商业地产存量市场如何优化？揭秘胶州宝龙广场升级“密码”

　　商业就像一班列车，消费者如同沿途的站点，有的列车停站后能继续载客前行，有的却因无法满足需求而永远停运，两者的区别在于是否能高瞻远瞩。

　　告别了简单的“买买买”时代，也不再满足于“吃喝玩乐购”的简单搭配，随着经济的迅猛发展，中国消费者们开启了从消费需求、消费行为和消费场所、消费结构的全面升级。作为城市生活方式的载体，购物中心在满足最基础的购物功能外，越来越多地向体验、社交、重颜值、有温度、崇尚追求、娱乐至上的方向靠拢，在树立独特标签和表达运营理念的路上，积极从新一代消费群体中不断地汲取养分和灵感。　 

　　在顺应消费趋势、积极主动求变方面，专注为消费者提供国际化、一站式的购物、休闲及娱乐体验的宝龙广场，在深耕多年的山东市场已经积极开展起存量资产优化、升值，释放资源红利。其中，在大规模的优化升级浪潮中，胶州宝龙广场的表现最为迅速、耀眼。

　　三年调整近一半品牌 

　　独家体验扩大辐射能级

　　事实上，胶州宝龙广场一出场就注定不凡。2015年2月14日，胶州宝龙广场带来大润发（需求面积:20000-22000平方米）、横店影视、英睿健身、集杰尚品、K公馆时尚主题KTV、宾果无限电玩、多多村早教游乐场、勾勾乐园、MJstyle、汉堡王、肯德基等百余家国内外知名品牌，其中有超过半数以上品牌为首次入驻胶州。在区域市场还是传统百货时代，胶州宝龙广场的开业正式开启胶州购物中心元年，成为胶州首个大型一站式购物中心，打造新型生活地标。

　　城市发展东移，项目地处新老城区交汇处，紧邻市政府，属于胶州核心地段，周边云集了行政、办公、金融、医疗、交通、学校等配套，蕴藏巨大消费潜力。2019年胶东国际机场正式投入使用，项目离机场车程15分钟，距离机场地勤人员配套住宅区域仅1公里。在区域优势的加持下，更有35万方宝龙商业综合体护航，目前综合体已投入运营的还有商业街、高层住宅、SOHO公寓、写字楼等业态，进一步激活商业市场活力，极大的满足城市白领、品质家庭的生活消费和体验需求。

       作为一个生活方式中心，胶州宝龙广场以满足胶州消费者多层次的需求而打造。2017年，为了迎合消费升级，增加客群粘性，胶州宝龙广场对品牌做了再次升级，调整品牌59个，占比高达45%。 

　　相继引入皇城根、浦江之声、温莎、轩美诗、COSS生活馆、江南布衣、播、暇步士、阪织屋、Yuki进口优品生活馆、积木宝贝、金木鱼、沃尔得英语、Weles、巴柯拉15个胶州首店，

　　除此之外还有法语童装、鱼乐贝贝、张阿姨奶茶、乐朗士、泰芒了、船奇等多个特色品牌，凭借多个“唯一性”与“特色化”进一步扩大辐射能级。　 

　　品牌全面升级是宝龙广场应对市场环境变化的必要举措，项目在丰富业态的同时，更大幅度提升了消费体验层次。 Yuki进口优品生活馆涵盖多个国家的逾20000种商品，为新一代“优品青年”带来全新的购物体验；中国本土设计师品牌江南布衣推崇“自然、健康、完美”的生活方式，满足都市知识女性的需求；VINSOR温莎时尚连锁品牌覆盖时尚男女鞋品、皮具、箱包及各类流行服饰配件；北京风味主题餐厅皇城根带来北京内府菜的精致细腻和胡同里的美食百味；科学早教领导者积木宝贝致力于让宝宝体能、智能、心理能力平衡发展，全面拥有实现梦想的能力。

　　探寻美好生活方式，为全客层多需求而生。胶州宝龙广场与时俱进，通过及时调整升级品牌，合理地进行业态搭配，市场优势地位明显，今年客流比去年同比上升40%。据了解，2018年胶州宝龙广场将进一步调整20%品牌，并于明年二季度全部完成。 

　　开启改造升级“三部曲”

　　打造重度体验消费场景

　　近几年，购物中心为了加强体验，开始将各种创新业态搬进商场。其中，作为主题和客群明确的体验式商业空间，主题街区不仅能为购物中心带来客流，更能提供丰富的消费场景和优质的购物体验。

