土地储备中的“马太效应”：十强房企拿地货值超5万亿

　　每当房地产市场出现变局之时，正是市场格局重塑之际。其中，强化土地储备，是房企谋求规模扩张的重要方式。

　　易居克而瑞近日发布数据显示，今年前11个月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的拿地货值5.7万亿元，已超过TOP11-100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反应现实。

　　这种变化说明，“强者恒强”的逻辑正在持续发生。分析人士认为，随着首家5000亿规模房企的诞生，行业巨头与其他企业之间的差距正在拉大。即便保持同等的扩张速度，这种差距仍然难以弥合。

　　然而，“第一梯队”虽难以追赶，追求规模仍是中小房企的主要选择。有房企人士表示，规模并非评判房企价值的唯一标准，但已成为企业进入下一阶段的“敲门砖”。若无法在规模上继续扩张，即使是2000亿规模的房企，仍有掉队的可能。

　　融创或跻身第一梯队

　　按照易居克而瑞的统计，融创成为今年补仓规模最大的企业。虽然甚少在招拍挂市场拿地，但融创通过并购重组的方式，共获取1.44万亿元的新增土地货值。而今年前11月，融创的销售规模突破3000亿。

　　刚刚突破5000亿规模的碧桂园，则在前11月获取了9944亿元的新增土地货值。此外，恒大的新增货值达到8412亿元，万科达到5637亿元。

　　上述四家房企中，恒大、万科、碧桂园均在去年完成了3000亿的销售规模，为公认的“第一梯队”。分析人士认为，按照融创的货值储备，也很有可能迅速跻身这一行列。且融创的大部分货值是在并购市场获得，成本相对较低，这有利于其通过价格策略来完成销售，也更容易获得利润。

　　老牌房企中，保利新增货值4843亿，中海新增3320亿，均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十，分别为2605亿和2200亿。

　　另有两家“新锐”房企也跻身前十，分别是新增2685亿货值的新城控股，以及新增2981亿货值的福晟集团。

　　新城控股起家于江苏常州，项目主要布局在“长三角”区域，2015年登陆A股市场。今年前11月已完成1000亿的销售规模。今年年初，新城董事长王振华还曾提出“5年冲击3000亿”的目标。

　　福晟集团总部位于福州，刚刚通过借壳在港上市。按照易居克而瑞的统计，其前11月销售接近300亿。按照福晟的规划，在2016-2025年十年发展期间，总收入达1.68万亿元。其中地产板块8800亿，2020年计划销售目标达1000亿元。

　　按照易居克而瑞的统计口径，上述十家房企新增土地货值为5.7万亿元，而百强房企中的剩余90家，新增的总货值还不足5万亿。“越是处于榜单前列的房企，拿地强度越来越大。”上述机构认为，未来百强内的销售集中度也将继续提升。

　　大型房企强化土地储备，既是战略眼光的一种体现，也有一定的惯性因素。“理论上讲，当你的规模做到3000亿的时候，每年必须补充同等规模或者更多的货值，否则就没法维持现有的销售规模。如果想要保持增长，就要补充更多的货值。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。

　　据悉，上述十家房企的新增货值规模，均大于同期的销售规模。融创的新增货值规模，甚至相当于销售规模的4倍以上。

　　该人士认为，大型房企需要补充的货值规模本身就偏大，即使按照同等的销售增速，他们与中小型企业之间的差距也会越拉越大。

　　“当第一梯队的规模达到5000亿时，后面的企业就很难追赶了。”该人士说，当规模小的时候，差距最多在百亿的量级上；当规模做大时，差距就变成了千亿量级，堪称“鸿沟”。他认为，在融创之后，未来很难有其他企业跻身第一梯队。

　　中型房企欲集体发力

　　在上述十家房企之外，其余房企也在加快土地储备。

　　近两年来，阳光城不断通过并购的方式补充货值。今年前11月，阳光城新增土地货值1525亿元，明显高出其同期的销售规模。由于花费大量资金补仓，阳光城的净负债率一度超过250%。

　　这种“手笔”源于阳光城在规模上的野心。今年以来，阳光城先后从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌，从中海挖来阚乃桂，实现管理层的换血。在很多区域公司也通过招兵买马，更换了“一把手”。同时阳光城还效仿碧桂园，启动跟投机制。

　　根据一份未经证实的数据，阳光城计划在2018年实现1500亿的销售规模，2019年实现2500亿，2020年完成3500亿。

　　中型房企谋求突围，是当前房地产市场格局的一个重要变化。近期，旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏解读了上述变化，“随着地产行业集中度提高，房企只有出现在第一阵营的镜头里，才更有能力做其他的事情。”今年年初，旭辉也提出“5年业绩达到3000亿”的目标。

　　规模并不是衡量房企的唯一指标，但近年来，行业竞争态势不断恶化，中小房企遭遇并购的风险上升，加之融资环境收紧，中小房企的资金成本也在提升。因此，追求规模再度成为行业的主题。

　　据悉，很多中小型房企在近些年大幅提升了销售目标，并将中远期的销售规模设定在2000亿、3000亿的水平上。这在以往很难想象。

　　某闽系房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，行业竞争激烈，导致行业的门槛水涨船高。“现在的2000亿，也就相当于前几年的500亿。”他说，即使是2000亿规模的企业，如果不继续做大做强，也有可能掉队。

　　致力于“2020年冲击2000亿”的A股上市房企金科，今年以来便遭遇“野蛮人”融创的举牌。截至目前，融创系已成为金科的第二大股东。

　　除在规模上的追求之外，库存大量消耗的现实，也促使企业补充货值。根据统计局的数据，2014年至2016年，房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%，连续三年负增长。再加上经历了两个销售“大年”，房企的对补库存的需求十分强烈。

　　易居克而瑞的数据显示，今年前11月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。考虑到这些项目未来的增值溢价，未来其实际货值将更大。

　　临近年末，土地交易规模仍然庞大，说明企业补仓的热情仍在。但分析人士普遍认为，顾虑到融资环境收紧的现实，近期的土地溢价率明显下降。出于对成本的考虑，预计未来企业将更多采取并购的方式补充货值。