态圈。通过我们的体验来引领未来的精神消费。二流企业做标准，一流企业做文化。以文化为引领的精神消费必将促进商业广场的大升级，只有文化才能给予大众，精神与灵魂的寄托。

　　吾悦广场未来我们就是九歌字“有情怀，不复制，具规模”，有情怀是文化引领，不复制是一店一色，具规模未来我们会做到百座吾悦广场。