广州岗顶数码商圈何以转型？揭秘天河电脑城的“7:3”调整哲学

　　太平洋数码广场B座撤场只是一个缩影，广州岗顶数码商圈的各大电脑城，已回不去那个“不用经过太多的思考，直接租出去就可以（达到营收目标）”的黄金时代。

　　如今，岗顶数码商圈内的各大商业项目“都非常努力”，在天河电脑城副总经理黄翠看来，这种内部转型调整，回馈给消费者的“一定是新的形象、新的业态”。

　　2000年正式开业的天河电脑城，被黄翠形容为“老物业”。而这座“老物业”自去年以来，有了不少新变化：

　　· L5层：引入铁木轰趴馆广州旗舰店，单店运营面积约900㎡；

　　· L4层：DIY装机体验馆已被吧友网咖、崴帝斯健身俱乐部取代；

　　· L3层：外设/耗材馆调整为网咖整体解决方案、DIY装机、耗材三大业态，作为L4层的关联业态补充。

　　明年，天河电脑城L1和L3层也将转型：引入智能穿戴、手游馆、KTV、音乐餐吧、轻餐茶饮等业态。

　　这背后的调整逻辑是：打破原来的电子产品集散、零售模式，围绕科技敏感人群、追求非标准化电子产品人群等核心消费群体，提供延伸服务。

　　身处“租金收益高点”的转型之困

　　2009年前后，电商带来的消费方式转变，以及商户不合理销售方式引发的消费者不信任，让天河电脑城销售额开始出现下滑。

　　项目最初的调整，由提升诚信度、服务优化着手。完善进驻商户、销售人员工商信息存档，组织商家到全国各地观摩学习……但一系列的努力并未让销售额止跌。天河电脑城运营团队开始通过调整品牌组合寻求转型。

　　如，引入IT品牌形象店，加强互动性、体验性。这个过程中，“新东西、新概念不断往里面灌”，但“只是拿出局部面积来调整，步子迈得比较小”、“赶不上消费者的变化”，效果并不明显。

　　这段经历让项目运营团队意识到，围绕原有的模式、业态，“小范围做一些变动，已经打动不了消费者”。

　　而对于当时“利润已经达到一定值”的天河电脑城来说，拿出大面积引入处于“培育期”的新兴业态，则存在“物业收益回落，影响股东回报”等变数，转型升级一时难以放开手脚。

　　据了解，天河电脑城运营团队曾考察过星光侠等VR品牌，但基于“新科技型业态的市场化、消费观念的培育需要一定时间”等考虑，有的计划并未最终落地。

　　突破旧模式 转型思路终明晰

　　吧友网咖的出现，成为天河电脑城转型升级的转机。

　　2016年11月，这个由天河电脑城一家显示器代理商户自创的品牌，在天河电脑城L4层开设约900㎡主力店，拥有电竞俱乐部、据点手游馆、轻食水吧区等功能区。

吧友网咖

　　尽管这是一个初创品牌，但“网咖”却是天河电脑城运营团队早已看好的业态。

　　伴随《英雄联盟》等网络游戏的盛行，消费者开始不满足于“低端、空气不好、缺乏管理运营”的网吧，“更高科技、更酷炫”的网咖兴起。而这一业态主要面对的人群，恰好与天河电脑城的核心客群有所重叠——80、90、00后人群，有自己的消费主见，对电子产品有一定敏感性。

　　除此之外，网咖本身硬件就依托于电脑等电子产品，与天河电脑城原有的DIY装机、配件等业态相互关联，“商户们也很关注网咖这个行业”，黄翠显然很看重这种关联性。

　　经过慎重筛选，天河电脑城最终引入吧友网咖，还涉及另一个招商原则：商户对自身品牌的长期规划。“这个商户比较有想法，也希望进入行业的领先位置”，在黄翠看来，这样的品牌才能不断为天河电脑城带来“超前的元素”。

　　目前来看，天河电脑城运营团队的前期判断并未失误。自开业以来，吧友网咖不仅重视用户运营，也基于《王者荣耀》等手游的爆红，增设了手游区。

吧友网咖手游区

　　据黄翠透露，接下来，吧友网咖还将通过专业广告策划公司，对品牌logo、UI形象进行全新设计。预计明年，吧友网咖还将腾出空间设置台球桌、飞镖等休闲娱乐配套，方便消费者在游戏结束后“放松休息”。

　　自引入吧友网咖之后，天河电脑城的转型逻辑也逐渐明晰：打破原来的电子产品集散、零售模式，围绕科技敏感、追求非标准化电子产品人群等核心消费客群，提供延伸服务。

　　引入两大主力店 2017年深化转型

　　理清了转型思路，天河电脑城的调整升级也开始提速。今年，天河电脑城先后引入两大主力店——崴帝斯健身俱乐部，运营面积约为3200㎡；铁木轰趴广州旗舰店，运营面积约900㎡。

　　据黄翠介绍，引入健身房主要考虑天河电脑城核心客群具有“年轻、爱玩、健康阳光”等特质，以及项目周边有4399游戏公司和万菱汇、保利中辰等写字楼，可辐射众多白领阶层。

　　接下来，天河电脑城还将围绕健身客群，布局智能穿戴业态，“找寻新产品，把这个品类放大，做全”。

崴帝斯健身俱乐部

　　铁木轰趴的进驻，同样是天河电脑城针对周边白领阶层的一次业态布局。当然，尝试全新业态，天河电脑城运营团队依旧是谨慎的——选择“已得到消费者认可，有一定认知度”的品牌。

　　据了解，天河电脑城此次引入的铁木轰趴已在广州拥有6家分店，经过前期积累，已是广州轰趴领域的代表品牌之一。而天河电脑城店，也将作为该品牌的广州旗舰店，900㎡店面将设置动漫馆、鬼怪馆、大咖馆、古代馆四大主题区，可自由拆分组合，在承载客户量方面，比其他分店有明显优势。

铁木轰趴广州旗舰店

　　“客户承载量更大，对我们物业方来说，价值也会更大”，告别之前的小步调调整，黄翠再次谈起对“优胜劣汰”的看法，“如果是1、2间小铺调整出来，我怎么可能引入网咖、健身房那么大面积的商户？一定是有一些痛点，现在才有转机往上走。”

　　此轮调整之后，原来占据天河电脑城L4层的DIY装机体验馆，被整体压缩，仅在L1、L3层有部分商户继续坚守。

　　不过，对于“DIY装机”的前景，黄翠并不悲观。在她看来，游戏行业带来的硬件升级需求，将让“当年留下来，调整服务后更为专业的商户”迎来新的发展机遇。

　　下一步计划：搭建互动型业态组合

　　围绕为核心客群“提供延伸服务”这一思路，天河电脑城L1和L3层，预计将在2018年中完成新一轮调整：除了智能穿戴、手游馆，还计划引入KTV、定制式影视制作、音乐餐吧、轻餐茶饮等业态。

　　“让各种业态形成互动”，是天河电脑城运营团队对业态组合设下的效果目标，而反馈到消费端，就是消费需求的一站式解决。比如，在天河电脑城，消费者不必因“吃喝”等需求而中途离开。

　　由此调整思路来看，天河电脑城的转型升级，其实是在不断靠近其最初的定位：集购物、休闲、娱乐于一体的IT商城。

　　透过行业起伏，在黄翠看来，“不可复制的地段优势”仍是岗顶数码商圈的机遇。而回归项目本身，天河电脑城运营团队也在转型升级尝试中，收获新的管理哲学——“拿出60%-70%的面积保持稳定收益，用30%-40%的面积尝试新事物，才能跟随这个时代发展”。