5天连掷195亿 广州地铁羊城年末拿地与“港铁”模式复制路

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2017年12月02日08:57来自:观点地产网
核心提示:广州地铁集团在5天内合共斥资约195亿,连夺增城、番禺区两宗大体量地铁上盖商住综合地块。

  5天连掷195亿,低调的广州地铁集团为市场带来了一连串的意外。

  12月1日,位于广州市增城区新塘镇地铁13号线官湖车辆段及上盖地块于上午10时准时开拍。该地块因为其高达131.5亿元的总起拍价而受到市场的关注。

  土拍过程可谓是无惊无险,不到半个小时,便宣告成交。竞得者是唯一报价人——广州地铁集团,成交价为底价,折合楼面价15937元/平方米。

  虽底价成交,但这一高价已创下2017年羊城各区宅地总价最高纪录,更成为广州土地出让总价的“榜眼”,仅次于2009年12月22日成交的广州亚运城项目地块。

  彼时,这个莲花山旁的“巨无霸”以225亿元成交,由富力、碧桂园、雅居乐、世茂集团、中信地产各自占比20%股权均分。

  据观点地产新媒体查阅,新塘官湖地块宗地面积323348.3平方米;土地用途为交通场站用地兼容居住用地、中小学用地;容积率≤2.81;竞价方式原定限地价+竞自持+摇号,亦设置最高限制地价157.86亿元。

  根据容积率计算,该地块建筑面积为87.7万平方米,其中住宅面积达到79.6万平方米,商业2.55万平方米。优越的地块素质,巨大的体量,伴随而来的是严苛的出让条件。

  首先,该地块不接受联合购买;并须配置一个18办初中+一个42办小学+两处18班幼儿园以及公交首末站公共设施,验收合格后无偿移交政府。

  同时,地块要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验;并保证公建配套计容建面5.2万平方米。分析认为,这一条件几乎是为广州地铁集团量身定做。

  值得注意的是,在今日豪掷百亿之前,广州地铁就已在11月27日,夺得两度延期的番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块。总价63.83亿元,折合楼面价2.2万/平方米,溢价率0%。

  与新塘官湖地块不同,该地块商业开发占比较大。宗地出让面积70936平方米(可建设用地面积58027平方米);土地用途商业商务、娱乐康体、二类居住用地;容积率≤5.0;计容建筑面积29万平方米(其中住宅比例不超过50%)。

  按此计算,广州地铁集团在5天内合共斥资约195亿,连夺增城、番禺区两宗大体量地铁上盖商住综合地块。

  香港地铁是公认的世界上运营地铁最成功的公司之一。有研究报告指出,若不是政府补贴,绝大多数的地铁项目都是亏损的状态,然而从1979年开始营运到至今,香港地铁每年盈利70亿港币以上。

  而港铁模式,就是指香港政府在建造地铁的时候,将地铁沿线土地一并交由地铁公司开发。事实上,广州地铁、深地铁、杭铁等都是港铁的“学生”之一。

  据了解,1997年起步至今,广州地铁集团在广州荔湾区、海珠区、白云区以及佛山南海均布局有住宅和商业项目,且基本为地铁上盖物业。

  目前已经开发完成的项目有紫薇花园、贵贤上品、动漫星城地下空间、芳村商业街、五月花广场、佛山南海金融城、悦江上品、荔胜广场等。

  同时,广州地铁还计划开发燕塘、北京路、一德路等项目,还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业,计划兴建物业面积超过500万平方米。

  如今再增两大项目,其计划兴建物业面积直接突破600万平方米。市场分析,今日出让的新塘官湖地块,周边二手住宅项目售价在1.5-2.1万元/平方米,邻近的锦绣天伦花园价格在1.7-2万元/平方米。

  而该地块扣除公建面积起拍楼面价已接近1.6万元/平方米,未来地块入市后,售价至少每平3万元起。

  另鉴于此前的经验,广州地铁不排除会与相关房企进行合作开发。对其而言,寻求房企合作不仅能减少开发过程中的资金压力,也能借助房企的专业开发经验。

  如保利地产专题阅读)(相关干货)便是广州地铁曾经的合作对象。其亦曾于2016年4月与越秀集团签署战略合作协议;于2017年8月与珠江实业集团签署战略合作协议。

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