　　2017年，胶州宝龙广场将原来一楼“U”型街进行重新规划，经过对其深入研究，通过强制扩展动线宽度，将统一主题、特色各异的业态集中在一起，配合场景和故事，打造成具有特色的室内主题街——悠客街。

　　以曼谷Terminal 21为概念原型，以“法国风情”“日本风情”“英国风情”风格街区为载体，悠客街构建尊宠“香榭丽”、趣玩“表参道”、艺潮“邦德街”三大场景化的风情街区，共汇集轻餐美食、流行服饰、美容休闲、名表箱包、潮人潮品、主题集市、鲜花花艺、创意家居、艺术画廊、轻奢服饰、时尚精品、珠宝首饰等各具特色的主题店铺。　 通过场景化的空间体验，悠客街形成胶州宝龙广场独立的亮点和记忆点，提供让消费者随处拍照分享的精神愉悦感，同时带动整个购物中心客流、租金及销售业绩的提升，目前入住率达95%。

　　胶州宝龙广场将持续运营理念融入整体项目的建造与规划，除了悠客街，四楼空中花园的空间打造也非常值得关注。

　　提取云、绿植、森林等元素，通过几种元素的组合营造整体氛围，以自由、纯粹、新潮的概念，点缀集装箱、机房、海洋球等属于年轻属性的元素，在景观上设有云朵装置座椅、枯山水山峦、白沙湖海、毛竹林、栅格墙、花坛等，或休闲惬意，或时尚格调，摆脱商业环境的压抑感，形成人与人、人与文化、人与自然的深层互动，打造属于年轻人的潮圣地。

　　与一至三楼业态形成补充，云之谷形成品位生活楼层的打造，计划将原有木汐咖啡、皇城角下羊蝎子等餐饮进行调整，引进东镇老火锅等更有竞争力的餐饮品牌，将英睿健身进行品牌调整，引入更有活力的52健身等品牌，增加书吧、音乐餐厅、咖啡厅等新业态。云之谷吸引顾客向高层观光的同时，品牌也得以更好地展示，增强顶楼商业吸引力。同时将购物中心客流由下向上牵引，形成流动的环形人流动线，将提高整个项目人气。

　　云之谷效果图

　　云之谷效果图

　　云之谷效果图

　　此外，胶州宝龙广场2018年计划将三楼儿童零售、早教区域打造成一个特色的儿童区，强化儿童属性，目前场内已形成儿童业态规模，整个项目改造预计于半年内完成，届时全新的胶州宝龙广场将以全新的姿态宣示其区域的龙头地位。

　　深挖城市本地文化价值

　　用创新营销制造“吸睛”爆点

　　随着实体商业的发展，购物中心除了引进影响力品牌、打造沉浸式场景，还要且时常保持新鲜感，满足消费者的好奇心和探寻欲，开业后的持续精彩是推广运营实力的展现。据悉，2017年胶州宝龙广场在营销活动上也做了很多有趣的尝试，如气球展、520主题活动、K歌赛、温暖全城等一系列互动形式丰富的文化主题活动在胶州宝龙城市广场接连落地，使项目在消费者心中的城市地标高度逐渐深化。　 

　　据了解，在本年度最后一天12月31日晚，一场精彩纷呈的跨年夜将在胶州宝龙点燃，DJ+潮流MC嗨翻全场，将最专业的潮流文化首次带到胶州地区，打造酷炫之夜开场秀。

　　在一次次对城市本地文化价值的深挖，同时兼具独特性与文化调性，胶州宝龙广场用创新营销推广方式持续制造“吸睛”的爆点，逐步实现自身辐射影响力扩大，并不断改变城市消费者的原有的生活方式，丰富生活的意义。　 

　　结语

　　城市经济发展不一，商业发展水平不同，商业创新亦存在差异。作为胶州全业态、城市级、最现代化时尚购物中心，胶州宝龙广场已然是“排头兵”，但作为一个有态度、懂消费者的购物中心，项目自开业以来敢于突破不断快速的调整升级，在商业动线与品牌结构优化方面取得显著成绩。 这是一场颠覆自我的蜕变升级，是一个“不安分”购物中心的求变之路，可以相信，胶州宝龙广场未来将为城市塑造一张更鲜活的文化名片。