5天连掷195亿 广州地铁羊城年末拿地与“港铁”模式复制路

　　5天连掷195亿，低调的广州地铁集团为市场带来了一连串的意外。

　　12月1日，位于广州市增城区新塘镇地铁13号线官湖车辆段及上盖地块于上午10时准时开拍。该地块因为其高达131.5亿元的总起拍价而受到市场的关注。

　　土拍过程可谓是无惊无险，不到半个小时，便宣告成交。竞得者是唯一报价人——广州地铁集团，成交价为底价，折合楼面价15937元/平方米。

　　虽底价成交，但这一高价已创下2017年羊城各区宅地总价最高纪录，更成为广州土地出让总价的“榜眼”，仅次于2009年12月22日成交的广州亚运城项目地块。

　　彼时，这个莲花山旁的“巨无霸”以225亿元成交，由富力、碧桂园、雅居乐、世茂集团、中信地产各自占比20%股权均分。

　　据观点地产新媒体查阅，新塘官湖地块宗地面积323348.3平方米；土地用途为交通场站用地兼容居住用地、中小学用地；容积率≤2.81；竞价方式原定限地价+竞自持+摇号，亦设置最高限制地价157.86亿元。

　　根据容积率计算，该地块建筑面积为87.7万平方米，其中住宅面积达到79.6万平方米，商业2.55万平方米。优越的地块素质，巨大的体量，伴随而来的是严苛的出让条件。

　　首先，该地块不接受联合购买；并须配置一个18办初中+一个42办小学+两处18班幼儿园以及公交首末站公共设施，验收合格后无偿移交政府。

　　同时，地块要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验；并保证公建配套计容建面5.2万平方米。分析认为，这一条件几乎是为广州地铁集团量身定做。

　　值得注意的是，在今日豪掷百亿之前，广州地铁就已在11月27日，夺得两度延期的番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块。总价63.83亿元，折合楼面价2.2万/平方米，溢价率0%。

　　与新塘官湖地块不同，该地块商业开发占比较大。宗地出让面积70936平方米（可建设用地面积58027平方米）；土地用途商业商务、娱乐康体、二类居住用地；容积率≤5.0；计容建筑面积29万平方米（其中住宅比例不超过50%）。

　　按此计算，广州地铁集团在5天内合共斥资约195亿，连夺增城、番禺区两宗大体量地铁上盖商住综合地块。

　　香港地铁是公认的世界上运营地铁最成功的公司之一。有研究报告指出，若不是政府补贴，绝大多数的地铁项目都是亏损的状态，然而从1979年开始营运到至今，香港地铁每年盈利70亿港币以上。

　　而港铁模式，就是指香港政府在建造地铁的时候，将地铁沿线土地一并交由地铁公司开发。事实上，广州地铁、深地铁、杭铁等都是港铁的“学生”之一。

　　据了解，1997年起步至今，广州地铁集团在广州荔湾区、海珠区、白云区以及佛山南海均布局有住宅和商业项目，且基本为地铁上盖物业。

　　目前已经开发完成的项目有紫薇花园、贵贤上品、动漫星城地下空间、芳村商业街、五月花广场、佛山南海金融城、悦江上品、荔胜广场等。

　　同时，广州地铁还计划开发燕塘、北京路、一德路等项目，还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。

　　如今再增两大项目，其计划兴建物业面积直接突破600万平方米。市场分析，今日出让的新塘官湖地块，周边二手住宅项目售价在1.5-2.1万元/平方米，邻近的锦绣天伦花园价格在1.7-2万元/平方米。

　　而该地块扣除公建面积起拍楼面价已接近1.6万元/平方米，未来地块入市后，售价至少每平3万元起。

　　另鉴于此前的经验，广州地铁不排除会与相关房企进行合作开发。对其而言，寻求房企合作不仅能减少开发过程中的资金压力，也能借助房企的专业开发经验。

　　如保利地产便是广州地铁曾经的合作对象。其亦曾于2016年4月与越秀集团签署战略合作协议；于2017年8月与珠江实业集团签署战略合作协议。