都是资本玩家，从凯德印力“世纪大交易”你看出什么？

　　2017年的大事件盘点还未收尾，凯德与万科、印力今早公布的一桩“世纪大交易”似乎预示着2018又将是商业地产圈不平凡的一年。

　　1月5日早间，凯德集团与印力商用置业有限公司（“印力”）双双对外发布消息称，印力联合万科、Triwater Asset Management Holdings Limited（“Triwater”）就凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债达成合作协议。

　　图为：现场签约仪式

　　根据协议，上述标的交易对价为83.65亿人民币。“上述股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批。”印力官方如是说明。

　　照此计算，平均每个凯德广场的对价约为4亿元。对此，有多名业内人士对赢商网表示，“确实很便宜了。”

　　利字当头的商业江湖，有人赚了，也就意味着有人亏了。在外界大呼万科捡了个大便宜的时候，“凯德贱卖”的质疑声随之而出。

　　“凯德不是甩货，只是从其资产配置角度看，目前（这些广场）不赚钱，想把资金放在价值更高的物业上。”有业内人士对赢商网分析称。

　　毫无疑问，从凯德当前战略布局来看，所谓“高价值物业”都有两个标签：综合体（特别是来福士）、五大核心城市群（特别是四大一线城市）。

　　如此看来，凯德正在中国进行一场资产“置换”的游戏，意在“精益求精”；而对万科而言，直接收购成熟商业物业则是其冲刺商业运营商“老大”之位的捷径，剑指的是规模带来的“溢出相应”。

　　凯德的资产“置换”大戏

　　从凯德公布的消息中，赢商网了解，此次股权交易涉及的20家购物中心，分散在19个城市，且其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

　　凯德出售的20个凯德广场所在城市分布（资料来源：凯德集团）

　　上图中可看到，此次出售的20个凯德广场分布在一二线城市的仅为9个，占比为45%；其余11个则位于三线及以下城市，占比55%。

　　显然，这些项目大部分都不在凯德在华五大核心城市群（北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市）半径范围内，将其“舍弃”有着公司战略聚焦的必然性。

　　除了不符合城市布局这一点外，这些购物中心模式的“单一性”也是凯德选择出售的另一关键原因。

　　以凯德MALL·翠微路项目为例，该项目位于北京公主坟商圈区域，总楼面面积52351.37平方米，净出租面积是35933.94平方米。尽管体量相当于一个小型商业综合体，可这个项目仍然仅是个“盒子式”购物中心，不具备“复合”功能。

　　近些年，凯德一直在强调在华战略调整关键词——“综合体”。按照凯德的说法，此次出售完成后，凯德在中国拥有/管理49家购物中心，其中约一半位于商业综合体内。

　　“通过对资产组合的优化……更好地释放全产业链价值，提升多元业务的协同和规模效应，为投资者、运营者、消费者等多方实现增值。”凯德官方指出。

　　战略角度看，凯德此次资产出售决策合情合理，但鉴于交易发生的如此突然且售价超乎预期的“划算”，外界不免给其贴上“甩货”标签。

　　对此，有业内人士对赢商网分析称，“（交易）价格低不代表项目赚钱，只是因为这些项目多分布在三四线城市，从凯德的资产配置来看，没有那么赚钱。”

　　该人士继续补充称，卖掉不“那么”赚钱的物业，凯德才能把更多的资金投放到更高价值物业上，“现在三个一线城市仅有四座来福士，远远不够”。

　　而凯德在今日的官方说明中亦明确指出，“未来，凯德将继续通过资产收购和积极的资产管理……保持并强化在北京、上海等核心市场上的领先优势。”据悉，目前凯德在北京和上海分别拥有/管理8个商业地产项目。

　　这边厢，出售非核心城市物业换去充足现金流；那边厢，在一线城市加紧攻城掠地的步伐。凯德正在悄悄在中国上演一出资产“置换”大戏。

　　据赢商网此前报道，2017年6月、11月和12月，凯德分别以26.4亿元、33.607亿元和8.38亿元收购上海国正中心100%权益、广州乐峰广场持有公司的所有股权和上海五角场商办地块。

　　“六大综合体的开业和收购乐峰广场将提升凯德在华购物中心今年的净物业收入，抵消此次出售带来的影响。”凯德表示。

　　资料显示，2017年，凯德在华新开业六大综合体，均位于五大核心城市群，包括上海长宁杭州、深圳来福士及武汉凯德·西城、上海凯德·星贸、苏州中心。今明两年上海凯德晶萃广场和重庆来福士亦将开业。

　　万科拾宝还是烫手山芋？

　　“4个亿买一个购物中心，确实很便宜了！”看到万科、凯德公布的消息后，多名业内人士不约而同对赢商网如是慨叹。

　　一地难求且地价飞涨的当下，万科印力如此“轻松”便增加了20个项目（总建筑面积约为95万平方米），确实让不少同行大呼“划算”。

　　“虽然这些项目不那么赚钱，但因为是凯德开发的，地段、经营肯定还是过得去的，总比收一个不知名的小购物中心好多了。”有业内人士如是指出。

　　对此，凯德集团首席运营官廖茸桐则表示，此次股权交易涉及20家购物中心，凯德通过旗下公司平均持有10年，很多都是当地首个购物中心，“有着稳定的收益”。

　　可尽管是桩“划算”的买卖，仍有不少质疑声传出，毕竟这些项目大多位于三四线城市，凯德撤场之后，项目是否能够继续维持“稳定收益”显然是个问题。

　　为消除外界疑惑，万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业给出了三条理由：一，此次收购必将为公司留下大批优秀人才；二，此次收购的物业位于印力六大城市公司管理半径内；三，大部分项目是其与凯德共同开发，有足够经验。

　　印力的商业项目布局（资料来源：印力集团官网）

　　对照印力的商业项目布局，不难看出，此次收购凯德项目的城市大部分都是印力此前有涉足过去区域，这无疑有助于其下沉到核心区域市场及周边城市群。

　　按照印力给出的数据，此次交易完成后，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。

　　当然，万科如此“爽快”促成了此次交易背后，无疑是其对商业地产运营商“老大”之位的追寻，毕竟总裁郁亮已在去年中期业绩会上喊话了，“目前排在第三位，目标是往第一第二来发展的。”

　　于万科而言，如此高调最强大的支撑显然是来自印力集团的资产包。去年6月16日的万科印力深圳首秀登场。现场消息显示，该公司已储备28个商业项目，其中储备项目达23个，总商业管理规模约150万平方米。

　　可除了“内生式”自我开发寻找增量外，通过“外延式”方式收购项目则是另一捷径。“相较自己开发，直接收购显然可以节约大量的成本，特别是缓解资金压力。”一业内人士对赢商网指出。

　　在该人士看来，万科做大商业规模的终极目的是将商业平台变成一个“很好的融资平台”，且可分享“巨大的溢出效应”。

　　的确，去年印力集团以深国投广场为标的的商业物业资产证券化第一单大获成功，显然让万科看到商业物业具有的强大融资能力。

　　去年10月20日，印力集团通过官方微信宣布，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”顺利完成发行，发行规模37.9亿元。

　　如此看来，继续寻找更多的存量资产的并购，必将成为万科商业2018年的追逐目标。可同行们亦在加速奔跑，其能否能成为下一个幸运儿，显然是个未知数。